1、“.....地势高低起伏，有利于因地借势打 造丰富的产品线 项目地块区域规划发展潜力巨大 交通道路网络畅达 项目区域整体形象较高端，有利于高品质产品的打造。 劣势分析 现场地块不平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发成 本 离市区较远，区域内生活配套设施缺乏，公共交通不太方便， 生活不便，前期目标客户群只能锁定在有车族 项目西边的铁路线带来定的噪音污染，降低居住品质。 机会分析 金霞海关保税物流中心的规划建设和火车北站的搬迁未来将 给区域内带来消费客群支撑 随着政府宏观调控......”。

2、“..... 威胁分析 政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行以 下占的规定，而根据长沙市规划管理局文件关于青竹 湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题的意见长规报 号文件，要求本项目小于的小户型套型面 积占，虽然较已经有了很大的降低，但是本项目规模 体量比较大，的比例仍然不小，将在定程度上影响本项 目的开发建设 市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较 大，地理位臵都优于本项目，未来竞争比较激烈 未来出台的政府宏观调控政策的影响，年以来，全国各 地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来的众多宏 观调控政策甚微......”。

3、“.....从土地市场供应结构金融信贷市场等多 个方面对房地产市场进行调控。 四地块定位分析 根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以为基 准进行开发建设，预计总建筑面积为，以别墅类产品独 栋双拼联排小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为 宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。二投资和收益分析 在容积率的情况下进行了模拟财务测算，以万亩的地价 计算，税前利润为万元，税前利润率为，税后利润 万元扣除土地增值税，税后利润率，有着较高的经济效益 项目投资 经测算，该项目总投资为万元......”。

4、“..... 其中土地出让金，按照万亩计算，土地面积亩 二开发前期费 其中勘察设计费项目为别墅，部分提高设计费 报批报建费 三通平费场地具备道路场地平整，考虑临水估算详见下表 表投资估算表开发面积亩容积率 项目名称长沙青竹湖项目日期 项目单位成本元总成本万元计算说明 土地成本， 其中土地出让金，按照万亩计算，土地面积亩 二开发前期费 其中勘察设计费项目为别墅，部分提高设计费 报批报建费 三通平费场地具备道路场地平整，考虑临水临电 临时设施费临时围墙临时办公室临时围板 三建安成本， 别墅， 普通住宅......”。

5、“.....含土建门窗外檐地下室等 四基础设施费 其中给排水工程费含贴费和开口费 室外燃气系统含区内工程费灶表费 高低压供电系统含高低压和配套费，区内的工程费，红线外费用 室外消防系统按总建筑面积计算 综合管网设计 室外智能系统 五园林环境依设计方案的不同而不同 其中绿化建设费区内区外绿化支出 建筑小品考虑硬地喷泉雕塑等道路和照明 直接成本， 六管理费用 七财务费用 其中财务费用土 地 贷款额度按土地成本的，按照 年，利率 财务费用建设贷款亿，年建设期，利率 八不可预见费 九营销费用销售收入 间接成本 总投资成本......”。

6、“.....分项与合计之间相差〒属正 常情况。 二项目收益 别墅类物业按元平米小高层销售按元 社区商业销售按元平米计算......”。

7、“.....拼联排小高 第四期小高层为主双拼 四分期销售收入规划 表三销售收入规划表注容积率 销售年份开发期数产品类型销售单价元销售体量销售收入万元分期收入万元 年第期 双拼别墅 联排别墅 独栋别墅 年第二期 双拼别墅 联排别墅 独栋别墅 年第三期 双拼别墅 联排别墅小高层 商业 年第四期 双拼别墅 小高层 商业 合计五现金流量分析 表四现金流量动态表 序号分期项目年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年 现金流入 销售收入 其它收入 现金流出 开发建设投资 土地成本 开发前期费 建安成本 ......”。

8、“.....本项目的财务指标满足有关标准的要求，具备定 的抗风险能力。 青竹湖项目分析 区域概况 中铁臵业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设的四大组团之 的捞霞组团......”。

9、“.....借区域内发达的交通路网，丰富的生 态资源，将该组团打造成个居住商贸休闲旅游影视为体的 生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流信息流资金流技 术流，来有效地构架房地产开发的资源平台，为长沙市北城地产格局 实现飞跃提供支持。 二项目概况 地块基本情况 中铁臵业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇，地块东靠太 阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小 区，距离长沙汽车北站约公里。 地块建筑净用地面积，约亩，另有 的绿化用地，的规划路幅用地。地块呈不规则扇形，地形 高低起伏，植被丰茂，景色秀美，地块为出让用地，土地用途为住宅 用地......”。