1、“.....广水市酒店的入住率逐年提升， 在年达到阶段性顶峰 年广水市酒店的入住率和年相比有较大幅 度的下降，其原因是受到的影响。 广水市年酒店整体经济预测及分析 进入年，广水酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过去年同期水平，十长假期间，广水市酒店开 房率更高达以上。具体表现如下 广水市政府将把应山城区建设成为武汉市的后花园， 五由原来的长假变为小长假，居民不宜远行，不少武汉市民 驾车来广水进行农业观光，客观上增加游客数量。 宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制 局部过热的投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部 过热的行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档 住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业的第三产业以及各 种社会事业的投资，仍在扩大 经过近几年的宣传......”。

2、“.....酒店入住 率迅速上升，行业步入快速运行轨道。 广水市现有星级酒店经营状况分析 星级酒店名称年入住率年酒店规模 云都大酒店层多 乾星商务酒店层多 消费价格分析 佰特国际大酒店地处市中心，主要靠优质服务赢得市场，具有价格竞争能力。 入住率分析 年广水市酒店的年入住率仍然达，经营情况良 好，星级酒店的年入住率也在之间浮动。般旅游 区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其 主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定。 酒店规模分析 不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，般在旅游区 的酒店经营规模较小，经营面积不超过平方米，楼层基 本上低于层，尤其是投资性较强的星级酒店而在商业区 或市区附近的星级酒店，其经营面积相对较大，经营楼层达到 层......”。

3、“.....发展商自己管理 现有的广水市星级酒店因为处于起步阶段，而且规模般 偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此， 般采用自管或聘请顾问的形式管理。 区域市场分析应山城区位于广水市腹地，是广水市政治文化中心，国 土面积平方公里，总人口近万人，辖个社区 个行政村。历史悠久，交通便利商贸活跃经济发达。 交通状况 京广铁路和国道在广水市东部纵贯南北，汉丹铁路和 国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东 西两侧擦肩而过，号省道从中部横穿东西，挑两线四路于 体，形成纵横交错四通八达的交通网络。穿境而过麻竹高 速公路有望在年底动工，届时广水市的交通状况将得到根本性 的改善。 服务设施 广水市文化娱乐酒店服务渡假旅游等方面的建设已日 益完善。目前，全市颇具定规模的综合市场和肉菜市场 个......”。

4、“.....拥有较大规模的酒店酒店十几家，其中应山城区 家，市有线电视网络覆盖全市范围，市乡文化设施齐全，生活 质量正日渐提高。 投资导向 根据广水市总体规划，近期产业结构调整和发展的主导方 向是围绕建设大工业，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。 广水市投资导向项目 改善基础设施，改善生活条件的项目 新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目 资金，技术密集的大型工业项目 市场广阔，附加值高的大型工业项目 仓储运输项目 旅游观光农业项目 房地产开发项目 基地化农业生产项目 经济发展成就 在城市建设方面，广水市近年来加大规划建设力度，投资 亿多元大力进行市乡和村村通建设，使市容市貌有了很大的 变化，勾画了个现代化花园式文明城市的雏型。 以兴办三来补企业为突破口......”。

5、“..... 使广水市发展为个拥有家企业超亿元财政收入的工 业重市，成为广水经济特区广水市中心城的经济走廊， 经过十多年的发展，广水市已成为外商竞相投资的黄金宝 地。 广水市已形成专业银行商业银行非银行金融机构构成的多功能方便快捷的金融服务体系。各种金融机构的办事机 构遍布全市，在经济生活中发挥着重要作用。年月底， 全市机新增授信企业家，新增工业贷款万元，为企业 的发展注入了活力，保持了广水市良好的经济秩序。 酒店业发展分析 区域内暂时无星级酒店，较大规模酒店较少。真正 具有星级酒店正式资质的只有云都大酒店家，其他为具备四 星或三星酒店标准但尚未取得正式资格证书的酒店。从整个来 看，酒店业仍然相对发达 酒店在规模上都比较小，客房数在间以上的只 有云都大酒店和乾星商务酒店两家，其他的均不到间 酒店的入住率都比较高，维持在的水平......”。

