1、“.....满足企业自身办公和生产需求 的同时，对外进行租赁。 需求特征科技园办公物业市场需求坚挺，出租率普遍维持在较高水平。 深圳写字楼市场受金融危机和楼市低迷影响，成交量和价格均有所下降。科技园区办公 物业虽也出现少量企业退租的情况，但整体而言，需求仍然较为旺盛，这主要是由于进驻科 技园区的公司均为高科技产业企业，普遍具有自主创新的能力，故其抗击风险的能力较强， 支撑了科技园办公物业的市场需求。另据市场调研，目前园区办公物业的出租情况普遍较为 理想，其中表现最好的为性价比较高的高科技厂房和办公楼。例如所调研的生产力大楼清 华同方信息港综合楼和科技生物谷等出租率均达到以上。 办公物业租金水平依照南区中区北区依次下降，其中租金水平最高的南区达 元月。 科技园内办公物业因区域的不同形成了租金梯度，其中南区由于聚集众多较高档次办公 楼......”。

2、“.....为元月，中区办公楼的租金全包约为元月 左右，工业物业的租金约为元月北区因地理位置的原因，租金处于最低水平， 约为元月左右。 从办公物业类型来看，办公楼租金最高，高科技厂房和普通厂房次之。 从物业类型来看，科技园办公物业主要分为办公楼高科技厂房和普通厂房，租金水平 因其物业类型的不同而有所差别，办公楼的租金最高，约元月以上，高科技厂房的 租金在元月之间，普通厂房租金则为元月。 强劲的市场需求对办公物业的发展起到了有效的支撑作用，园区办公物业的租金水平与 年基本持平。 根据租金调研，在金融海啸席卷全球的背景下，强劲的市场需求依然能够支撑科技园区 内办公物业的发展。目前市场的租金水平基本保持了年月的水平，虽有少量物业租 金出现小幅下跌，但大部分物业的租金与年基本持平或小幅上涨，表现出了较强的抗 跌性。 市场未来趋势科技园区未来办公物业的新增供应量较为有限......”。

3、“.....保持三 级市场的活跃度。 年，南山科技园共成交宗土地，主要集中在南区，均为工业用地，总面积约 万平方米，均用于企业建设自用生产基地和办公厂房等，预计将有少量物业用于对外出租。 总体来看，科技园区内的办公物业未来新增供应量较为有限，维持现状的可能性较大，三级 市场将继续保持活跃。 受金融危机影响，未来市场对中低端小面积隔间办公物业产品需求将进步扩大。 在市场整体环境低迷的影响下，市场信心仍未完全恢复，投资者将逐步退出市场，办公 物业的需求将主要为自用。同时，受金融危机影响，部分企业的营业业绩将受到定冲击， 因此出于压缩成本的考虑，预计未来市场对中低端小面积隔间产品将更加青睐。 三项目分析在项目本体和投资环境分析的基础上进行本项目的分析， 为项目定位发展评估经济测定本项目的客户定位为 核心客户电子信息生物医药科技类企业重要客户软件机电体化类公司偶得 客户咨询服务类企业......”。

4、“.....建成后出租经营，目前周边同类物业三级市场租赁较为活跃， 在市场上有可供参照的出租案例，故我们采用市场比较法来确定本项目的客观租金水平。 基本原理根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同供需圈内的物业作为 比较案例，结合本估价对象的现状，经过交易情况修正市场状况调整和房地产状况的修正， 调整确定个客观的租金水平。 市场案例根据市场调查，科技园区办公物业的租金与年基本持平，中区的办公楼 目前租金约为元月左右，近年新建设的高科技厂房租金为元月左右，出租情 况普遍较为理想。我们选取以下市场案例作为本项目的比较案例表项目周边办公物业基 本情况表物业名称物业类型入驻时间租金全包科技工业园大厦办公楼年代元 平方米月科技生物谷办公楼年元平方米月软件园高科技厂房年元 平方米月无中央空调生产力大厦高科技厂房年元平方米月清华信息港综合 楼办公楼年元平方米月租金确定结合周边物业交易案例......”。

