1、“.....百脉泉群和眼明泉群等为特 色的山水园林城市。 四章丘市城市空间发展战略 根据章丘市年城市整体规划，中心城区规划范围东起明水双山办事 处行政边界，西至章丘与济南边界，北至赭山以北，南至分水岭，总面积约平方公 里。规划形成轴三心四片的空间结构。轴即以双山大街为依托，形成 贯穿主城区南北商业服务等功能的复合型城市发展主轴线三心即形成服务商 业商务金融三个城市功能中心四片即形成老城片区新城片区教育片区明 水产业片区四大城市片区。 五济南东拓章丘西进 济南东拓，章丘西接这是年章丘提出的与济南对接融合的发展战略。 近年来，章丘在与济南的对接中实现了较大的提升，不管是在城市基础设施还是 人才方面，力求全方位的对接。尤其是年，济南至章丘的城际快速公交开通胶济 铁路客运专线章丘站启用并开通动车组等等，真正拉近了章丘与济南的距离，章丘逐渐 成为济南城市的部分......”。

2、“.....未来将重点打造圣井新城老城中心商贸区 城北新区刁镇县域次中心四大综合体，其中以绣源河里风貌带为生态轴发 展轴景观轴，建设集商贸文化旅游休闲为体的圣井新城综合体，是章丘 西进战略关键的环，未来将使章丘和济南市区实现更好地融合对接。 六现在的经十大道未来的轨道交通，让章丘与济南无缝对接 按照济南市城市总体规划年年和济南市城市综合交通规划，市域 线号线在历城站附近和从腊山片区到机场的号线相衔接，沿胶济铁路，向东延伸到章丘 该条轻轨线路建设完成后，将成为济南和章丘间的第三条快速通道，其作用不亚于经十东路 和世纪大道。而且，轻轨的建设，还将加快济南市区和章丘中间区域的城市化，将两城区更 好对接。 七城市规划结论 济南规划发展偏东政府引导利东居住习惯在东。 济南东拓与章丘西进战略相结合，轨道交通将助推章丘与济南的融合 按照轴三心四片的空间战略结构......”。

3、“.....重点打造老城片区新城片区教育片区明水产业片区四大城市片区。 ④随着章丘与市区城际交通的开通以及未来城市轨道交通的规划，章丘西进节奏逐步加快，将打造西进圣井城市综合体。 由于章丘政府的南迁和大学城教育片区的日益成熟，位于经十东路两侧的片区 逐渐成为近几年章丘房地产开发的主要区域。 三宏观调控政策分析 房地产调控是上半年的热点，做拿地决策评估就不能不分析政策，而政策的实施及其威 力的逐步显现，又会影响到目标客群的构成及后续产品定位的选择。 调控政策集中出台的背景 房价持续快速上涨，线城市疯狂上涨 国家对房地产市场调控有如隔靴搔痒 市场上投资投机行为显露纪大道旅游路济青高速济青公路济莱高速等城市主干道，济 南至章丘的轻轨建设即将启动，将加快济南与章丘的城市对接，进步促进了这区域 价值的跃升。 二项目指标 占地亩约，容积率，建面约万，其中住宅万多平米，商业约平米。 规模适中......”。

4、“.....单位成本增加，但不利于产品多样化及客群广泛化 产品以小高层为主，市场接受度较高 三地块现状 地块内部平整，地形较为方正，为即将拆迁的名泉商贸城，西边与东边都是居住小 区，北边是双山街办，南边是文化路。 四周边配套 本案周边配套设施较为齐全，特别是潜在的教育配套资源较为丰富，山水泉城引进 的台湾三之三幼儿园，还有位于项目西边约左右的章丘高级中学，以及今年投资 建设的位于本案对面的道通山水泉城实验中小学。 五项目分析 优势 区位优势济南与章丘对接的融合地带，济章体化收益的黄金地 配套优势与市政府为邻，且周边生活配套设施较为完善 交通优势经十东路世纪大道旅游路济青高速济青公路济莱高速等 城市主干道，济南至章丘的轻轨建设即将启动，将加快济南与章丘的城市对接， 进步促进了这区域价值的跃升。 规模适中，易于控制风险 劣势整体规划面积小......”。

