1、“.....财政收入增幅逐步回落。为此，中央及时调整宏观 调控的方向和政策重点。 年月日，上海市人民政府办公厅结合上海实际 转发了市建设交通委市财政局市地税局市住房保障房屋 管理局市规划国土资源局制订的关于促进本市房地产市场 健康发展的若干意见，对我市房地产业进行宏观调控。调控政策涉及到房地产税收房地产金融城市建设开发住房改革 等多方面。 年月日，关于促进房地产市场健康发展的若干 意见的公告又为房地产市场带来了不同意味的国十三条， 进步体现了特殊市场环境下政府放权的态度。至此，国 十三条将在今后段时间指导房地产市场及行业的发展。 综上所述，目前的宏观经济政策灵活审慎。 产业结构近几年嘉定区国民经济持续较快增长， 年完成增加值亿元，可比增长。财政收入稳步增长。 年实现财政总收入亿元，比上年增长。与此同 时，嘉定区经济结构进步完善......”。

2、“..... 年第三产业实现增加值亿元，占全区增加值的比重为 。年第三产业实现增加值亿元，对全区经济 增长的贡献率为。三次产业的比例由年的 增长为年的。嘉定区以树立商业窗口 繁荣发达的新形象为动力，不断优化布局和调整业态，完善商 业设施，提升商业品位规模和能级。 年年年年年年年 年至年第三产业占比例 外资与商业发展年，全区完成固定资产投资 亿元，其中基础设施投资亿元。年之后，嘉定区全年完成 全社会固定资产投资总额亿元，其中城市基础设施投资 亿元，房地产开发投资亿元。由图可看出，宏观 调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。从投资主体看， 国有经济投资亿元，集体经济投资亿元，外商及港澳 台投资亿元，私营企业投资亿元，其他经济投资 亿元。投资主体结构发生进步优化，吸引越来越多放渠道多 主体的投资资金，发展前景良好稳定......”。

3、“.....推动了房产市场的活跃，房地产业市场需求旺盛，开发 投资高位运行，开发规模迅速扩张。全年房地产业完成增加值 亿元，比上年增长。此后房地产市场发展迅速，规模 急速扩大。年嘉定区实现房地产业增加值亿元，比上 年增长，完成房地产开发投资额亿元，比上年增长 。年国八条的颁布，使房地产房供需趋于平缓， 地产市场保持基本稳定。年完成房地产开发投资亿 元，比上年增长。年，嘉定区房地产市场健康发展。 全年完成房地产开发投资亿元，比上年增长。 从近年嘉定区商品房供求数据来看，嘉定新城的建设极大的促 进了区域楼市体量的扩张。年成交量从年的不足万平 米举跃升到年的近万平方米......”。

4、“.....区域楼市火热催动房价路走高，年嘉定区主流 房价尚在元以下，进入年已拉升到元附近。 数据来源中国房地产指数系统 年，受上海整体楼市走低影响，嘉定楼市转入低迷调整期。 月份之后，市场供求双双从套月大幅下挫至套 月，季节性市场回暖亦不复存在。从近几个月的市场走势来看， 嘉定楼市以月份为分水岭，供求基本平衡的状态被打破， 月份市场累积销供比仅为，开发商销售压力逐步增大。 数据来源中国房地产指数系统 至此可见，年金融危机以来，经济环境及政策因素对 高档物业成交影响很大。此外，写字楼市场租赁市场也不乐观。 板块层面 目前已建成并趋于成熟的板块有中部板块楼和西部 板块地标综合发展区。以上两板块都规划成为同济新城的金 融商务中心，在过去的年中发展态势各不相同。随着同济新 城商业的发展，两个板块的竞争日益激烈。而个项目能否成 功......”。

5、“.....因此我们选择这两个 板块进行重点分析，以更清晰地掌握本项目市场环境。 中部板块 规划定位中部板块集中了同济新城的办公写字 楼，在经济发展新城建设和公共事业发展中处于龙头地 位与辐射作用，带动相关区域的发展，已成为同济新城主 要商务中心。 历史分析中部板块有着得天独厚的地理位置，处于两 轴交界处，四通八达，交通便利。并且与位于城市南部的 交通枢纽。 服务半径大，与个区域都有联系又保持相对的性，方 便居民上下班及外来人 员出行。由于人流方向的不致性，避免了人流混杂的问 题。 此外，成熟的商业现状为新城居民提供了大量的就业岗 位。临近北部居住生活区，可确保人力资源丰富。西部板块 规划定位西部板块有地标性建筑图书综合大厦，周 边有系列行政管理大楼和市政府副设施，以现代服务业 为核心......”。

