1、“.....给客户信心保证以及在管理服 务等因素方面以区别于早期楼盘，为客户带来全新居家生活理念。 客户定位 本项目的客户来源以城区的本地居民为主，目标客户群体锁定为区私 营老板个体工商户等高收入人群，以及国家机关公务员教师和在汉经商 人员。引此部分群体有较稳定的收入和定的社会地位，对居住功能产品质量 以及物业的品味有较高的个性需求，这些正是符合了本项目的开发理念。 二市场供给分析及购买力分析 市场供给分析 城区目前在售楼盘有三个江北第府金龙四季阳光白兰丽舍乐府。 江北第府 开发商为武汉南德经济发展有限公司，项目地址位于大道号，岱黄 高速出口处。项目总建筑面积平米，由多层和小高层组成，总户数 户。 该项目占据门户地段，与汉口城区交通便捷，吸引较多汉口客户置业， 现销售均价住房部分为元平方米。 金龙四季阳光 开发商为武汉岳华房地产开发有限公司，项目地址位于前川街西寺大道西边 起点......”。

2、“.....项目总建筑面积万平方米，分两期开发，由多层小 高层组成，总户数余户。 该项目地理位置较偏，且紧临高速公路，环境嘈杂，对社区生活造成定影 响。项目采取欧式的建筑风格，但外立面和主色彩显得单调，该项目开盘时间为 年月份，现销售均价住房部分为元平方米，商铺部分为元 平方米。 白兰丽舍乐府 开发商为武汉小屏房地产开发有限公司，项目地址位于区木兰大道 中旁，项目总建筑面积约万平方米，分两期开发，由，由多层小 高层组成，总户数余户。 该项目地理位置较偏，且紧临高速公路，环境嘈杂，对社区生活造成定影 响。项目采取欧式的建筑风格，但外立面和主色彩显得单调，该项目开盘时间为 年月份，现销售均价住房部分为元平方米，商铺部分为元 平方米。 白兰丽舍乐府 开发商为武汉小屏房地产开发有限公司，项目地址位于区木兰大道 中旁，项目总建筑面积约万平方米，分两期开发，由多层小高层组成。 该项目离城区较远......”。

3、“.....主要客户 群为地区中低收入人群及武汉地区投资客，现销售情况不理想，项目均价为 元平方米。 项目购买力分析 需求分析 刚性需求城区目前正处于旧城改造阶段，预计老城区拆迁面积在 万方左右，近两年存在很大的刚性需求。 二次置业主要的客户群体为企事业单位的中层管理者政府公务员私 营企业主个体工商户等富裕阶层，住房消费的主要目的是为了改善居住条件， 还有部分是为子女结婚而购房。 城区客户在住房需求上有着较明显的消费特点是恋旧情结，通过对 拟拆迁地区的市场调查进行分析，大部分住户都希望选择居住地点离现地址不 远，不希望现有生活模式有太大改变二是对居住环境有较高要求，希望周边有 较好的生活配套，日常出行购物便利。对购买房屋最先考虑的因素依次为地理 位置生活配套户型小区环境开发商实力和信誉。 户型需求目前供应及市民购买较多的为三房二厅，面积在平方米 左右，供应量次之的为二房二厅......”。

4、“.....从整体的销售情况来 看，由于房价的逐年提高，居民由过往的倾向于购买面积偏大的三房或四房， 逐步向三房二房等舒适面积实用的房型需求过渡的趋势。 城区居民收入情况分析 公务员及事业单位职工月均收入在元月，家庭年收入在 万元，可以承受的住宅单价在元平方米，总价在 万元之间企业及私营单位职工月均收入在元月，家庭年收入在 万元，可以承受的住宅单价在元平方米，总价在 万元之间。 三项目销售收入估算及静态流量分析 住宅价格分析 本项目的销售价格定位主要采取市场对比法。 城区住宅销售价格 项目名称建筑类型建筑结构销售均价元平方米 江北第府小高层多层砖混框架 金龙四季阳光小高层多层砖混框架 白兰丽舍乐府小高层多层砖混框架 金都丽园多层砖混 书香名邸多层砖混 根据对城区在售楼盘的调查分析，城区住宅的销售均价在元 平方米。 本项目住宅销售价格定位 综合大厦项目各项优劣势......”。