5、“.....未来能充分坐享大盘带来的完善配套 地处新政务区与大学城交接地带，市场认可度与成熟度越来越高。 威胁 周边成熟的大型社区，直接分流本案的客群 未来潜在放量加大，市场竞争进步加剧 七章丘双山项目初步定位思路 市场形象定位 中铁建力作章丘品质生活居住区 中国铁建，雄厚的资金实力，良好的企业知名度和美誉度，名企缔造名盘 项目交通便利，周边生活配套设施充足 品质社区，项目形象鲜明，区别于其他在售楼盘，产品设计高于市场供应的品 质，出彩的景观规划。 二目标客群定位 客户来源 以章丘大学城教师和重汽济钢力诺等周边大型企业从业人员为主要购买客 群 以章丘本地及周边乡镇居民为主要辅助客群 济南济阳淄博为次要辅助客群。 需求特点 以首次置业及初次改善型客户为主，投资型及养老型客户为辅......”。

6、“.....沿地块由南向北次排布栋小高层住宅根 据调研及现有资料，初步预估建筑布局形式，最终结果以设计院图纸为准。 物业类型小高层 地块容积率，在保证小区舒适度的前提下，物业类型必然以小高层为主 章丘市区基本不再审批多层住宅项目 满足容积率的情况下，尽量不建高层住宅，高层住宅的品质售价等均低于小 高层。 建筑风格新古典主义风格 高雅和谐是新古典风格的代名词。白色金色黄色暗红是新古典主义中 常见的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮大方，使整个空间给人以开放 宽容的非凡气度，让人丝毫不显局促。 新古典主义风格的材质色彩等可以使人很强烈地感受到传统的历史痕迹与浑 厚的文化底蕴，同时摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。将怀古的浪漫情 怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代......”。

7、“.....产品类型相对简单，不易打造高端产品 市场在售项目，除山水泉城和齐鲁涧桥外，其他项目品质均较差 客群对产品的认识和要求在逐步提高，中高档产品具有较好的市场接受度 户型建议 户型构成建议小高层以梯两户为主，梯三户为辅 户型配比 户型面积区间比例套数 经济型两房 舒适型两房 经济型三房 舒适型三房 四房 户型示意 其他建议 出入口建议建议将小区的主要出入口设计在文化路上，入口形象要鲜明，符 合项目中高端定位，符合项目风格定位 内部交通建议小区内部完全人车分流，用条环路解决小区内部交通，步行 道路结合景观设计 景观建议 欧式生态园林 多数在售项目园林品质普遍较低，缺乏艺术及人文气息，不具备鲜明特色，园林景 观需要赋予更多的内涵以实现品质的提升，注重园林与建筑的统性。整个章丘市场中......”。

8、“.....但能够成为章丘市场中的代表作的项目 屈指可数。因此，对于本案地块规模较小的特点而言，如何发挥项目自身优势是重点。 建议结合建筑风格，打造欧式生态园林，以绿植为主，适当布置小品，沿建筑打造 坡地景观，增加景观的竖向视觉效果。 八章丘双山项目初步售价及拿地经济测算 价格论证整体思路 以现有的资料为对比依据 以毛坯房为价格制定的前提 按照首期开盘时间为年月为前提 二项目定价 市场比较法定价 住宅区域因素直接比较表 区域因素权重本案齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城 便利程度 城市规划 交通条件 配套设施 周边形象 小计 通过影响购房的五个住宅区域因素的分析比较，得出四个楼盘相对于本案的相对得 分。 通过影响购房的四个住宅个别因素的分析比较，得出四个楼盘相对于本案的相对得 分......”。

9、“.....消除项目自身的差异 和外界因素的差异，进而得出四个楼盘相对于本案的参考价格。 本案市场比较法权重系数修正表 相关列项齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城 本案相对价格 权重 加权后的相对价格 本案销售价格 根据前面得出的相对价格，再乘以各自楼盘对本项目定价影响的权重，相加，得出 本案公寓部分的理论销售价格，通过计算，本案住宅的整体均价为 元平米 定价修正 以上对本案元平米的定价是基于对本案目前入市的个价格预估，假设本案 本案市场比较法综合修正系数表 修正因素本案齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城 成交价元 工程进度修正 交易时间修正 区域因素修正 个别因素修正 本案相对价格在年月份入市......”。