1、“.....形象定位 作为的高端休闲度假别墅群，珉华银瀑湾项 目的形象塑造应体现出其应有的高雅养生活力， 树立珉华银瀑湾在琼中旅游房地产界的强势地位，并通过 珉华银瀑湾项目进步提升品牌的知名度与美誉度，努力 打造成琼中不可多得的地标建筑。 整体形象包装应以休闲清新自然浪漫为主调，强 调珉华银瀑湾品牌的幸和力。 发展思路规划生活配套设施环境建筑 倡导新的休闲理念，在理念的指导下，进行规划 建筑环境配套等设计，使各项设计成为理念的最有力支 撑。 完善社区生活配套服务功能，强化休闲度假及娱 乐为体的配套设施，充分发挥大规模项目的竞争优势。 以产品品质为主导，以舒适性休闲性养生性 适度超前为指导原则的产品设计思路。 精心打造主题环境，使园林环境成为珉华银瀑湾 的主要竞争优势之。 总体规划理念 通过对百花玲综合服务中心配套设施的合理配置， 创造新型旅游房产发展模式，体现旅游的概念......”。

2、“.....充分考虑消费者的各种需求，强调中心生活服务设施室外公共空间区域节点的合理设置，形成 有机统的城市功能系统。 结合开发节奏逐步完成中心功能的发展与延续，实 现中心的可持续性发展。综合考虑中心规划结构的整体性 系统性规律性和可持续性，最终形成集养生休闲度假 娱乐购物等各项高尚品质功能于体的社区中心系统。 开发计划 珉华银瀑湾项目规划产权式酒电面积为平方米， 计划年时间全部开发完毕。 第六部分起步区实施计划 来收入的职业经理层和百 领阶层，这部分人群的事业蒸蒸日上，对未来信心十足，是 社会的有生力量，他们向往综合素质高，环境优美，社区文 化与自身品位相符的项目。 置业用途 改善型购房为主，并有相当部分为二次置业甚至多 次置业，在满足居住需要的同时兼顾房产投资的目的。 购买特征 具有适度超前的消费观念，追求生活品位及档次，对 地理位置敏感度低......”。

3、“.....充分顺应和利 用山地地形，尽量减少对原有地物与环境的损伤和改造。 银瀑湾项目的各类建筑应服从风景环境的整体需求， 不得与大自然争高低，在人工与自然协调融合的基础上，创 造建筑景观和景点。 从形式尺度比例和质感等方面巧妙营造具有层 次性的休闲空间，以满足居民各种活动的领域感归属感和 安全感的要求，使人们在其中自然舒适的生活与活动。 对银瀑湾项目的各类建筑的性质与功能内容与规 模标准与档次位置与高度体量与体形色彩与风格等 均应符合百花岭风景名胜区规划。 环境设计理念 总体环境规划在强调整体性和协调性的基础上，体 现相对的均好性，追求自然高雅的风格。 把环境设计与建筑单体设计有机结合起来，互相影 响互相渗透。 景观规划兼顾平面和竖向变化，丰富空间层次，体 系彼此的内在联系。 产品设计理念 产品设计以提高产品性能价格比为原则......”。

4、“.....标准明显高于 琼中现有酒店标准。度假居住功能区规划 度假居住功能区的主要规划是针对旅游度假型房地产 项目而言的，目的是为了接待旅游度假者居住。 度假居住功能区的规划项目类型有别墅区酒店区公 寓区及其他形式的房地产物业区。 前期相关手续的办理 按相关工作流程，适时逐步办理，具体方案省略。 第七部分起步区经济分析 单方成本估算 单方成本是指依据珉华银瀑湾项目的建设配置说明内 容进行单方估算成本，包含单方土地成本核算工程建设总 成本核算等。 起步区实际投资估算分析 即根据单方成本估算进行逐向分解，具体详见可行性研 究报告。 销售价格分析 通过前期对海南市场乃至全国整体市场的调查与研究， 周密的项目素质分析，我们有理由得出结论以前面所论述 的项目定位规划环境设计思路高品质的生活配套设施， 并辅以高效的市场推广策略，起步区的产权式酒店平均销价 水平完全可以达到元平方米......”。