5、“.....应采取跟进 型方针，以紧跟区内大盘，步步攀升为策略。 根据上述五个项目与本项目的距离对外地投资客户的影响力后期推盘量 与推盘时间等因素综合考虑，其对本项目的参考权衡指数分别为 ，用加权法计算本项目的销售价格为 元 同时，基于项目正式推盘时间考虑，预计价格将有左右的上涨幅度，故 建议本项目住宅均价应在 元元 因此，建议本项目住宅均价为元左右根据项目建筑品质广告宣 传费用营销策略等的投入及执行，价格约有元的上下浮动值。 按每套住宅平均面积平方米计算，平均每套总价不超过万元。按首 付三成，剩余七成三十年贷款计算，平均每月还款额约元，与本项目主力 客户家庭月收入比值控制在以下，说明本项目的住宅价格定位是合理的。 商铺价格定位 本项目地处城区商业中心地段，周边商业气氛浓厚，根据市场调查所得， 距离项目地米左右的建材条街，商业门面的销售价格在元左右......”。

6、“.....月租金在元平方米左右。考虑到本项目单间商铺面积较大，故销售 均价定在元平方米较为合适。 销售收入估算 住宅销售收入元平方米平方米万元 商铺销售收入元平方米平方米万元 合计收入万元 销售收入静流量表 第六部分项目融资及现金流量分析 资金筹措方案 资金结构 本项目的资金筹措计划表三 二自有资本现金流量分析表四 三全部投资现金流量分析表五 第七部分结论及建议 项目结论 综上所述，计算出项目以下利润指标表六 项目销售收入为万元，营业税及附加以及土地增值税为万元， 项目销售利润为万元。 项目总投资为万元包含财务费用，所得税为万元，项目税后 利润为万元。 项目总投资利润率为，税后总投资利润率为。 从财务评价指标来说，项目自有资金的财务内部收益率和全部投资的内部收 益率分别为和，远远超过行业基准内部收益北，因此此方案在财 务上是可行的。 从银行融资来说......”。

7、“.....将诸如建安成本配套 成本控制在定范围内，万元的贷款额度是能满足本项目的资金需求的。 二项目建议 加强项目基础设施及配套工程工作，尤其对水电采暖电梯等成本 的控制，严格按工程合同施工，确保工期，避免合同价处调增和不可预见费用。 为缩短开发经营期，在项目开盘期间加大销售力度，以加快资金回笼， 降低项目资金压力......”。

8、“..... 二编制说明 本报告仅以大厦项目的设计方案为依据，考虑商业办公用房 收入全部按销售考虑，未考虑出租 资金来源本项目自有资金元，其他资金为销售收入股东融资，无 银行贷款。 第二部分项目概况 大厦项目位于区前川街西寺大道与石阳街交汇处，前川街为区 主城区，是区政治和经济的活动中心。西寺大道为连接岱黄高速与城区 的主要交通线，项目往西约千米即为高速出口，紧临项目东边的是前川最繁华的 商业街民安街，区连接城区与各村镇的交通中枢老客运站就位于项 目对面......”。

9、“.....净用地面积为平方米，总建筑面积 平方米，项目分东西两块，中间被石阳街隔开。东边地块占地面积 平方米，建筑面积约平方米西边地块占地面积平方 米，建筑面积约平方米。 地块优势分析 地段优势项目位于主城区最繁华商业地段，周边商业交通发 达，从房地产的恒定原理地段地段还是地段来看，本项目在此方面与其 他楼盘相比，占有相当的优势，具有更高的投资升值空间。 生活配套优势项目处于中心区域，人流集中，商贸繁荣，文化教育 金融等市政配套设施齐全，城区内外所有交通线路均从项目门前通过，与武汉城 区通过岱黄高速和西寺大道相连，生活工作出行快捷自由，为购房者生活与工 作节省了大量时间与经济成本。 户型优势项目户型范围从到平方米，七成户型面积在平 方米以下，即七成房源总价约控制在二十二万，按首付三成计，首付款控制在七 万元以下，是符合目前城区家庭的经济承受心理的......”。