1、“.....走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种。 别墅高档公寓市场有回暖趋势。 由于宏观经济环境的转好年我市写字楼价格较往年都有提高。年写字楼市场 的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。年由于写字楼的密集区域转向了 建设大道金融条街，因此年写字楼最高均价地区是金融条街。年湖北 省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。主要表现在 年武汉市的十大工程计划之就是房地产开发方面的投资达到亿，住宅竣 工面积达万平方米，这预示着将掀起轮新的房地产经济热潮。 年，武汉市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化商 品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。 继续加强经济适用住房的建设，并在年武汉市将建立起经济适用房的审核机制 年，武汉市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提 供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务......”。

2、“..... 建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理体化，落实简 化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批 环节多提供要件繁杂办件时间过长等问题。推行个窗口收件，个窗口发证，简化程 序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。 规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则定价方式和价格构成，规范物业管理 收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规 范，力争形成个系统完整的物业管理政策法规体系。 积极推进武汉市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化网络化的建设，扶 持批像亿房网样的高科技企业，建立完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力 发展房地产业的电子商务。 三有利投资经济形势成因分析 国家宏观经济的影响 截止月份，我国经济保持的高速增长。是金融危机以来表现最好的年......”。

3、“.....武汉市直保持以上的增长率，因增长带来的财政收入增长 额约为亿元左右。 三全国整体房地产市场发育发展情况良好。 四积金归集商业银行住房贷款的有力支持 在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论 国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进步发展和 活跃，因此可以说后湖花园项目在投资机会选择决策地段选择决策这两个方面是有充分科 学根据的。 第三章项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次 调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，后湖地区区域房地产市场，地区既有的生活消 费条件，后湖地区住宅消费者等几个等。 三小区配套设施建议 交通状况为影响居民购房决策的个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳， 建议公司引进公交线路至小区......”。

4、“..... 会所是未来社区档次的标志之，建议建设个大型豪华会所，内设儿童游乐场健 身房，图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施。 当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代 合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视电信计算机三网合线路 并全部采用地下电缆，整个小区实行小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务网络教 育等多方位的网络服务。 每户设的水电煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用 户生活用水质量。 小区内应设有小型超市商场银行酒店邮局学校等公共建设配套设施，为用 户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。如图所示的社区配套方案 四环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高，买环境的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众 多小区的个卖点。在当前以及未来相当长的段时间内......”。

5、“.....也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然 的和谐统，远离喧闹闹腾嘈杂的都市的种心态。 基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅 兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设 计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。 第七章项目开发经营策略及投资估算 根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论后湖花园项目的开发经营策略，并对项 目的投资进行估算，对工程实施进度做出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。 项目开发经营策略 依据开发公司的实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品 的灵活多变的开发经营策略。 整体规划。这是大面积大规模房地产开发的个显著特点，本地块占地亩， 因此必须对地块进行整体规划。 分期实施。分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能......”。

6、“.....根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。其依据有地块南 面靠新建的后湖大道，交通条件相对较好，宣传也更为方便。从规划方面考虑，该区域具 有相对性，可作为个的项目看待。从景观效果考虑，南向风景较好，而房地产 项目般都是将较好区位项目放在最后阶段实施。 自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。 房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行 自主开发。 项目公司购置该地块所需成本较低相对市中心而言和优惠的政策。 项目地块所处的特有的区位优势及市场前景。 通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地 产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。 力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于后湖花园 的品牌，可迅速提升开发公司在武汉房地产业界的知名度。 先环境后房屋......”。

7、“..... 建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可 借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。 二项目投资估算 项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。更详细的投资计划可能随设计及实施 的改变而调整。 建设投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路绿化费用项目研 究咨询规划设计费用各种税费项目管理费等项目。 三项目实施进度安排 整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施 的进度。 由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成三期 四项目投资与筹资计划 按武汉市政府规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的以上，只有完成此比例 的投资，项目方可依法转让或预售。由于项目建设期较长，实际运作中......”。

8、“.....估算项目开发经营收入成本利润投 资利润，并计算项目资金现金流量财务净现值财务内部收益率。 后湖花园项目中包括公寓式住宅小高层住宅以及幼儿园小学车库等公建项目。其 中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便， 本报告在项目经营估算时，所有公建项目以销售方法考虑。 公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室变电站，部分为收益较少的物 业，且要投入定的经营费用，如幼儿园小学。故公建项目的经营收入仅考虑车库的销售 收入目，其他项目在本报告中均未考虑。 第九章项目开发经营风险分析 本章拟对后湖花园项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后 对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。 项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。 项目经营收入保本点分析项目处于盈亏平衡状态......”。

9、“.....这是按照计算期平均状态计算的结 果。 二项目敏感性分析 本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。 项目总投资 由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总 投资额可能会发生些变化，估计最大的变动幅度达。 项目销售收入 在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析 及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求 的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响。 三项目开发经营主要风险及对策分析 房地产开发经营的主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金 运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析项目定位项目的技术 经济分析，可以看出......”。