1、“.....全 县的行政次中心物流配送中心和商贸次中心已初具规模，周边有长途汽车站 教育设施医疗卫生设施，可以 成本利润率 投资利润率 总收入利润率 由此可见，本项目是能够盈利的，说明该项目是可行的。 动态财务净现值 根据本项目的实施进度计划以及资金安排，假设土地征地费用与有关报批 税费在第个月前次性投入，土地前期开发费与其他相关费用在第个月前 次性投入，土地出让销售收入在第个月前次性收缴到位。该项目该项目 的总投资与总收入的现金流量表如下 现金流量表单位万元 月 征地与报批费用 土地前期开发费用 其他相关费用 土地销售收入 净现金流量 当前土地级开发行业全部投资目标收益率为左右，利用财务净 现值流量计算公式   ，则该项目的财务净现值为  万元。 因该项目的财务净现值大于......”。

2、“.....因此该项目在财务上是可行的。 财务内部收益率 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于 内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷 款的最高利率。通过计算该项目的财务净现值，发现该值为正值，可以采用提 高收益率使净现值接近零，求得个正值和个负值后再用内插法公式计算该 项目的财务内部收益率。内插法计算公式为   当时，万元，当时，万元，则 。 因该项目的财务内部收益率大于行业目标收益率，说明该项目能支 付的贷款利率达到并超过了行业目标收益率能支付的贷款利率的要求，因此该 项目在财务上是可以接受的。 第三节社会效益评价 该地块开发建成后将进步完善城市功能，加快城市发展，可大大美化周 边地区环境，提升周边地区城市品位，同时......”。

3、“.....增加城市住房容量改善居民居住条件的需要，更好地实施县 城市建设总体规划，并承担起该地块在城市规划中的住宅和商服用地职能要 求。该项目的实施可以实现土地的合理利用，优化和整合土地资源，提升周边 土地价值，满足区域经济发展和城市建设用地的需求。项目建成后，将具有较 强的辐射能力和带动能力，成为区域文化经济中心的部分，形成定的区位 优势，对整个区域的良性发展有着重要的社会意义。因此，本项目在整个社会 效益方面也具有定的可行性。 第六章风险与不确定性分析 第节风险分析 自然风险 自然风险是指由于自然因素的不确定性对土地级开发过程和经营过程 造成影响，以及直接对开发完成的土地产生破坏，从而对土地开发者和经营者 造成经济上的损失。自然风险因素主要包括火灾风暴洪水地震滑坡 泥石流气温塌方施工现场地质条件等等。虽然本项目自然风险发生的机 会较小......”。

4、“.....加强对这些风险的防范，这样就可减少投保成本， 增加投资收益。 政治风险 政治风险是指由于政策的潜在变化给土地级开发者和经营者带来各种 不同形式的经济损失。政府的政策对土地市场的影响是全局性的，因而，由于 政策的变化而带来的风险将对土地级开发产生重大影响。特别是在，在 市场环境还未完善土地级开发项目机制尚未成熟的条件下，土地供应和管 理体制的变化，对土地级开发项目运转和操作的影响尤为重要。因此，应密 切关注政策的变化趋势，尽可能地理顺土地开发与管理资金管理等方面的主 体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而及时化解由此而引发的风险。 经济风险 经济风险主要是指系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们 的出现会对土地级开发产生影响。土地级开发规模越大，所需资金量就越 大，周期越长......”。

5、“.....故应提高效率，缩短项目工期 和出让周期，节省资金成本。同时，开发过程应注意制定详细的计划，逐步实 施，合理的调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展的每步计划中，避免 资金风险。 社会风险 社会风险主要是指由于人文社会环境因素的变化对土地级开发项目的 影响，从而给从事开发和经营的投资者带来损失的可能性。社会风险因素主要 有城市规划区域发展社会治安公众干预和文物保护等。因此，在本项目 开发前，对项目所在区域内的这些因素作细致的调查了解也是很有必要的，以 便对项目的设计布局等提供参考，处理因此带来的风险。 内部决策和管理风险 内部决策和管理风险指由于开发者决策失误或经营管理不善导致预期的 收入水平不能够实现，包括投资方式投资地点类型选择风险和人财物 组织管理风险等......”。