5、“.....销售收益要注重敏感性分析，本节成本收益分 析详见可行性研究报告。 资金预测详见资金流量表 详细作好启动资金资金回款计划安排，充分考虑资金 需求预测及融资途径，具体详见可行性研究报告。 第八部分起步区销售策略及实施方案 销售目标 珉华银瀑湾项目将作为琼中县届时的第产权式酒 店，销售目标就是通过全新的开发理念优秀的管理团队 创新的营销手段，冲击相对落后的琼中楼市，形成万众期 盼翘首以待的热销场面，创造开盘即封盘的楼市奇 迹，创造琼中楼市第品牌。 目标分析 以我们对市场的认识和经验来判断，此目标近乎神话， 要实现上述目标就必须仔细分析研究，以便采取措施完成。 在仔细研究销售指标的基础上，我们认为珉华银瀑湾项 目在规模上回款压力上完全不同于集团以往开发的任何项 目，必须在销售模式上打破固有定式，进行大胆创新......”。

6、“.....由于珉华银瀑湾项目地价等客观因素，造成成本较高。对此，我 们采取同意酒店式精装修成品房合理的制定价格体系加 大环境景观的投入优化产品配套完善生活配套等方法， 从不同角度提高房屋品质。 主题推广 在项目推广上，将依托优越的区域位置宜人的气候 条件良好的环境景观丰富的资源种类独特的民族文化 等元素作为主题进行推广。 具体问题实施方案 本节省略，详见相关策划方案 第九部分起步区推广策划方案 推广策划思路 展示价值度就是充分提升和展示项目的土地价 值以及珉华银瀑湾所带来的高附加值，如度假理念 生活方式。 创造知名度用创新的营销手段，冲击相对落后 的琼中楼市，形成万众期盼翘首以待的热销场面，创 造开盘即封盘的楼市奇迹，创造琼中楼市第品牌。 形成美誉度让珉华银瀑湾成为业界同行 踩盘的首选，学习的样板，成为琼中县大盘开发的行业标准......”。

7、“.....对珉华的老客户进行充分的挖掘，对珉华银瀑湾的目标客户进行深刻分析。 推广要点 本节省略，详见相关策划方案 推广方案 本节省略，详见相关策划方案 第十部分结论及附件 综上所述，琼中县将掀起轮旅游热潮，丰富的旅游资 源浓厚的黎苗文化诸多的旅游景点有利于珉华银瀑湾 项目整个环境营造和人气的集聚。经过我们的详细调查研 究，我们认为，珉华银瀑湾项目区域位置凸显技术 方案可行开发成本合理社会效益显著。 为此，我们向有关部门建议尽快核准建设珉华银瀑湾 项目......”。

8、“.....建设中的廊桥就坐落在其北端。 用地状况 该项目地块面积约平方米，红线内用地总面积尚 未堪定。 地质地貌 地块四周及区内的主要道路并未修建，目前场地尚未平 整，现无法判定地质情况。 交通状况 该项目地理位置优越，周边道路四通八达，隔江而望的 是县四套班子办公大楼，距海南首个山地高尔夫球场约千 米，距文明遐迩的百花岭瀑布越千米。 周边环境 从自然环境看，该地块比邻山地高而夫球场和文明遐迩 的百花岭瀑布，且周边无任何重大污染源，自然环境比较优 越。 周边生活配套设施 珉华银瀑湾项目附近主要是现有的公共建筑，包括县 政府办公大楼幼儿园实验学校民族中学消防中队 派出所万福隆等，除此之外，其周边高端生活配套设施严重缺乏......”。

9、“.....按相关规定进行规划设计土地平整工程建设项目 销售等工作。 法律性风险评估 珉华银瀑湾项目将作为琼中县政府重点招商项目之 ，项目具有较强的政府背景，若与土地相关的法律手续齐 全，几乎不存在法律性风险。 规划调整的相关问题 无相关规划调整问题。 政策性风险评估 珉华银瀑湾项目由于土地费用压力较大，工程建设时 间紧迫，留给协调政府部门进行规划调整和具体报建手续的 时间较短，尤其是规划调整的每项内容能否通过何时通 过都具有很大的不确定性，由此带来的操作风险较大，在具 体实施过程中可能出现多次反复，甚至严重地影响到项目开 发进程。 第三部分市场分析 经济走势分析 年，国务院正式批复海南建设国际旅游岛，在此强劲利好因素的大环境影响，县政府必将把握这次机会，多渠 道引进资金和项目，经济运行将出现较快增长的态势，而且 体现了增长快效益高低通账的鲜明特点......”。