1、“.....基本上销售的均 价在元平方米。而以租赁型写字楼来看，由于各种写字 楼存在着硬件投入和地段商务氛围的差异，因此相互间差价较大。般租 金价格约为元平方米日。主要的租赁商的企业所属行业是金融业 保险业贸易物流业等，承租商般比较关注区域位置的优越性和集中性。 河东区关于十经路的发展规划和政策十经路作为河东金融发展 带，是河东区三条发展带之，其规划设计考虑依托南站中心商 务区，新建和开发批新楼宇，调整置换十经路两侧非金融属性的公建 设施，大力引进国内外金融保险机构总部入驻，以达到形成功能完善聚 集度高，具有现代服务功能的金融发展条街。 餐饮酒店业市场分析 餐饮业现状分析，随着国民经济的快速发展，餐饮消费需求日益旺盛， 同时消费者对餐饮业的要求和标准也在不断的变化和提高。从目前来讲， 餐饮经营的特色化和餐饮市场的细分化是餐饮发展的个方向，大众消费 逐渐成为餐饮业消费的主流......”。

2、“.....餐饮业的集团化连锁化已经成为餐饮业的发展趋势。 餐饮业发展的契机，从国家政策和社会大环境来看，餐饮业已经发展 到了黄金时期，由于餐饮业是劳动密集型产业，餐饮业的发展对解决劳动 就业方面能够起到非常积极的作用。而目前解决劳动就业问题是各级政府 为民谋利的主要体现和政策取向。另外餐饮业的发展可以带动农业水产 养殖业林业畜牧业的发展，可以说餐饮也是解决三农问题增加农民收 入的个重要行业。从市场角度看，中国城市化进程不断加快，城市人口 的消费能力逐渐增强，由于经济的告诉发展和本身的人口众多，在民岭商会准备积极引进家金融机构入驻本大楼，如 可以考虑引进民营股份制银行的分支机构或引进小额贷款公司等金融单位 落户十经路。如果成功引进以上性质的金融单位，那么对十经路区域 的金融商务服务将起到丰富和完善的积极作用。同时商会准备将投资 万元......”。

3、“.....作为区域内的商业服务配套项目。另外 拿出部分作为写字楼办公办公使用，对现有的资源进行充分的整合再开 发，以实现创收创税的双赢结果。 项目方案区域初步划分统计 序号功能业态建筑面积备注 银行或其它金融机构以单家至四层，单层计算 办公写字楼五九层 餐饮酒店至四层 其它共享区域和配套裙楼包括周围配套用房 合计总面积约为 五项目资金筹措和财务测算 项目资金来源自筹 项目开发周期年年 项目开发成本估算 本项目开发成本主要构成部分是楼宇租金建筑设备设施的改造建 筑外墙面翻新停车场改造公共绿化场地改造写字楼装修改造餐饮 酒店开发成本等。总的费用投入预计为万元......”。

4、“.....本项目所有物业年出租收入为万元，年经营性收入 为万元，合计年总收入为万元。项目总投入为万元，年经 营管理费用为万元，年财务费用为万元，本项目开发周期为年， 经初步测算，实际项目回收期为年。按年租期测算，理论项目投资回 报率为。 六项目风险分析 政策风险 目前由于受国内部分城市房地产投资过热的的影响，国家出台了多项 抑制宏观调控措施，其目的是为了适度的抑制房价的上涨......”。

5、“.....未来几年房地产投资额还将保持增长趋势， 但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。河东区在全市工业战略 东移产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代 服务业的发展面临重大的历史机遇。同时受经济全球化加深原有基础薄 弱等因素的制约，其现代服务业的发展也面临着巨大的压力和挑战。当前 河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济 建设为工作目标，必将推动河东区产业结构的调整和升级，提高现代服务 业的竞争力和吸引力，增强河东现代服务业的集聚能力。对于本项目来说， 还是能起到推动作用的，具有定的积极意义 市场风险 市场风险主要体现在市场供求平衡关系上，十经路作为河东区金 融商务发展带，已经吸引了国内外众多的银行和金融机构落户此地，同时 项目所在地又属于南站中心商务区，周边林立着各种档次的商务写字 楼，由此可以感受到这个区域的商务氛围和市场前景......”。

6、“.....如何在这个竞争激烈的市场环境中求的生存和发展将是 不小的风险。 经营风险 从写字楼方面看，目前国内开发的写字楼项目普遍存在着销售较好， 而租赁经营状况不佳的问题，这主要是由项目前期定位业态规划及后期 的业态调整和控制经营管理策略等方面的问题造成的。因此在项目的前 期必须全面的了解市场的供需关系，通过对市场需求的准确把握，明确市 场的实际和潜在需求，这样才能做到对项目的准确的定位和业态规划，以 此达到降低项目的经营风险。 从餐饮酒店方面看，当前餐饮业发展迅猛，但同时也带来了更高的消 费需求和更激烈的行业竞争，如何在这种大环境下实现生存并有所突破和 发展已经成为个餐饮企业的重要问题。在项目的前期必须要紧紧把握住 当前餐饮业的整个发展趋势，充分了解消费者的实际需求，做好准确的定 位，以此实现在餐饮业细分化和特色化的过程中求的发展......”。

7、“.....就项目引进的两家银行分支机构年预计 可以为河东区带来将近年两亿元的区财政税收收入，同时项目的经营性收 入年纳税额也将近万元。从项目的再开发角度来看，项目开发符合河 东区大力发展楼宇经济的发展要求，是项整合盘活现有楼宇的工作举措， 对推动河东区的区域经济发展起到定的积极的作用。 项目的社会影响 项目的定位，业态布局整体上符合河东区把十经路打造为金融商务 中心金融条街的目标要求，同时也符合河东区大力发展现代服务业和 推动楼宇经济建设的工作的要求。可以说这个项目的再开发工作，对河东 区着力推进五区三带和楼宇经济建设具有积极的意义。 第三部分总论 综合以上分析，本项目地理位置优越交通便捷市场前景乐观资 金来源可靠经济效益显著建设开发方案可行，项目具有较高的投资价 值......”。

8、“.....楼宇采用租赁形式，租期年。 五项目概况及特色项目以原天津市河东区政府办公大楼为天津温岭商 会的总部经济中心，同时充分利用现有楼宇的区域优势和地理位置条件， 依托河东区十经路现代金融商务区的功能定位，对现有的楼宇资源进行 重新盘活和整合利用，实现创收和创税的目的。并同时对加快河东区十 经路现代金融商务区建设，着力打造金融街总部街起到定的推动作用。 六项目规模及开发内容本项目总占地面积约平方米，总建筑面积 为平方米......”。

9、“..... 七项目再开发时间总开发时间为年年年 八投资概算万元 第二部分项目开发可行性研究分析 项目开发背景 从宏观经济背景上来说，天津是东北亚地区的重要港口城市和制造业基 地，是欧亚大陆桥重要的桥头堡。从城市规模和综合实力比较，天津是我 国北方地区的第二大城市，在港口物流进出口贸易制造业等方面处于 优势地位，已经成为我国北方地区的经济中心。近年来，天津市区域地位 不断增强，城市综合竞争力稳步提升，成为京津翼地区的核心城市之。 河东区是天津市中心市区之，地处海河东岸，是市区连接滨海新区的 前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。河东区十五规划确 定了立足河东，依托海河开发，融入滨海新区建设，面向天津及环渤海 区域发展，努力建设成现代商务商贸物流基地直沽文化旅游基地都市 工业示范基地和开放型服务型和谐型的现代化新区的功能定位。 随着天津整体经济重心的东移......”。