6、“.....另有少量娱乐消费型客户 各酒店的客房分布以标准房为主要户型，同时也是 酒店入住率最高的客房。 广水市酒店市场现状调查价格及配套业收入的考虑，预计为万元。 ④修理费用 根据目前运行中的维修状况，结合项目建成后的情况，本 项目年维修费用按销售收入的计算，约万元。 折旧费用 本项目折旧费用包括家俱和房屋，综合折旧年限按年 考虑，残值率为，本项目固定资产原值为万元。 则年折旧额万元。 摊销 土地费用列入摊销费用万元，分年进行摊销，每年 摊销万元 利息支出借款本息为万元，年利率为， 付息方式为三年等额还本利息照付，见附表借款还本付息 表。 年总成本费用万元，经营成本万元，估算情况详 见附表总成本费用估算表。 项目盈利能力分析 项目年均净利润为万元。每年从税后利润中提取 的法定盈余公积金和的法定公益金。详见附表利润 和利润分配表......”。

7、“.....投资利税率为。见附表利 润和利润分配表。 财务内部收益率。所得税后财务内部收益率为。 见附表财务现金流量表。 投资回收期。所得税后静态投资回收期为年。 见附表财务现金流量表。 敏感性分析 由于本项目评价所采用的数据，部分系预测和估算，存在 定程度的偏差，为了分析预测财务评价诸因素发生变化时 对项目经济评价的影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程 度。因此，在财务评价的基础上进行敏感性分析。 据本工程项目的特点，通常敏感性分析中可能发生变化的 主要因素是工程投资，处理收费及经营成本，考虑可能变化幅 度为。 敏感性分析结论表 变化幅度内部收益率财务净现值万元投资回收期年 基本方案 工程投资变化 工程投资变化 收入变化 收入变化 经营成本变化 经营成本变化敏感性分析表明，各因素的变化都不同程度影响内部收益 率和投资回收期......”。

8、“.....而跟建 设投资和经营成本成反比。因此，当基建投资或经营成本提高 时，要相应提高销售收入来达到降低收入或提高经济效益的目 的。从分析结果可以看出，销售收入是最敏感因素，对项目运 行的财务效益好坏至关重要。 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析就是在定的市场生产能力下，研究拟建 项目成本和收益的平衡关系的方法，项目的盈利与亏损有个转 折点，称为盈亏平衡点。在这点上，销售收入等于生 产成本，项目刚好盈亏平衡。盈亏平衡点越低，项目赢利的可 能性越大，亏损的可能性越小。 此项目盈亏平衡点为，表明项目达到生产能力的 就能保本。 社会效益评价 合理有效利用城镇紧缺土地资源，改善干部 职工和广大群众居住条件，美化城市环境，促进城镇两 个文明建设具有重要作用。 该项目建成后可大大提升广水市对外窗口形象，增强对外接待能力，提高城市品位，可增加 个就业岗位......”。

9、“.....从广水的旅游资料的开发经济 发展的要求和目前酒店业发展的现状等多个方面来看， 佰特国际大酒店这个项目面临非常好的发展机遇，可以 说是天时地利人和，她的建成开业不仅会改变 广水酒店业的现状，同时对广水的经济也会带来巨大的 商机。 小结 根据调查，维持个星级酒店正常经营所需要的成本 约占总营业额的 从上表可知，本项目维持酒店经营所需总成本略高于 行业平均水平，因此项目建设必须降低成本，强化经营管理， 利润才有空间。 针对项目成本率从到的经营测算，我们可以明 显看出酒店运营成本的高低已成为本项目实施投资回报方式 的决定因素。 本工程咨询公司认为项目酒店作为星级经营模式的发展 空间很大，如果在合理的范围内能做好成本控制工作，则项目 的后续经营及发展都不存在问题如果酒店入住率在现有水平 上能够继续提高，则后期利润空间将会更大......”。