5、“.....并充分考虑现有市场状况和未来市场发展的不确定性，采取保守原则，不考虑市场营 销产品创新价格增长等方面的溢价因素。 考虑本项目地理位置相对较偏，且不具备较好的通达性，也不配备中央空调，故依照保 守原则，最终确定科研办公楼的租金为元月，高科技厂房租金为元月。租金 增长方面根据市场调研，目前办公物业的出租般年起租，合同期内租金不变，合同期满 后根据市场情况定价故本项目的租金增长也假定年内租金不变，年后租金以每年 的幅度增长。 另据市场调研，目前科技园区的车位租金普遍在元个月以上，故确定本项目 个车位的租金为元个月，不考虑价格增长。 经营模式项目将采用出租方式经营。 二项目发展设想评估意见通过项目以上分析，从长期来看，项目拟建设科研办公楼 和高科技厂房，符合科技园及市场未来发展趋势，将具有较好的可实现性和良好的市场前景......”。

6、“..... 计划保持同步建设开发，现已于年季度初开始土方及前期工程，计划于年第 季度末完成竣工验收，共约年，项目预计将于年月开始出租。 二投资估算与资金筹措总投资估算项目建设期总静态投资,万元。 构成如下投资估算表占总投资比例序号项目名称总额万元单价元占 总投资比例土地成本,前期工程费用建安建 安工程管理管理费不可预见费用 求偶其他费用建设期利息公用设 施基金合计土地成本分两部分深圳市通讯 工业股份有限公司以年月日于市国土局签订的深地合字号和 号深圳经济特区土地使用权出让合同书确定的编号为，地块折价冲抵 所欠深圳市特发信息股份有限公司债务，上述土地作价人民币,万元，其中地 块作价,万元。公司次付清地价款万元。因此得出土地成本共万元。 前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定主 要参考近期深圳市建筑工程价格信息和区域同类开发项目的实际情况......”。

7、“.....此项费用根据项目开发情 况，结合工程施工进度计划投入。 ④管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开 发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费 房地产税等。按深圳市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，项目管理费按前述 项之和的计取。 不可预见费不可预见费按前期工程费和建安工程费的计算。 其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生的费用。财 务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。项目拟向银行贷款共计 万元，分次进行借款，从年第季度出现资金缺口即向银行融资未考虑不可 预计因素，故依照保守原则，贷款利率按人民银行现行年贷款利率计算，建设期借 款利息共计万元。 资金筹措建设期投资资金来源包括自有资金募集资金万元和银行融资 万元......”。

8、“..... 计划从年第季度开始出租。根据科技园区内同类物业运营的般规律，假设科研办 公楼和高科技厂房的初始运营期为年，初始出租率为，每年递增，年进入 稳定运营期后，出租率为假定车位的初始运营期也为年，初始出租率为，每 年递增，年进入稳定运营期后，出租率为。 楼建设的,食堂不计算收益根据上文价格定位，项目科研办公楼和高科技厂房 的租金价格分别为元月和元月，租金增长方式为前年内租金不变，年后 租金以每年的幅度增长。地下停车位租金价格为元个月，不考虑价格增长。 表项目租赁收入表物业类型物业类型出租面积年年年年 年年年年年年租赁收入万元科研办公楼 , ,高科技厂房 , 地下车位合计 注由于项目年第二季度开始对外出租，表中的每年度跨度从当年第二季度开始起至下 年第季度末止。 经营税金及附加测算出租税金及附加根据深圳市地税局规定......”。

9、“.....教育费附加营业税的，城市建设维护税营 业税的，印花税出租收益的房产税租金收益的。 出租营运成本根据深圳市地税局的规定，出租运营物业的出租营运成本包括房屋租 赁管理费租金收益的，维修费用建造成本的代理营销费租金收益的， 管理费租金收益的，租赁手续费租金收益的。 四项目利润估算 考虑深圳市办公类物业的收益率为，设定本项目净转售的折现率为项目所 有物业经营方式均为出租，按照深圳市出租经营物业的般规律取其基准收益率为公 司所得税率为，项目所得税率也为。 根据前述租金预测和条件，经测算，项目动态回收期为年。般来说租赁性 物业其回收期较长，但本项目的回收期高于深圳市租赁性办公物业的平均回收期。 项目的财务净现值为,万元，财务内部报酬率为，税后投资收益率达到 ，大于基准收益率，股本项目经济上具备可行性。 计算公式五项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点......”。