6、“.....就项目的经避免投资的失误，提高项目开发建设的经济社会和环境效益，对 项目进行全面的技术经济分析论证，综合研究确定该项目是否应该投资和如 何投资，为决策部门最终决策提供真实可靠的科学的参考依据。 可行性研究的依据 中华人民共和国土地管理法 县城市建设总体规划 县土地利用整体规划 规划蓝线图及界址点坐标图 县城乡规划管理处西溶出让地块规划设计条件石规设 县国民经济和社会发展第十二个五年计划工作纲要 县人民政府关于加强土地市场建设和国有土地资产管理的意见 县土地利用年度计划。 可行性研究的范围 本次土地开发利用论证主要依据国家有关法律法规和政策，对拟开发土 地概况包括区位面积地类权属等，土地利用总体规划和城市建设总 体规划情况，原批准建设用地开发利用情况，本次用地土地规划用途及拟供地 情况......”。

7、“..... 报告编写说明 本报告是以委托方提供的基础文件有关数据资料为基础，结合受托方 掌握的资料和实地踏勘调查收集的资料为依据编写的。委托方对所提供资料的 真实性和合法性负责，受托方对所收集资料的真实性准确性负责。 本报告所引用的相关参数指数等数据依据因市场或政策变化而变化 后，应重新进行论证。 本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失， 受托方不承担责任。 本报告受托方与委托方没有利害关系或偏见。 本报告的使用权归委托方所有，受托方对本报告有解释权。 第二章项目建设的条件与建设的必要性分析 第节项目建设的条件分析 区域自然环境条件 ，是西北门户，地形呈现弯把葫芦状，地势自西向东南倾斜，西 北部，群山叠翠，东南部，平岗交错。陆地最低处为蔡家溪与澧水汇合处，海 拔米，最高处是山顶......”。

8、“..... 南部有北部有。发源或流经县境 的有，分别贯穿县境北部中部南部。境内年平 均气温，最冷的元月平均气温度，最热的月，平均气温度， 全年无霜期天，日照小时，年平均降雨量毫米。良好的自然 环境有利于项目建设 区域地形地貌条件 位于带上，地貌轮廓大体是北阔南窄，以山 地为主的倒葫芦状地形，整个地势西北高峻东南平缓。地貌形态以山地为 主，高原山地丘陵岗地平原水面等类型齐全，地势相对高差 米，地势比降为。县城北部和西部均为山地地形，东南部沿澧水两岸形 成冲积平原，县县城规划区属平原岗地类型，为河流冲积平原，平原区是 构成县县城规划区的最主要的地貌类型。全县地层发育较全，从远古界冷 家溪群到新生界第四系均有出露，构造形迹以燕山期褶皱为主，武陵喜山期 褶皱次之，断裂不太发育。从整体看，县境北部构造较复杂，南部较简单......”。

9、“.....地基承载力平均为吨平方 米。虽然属中强地震活动区，但活动频率较低。区内除地下水位较高外， 其他地质条件均好，有利建设。 区域公共设施条件 随着县行政中心向该区迁移，现已有县武装部广电局教育局林 业局环保局等行政单位搬迁到该区，个科局单位的行政办公大楼已开始 动工建设，县政府办公大楼建设将在近期启动。教育设施已经完善，已建成 所中学多所小学和幼儿院，其中有占地面积亩办学规模为个班 能容纳学生就读的全省重点中学中。火车北站东侧正在建 设具有现代化水平的物流中心，将为广大购销商家客户提供低成本高效 率多功能体化的综合服务。完备的公共设施条件对对项目建设有利。 区域市政设施条件 区基础设施已趋于完善。电力通讯有线电视等线路已全线贯通。 管道燃气自来水，雨污排水系统等基础设施已基本完成。桥和 扩建的省道线即将建成通车......”。