6、“.....是同济新城的象征。 历史分析西部地区虽没有优越的地理位置，但通过交 通道路系统人为的设计，将车行道与人行道金收入项目总成本 项目税费 营业税及其附加 企业所得税率盈余公积金按提取，公益金按提取 盈利能力评价 项目内部收益率为，按的目标收益率测算的财 务净现值为万元，动态投资回收期为年。项 目在财务上是可行的。 清偿能力评价 本项目拟向银行申请长期贷款含息万元，项目法 人将用销售回笼资金经营收入还款，预计贷款偿还期为年， 项目偿债能力良好。 九不确定性分析 敏感性分析 由以往相同写字楼的敏感性分析数据可知，全部投资的净 现值和内部收益率受销售价格建设成本变化的影响较大较 敏感自有资金的净现值和内部收益率受销售价格变化与建设 成本变化的影响相对不敏感。而对整个项目而言，即使遇到房 地产市场波动较大......”。

7、“.....本项目的开发 仍然有较高的盈利能力。项目的盈亏平衡分析 现以出租率为变量，对本项目进行盈亏平衡分析，具体测 算数据如下 盈亏平衡分析 出租率 盈亏平衡点 由上述分析，我们可以知道，当出租率为时假定价 格不变，项目处于盈亏平衡点，此时刚好能够收回成本，由出 租率和出租收入之间的关系，我们可以知道，当出租单价下降 时，该项目刚好能收回成本。 风险分析 项目整体潜在风险 金融风险近期，全球性的金融危机席卷各国。很多企 业的经营业绩下降，上海地区的企业承租能力下降，使本 项目出租难度增大，甚至在今后很长段时期内出现高空 置率的情况。 供求风险由于金融危机使很多企业退租，所以近期写 字楼市供过于求的，该项目的推出初期可能会有比较高的 空置率。但考虑到年世博会将在上海举办，可能会 对写字楼的出租有定帮助......”。

8、“.....大量资金进入办公务业市场。目前商务部已经注意到商业房地产的过热倾向，因此不能排除政府部门对办公 房地产宏观调控的可能性。 写字楼潜在风险 周期风险房地产市场存在周期波动和景气循环现象， 由于近年来写字楼市场的供应量急剧扩大，年前后 已经进入调整期，此时恰逢本项目入市，由于市场环境的 变化导致目前的定位和定价出现偏差。这是本项目面临的 最大风险。 区位多极化风险未来新建写字楼，将出现区位多极化 特点。随着城市改造的不断深入，中心城区土地范围供应 紧张。写字楼地处嘉定，租金相对较低，对那些承租 能力较差的企业比较有吸引力。 产品类型多元化风险本项目仍然是传统的乙级写字楼 产品。传统的乙级写字楼可能依然是多数企业的首选，但 是随着总部经济的崛起，低密度生态型的单体办公楼 可能占领市场制高点，造成本项目目标客户群的部分流 失......”。

9、“.....但是值得 注意的是，我们对商业物业的未来价格判断是基于目前全市的 商业发展形势区域发展潜力和宏观环境的利好来总体评定的。 但这并不说明，未来市场没有风险，相反，我们认为基于以下 几点，商业市场有定风险。经营风险商业经营需要极高的市场驾驭能力，任何微 小的细节都可能导致项目失败。特别是本项目周边商业氛 围不浓，区位条件较差，对商业经营是个巨大的挑战。另 外，商业部门对宏观经济变动市场变化十分敏感，而高 端的定位将导致经营比较困难。经营风险是商业部门的最 大风险。 区位风险基于商业经营的特殊性，本项目的成功依赖 于嘉定地区以及同济大学的兴旺繁荣。而目前同济新城区 域的形象还有待提高，市场环境还需要悉心培育。 风险的多方案规避 般而言，系统性的风险是不可避免的......”。