1、“.....可开发建设成大型的旅游度假中心。 镇地理条件优越。良好的港湾适宜建造大型综合码头。目前，已建成年吞吐量 万吨装卸能力吨的碧甲吨综合码头。而且台商已在此建设占地面积 平方米的宝岛工业区。平海镇水资源非常丰富，电力充足，交通畅通，通讯方便。 二交通与其他基础设施 作为旅游度假村，交通是个非常重要的因素。 县城距广州公里深圳特区公里汕头特区公里京九铁路惠州站 公里香港海里。每天有多班巴士直达香港，车程约小时。穿越境内的公路有 广汕公路深汕公路深汕高速公路和广惠高速公路。惠州机场距县城公里可直 航全国多个城市。全县海岸线长公里，有多处可兴建深水码头的优良港区。全县 公路通车里程达公里，公路密度公里百平方公里，全县个镇及个 村居全部通车。国道省道和县道基本实现高级或次高级路面。通信业务发达，电信 服务种类齐全。水能蕴量丰富，电力资源充足......”。

2、“.....县至温泉仅仅小时车程，从广州至龙洞温泉仅小时车程，交通便利，特别 对香港深圳东莞惠州的游客，车程不到小时，特别适合短期度假休闲。 四政府规划 县确立了旅游旺县的战略发展规划，已加快旅游旺县的步伐，邀请了 些著名学者教授对巽寮和九龙峰旅游区进行考察，并定期为规划旅游等有关部门举 办旅游规划讲座在省有关部门投入万元改造滨海公路的同时，县政府投入 万元用于滨海生态旅游区的基础设施建设。 惠东县境内有山有海，有平海古城龙峰祖庙多祝黄狮村古民居等历史人文景观， 还有港口海龟湾古田等自然保护区，旅游资源非常丰富。因此，惠东县政府在其规划 中，决定对旅游产业的发展加强规划建设和保护，新开辟了批旅游线路，以吸引更多 的游客到惠东旅游，并通过发展旅游业，带动商贸业饮食服务业及运输业的发展，并 因此成立了县旅游资源管理委员会......”。

3、“.....在规 划起点游客容量客源市场等方面提升定位，以加入惠州市大旅游的格局。他们曾邀 请东南大学教授原江苏省人大常委会委员刘先觉指导旅游规划的制订。刘先觉教授认 为惠东县的平海滨海带，可称为小三亚，很有吸引力巽寮的海滨更美，有东 方夏威夷之誉称。惠东县政府加强了对九龙峰和巽寮平海两个市级旅游度假区的 基础建设的投资，并筹建通往九龙峰的公里道路。惠东县也积极开发推出新的旅游点， 比如多祝黄狮古围村高潭革命老区古田自然保护区作为新的旅游点。 惠东县在旅游旺县的思路上，提出了接纳惠州中海壳牌石化项目辐射的新思路， 要发挥惠东地利的优势，将惠东建成为中海壳牌石化项目的休闲度假区和后花园。这将 是本项目投资的个重要的客户资源。 为了将惠东旅游业发展扩大，惠东推出了海滨旅游资源的招商项目，敞开巽寮湾 松园湾等个风景迷人的海湾的胸怀，曾到美国的夏威夷招商......”。

4、“..... 镇计划分东面与西面两大块，东面建成以南门海湾旅游为中心的旅游文化商 贸区西面建成以碧甲为中心的新工业区，形成区域性经济综合发展的新格局，并充分 利用优越的地理位置，丰富的自然资源和良好的投资环境，大力吸引国内外资金技术 和人才，重点拓展旅游业工业和房地产业，把平海镇建设成古迹新貌浑为体的经济 发达的海滨城市。 五小结 通过前面的介绍和分析，我们认为第在建立温泉度假村有相当的资源，项目建设符合国家产业政策规定，是 地方政府鼓励和优先发展的项目。项目建设有重要的社会意义。 其次从当地的经济投资环境来看，投资硬环境较好，惠东县包括平海镇具有 良好的经济发展前景。作为为旅游配套服务的度假村也将具有较大的发展空间。因此， 在当地建立温泉度假村具备较好的发展潜力......”。

5、“.....旅游产业已成为惠东县的重点 发展和支柱产业的地位。在平海镇建立温泉度假村，可以得到当地政府的有力支持，并 享受到定的政策税收优惠。具体优惠办法有待于与当地政府沟通后确定。 总之，温泉度假村具有较好的发展潜力。投资此温泉度假村项目是必要的，也 是可行的。该温泉具体地理位置见下图 第二节资源优势分析 泉水资源 对于温泉度假村来讲，矿泉资源无疑是需着重考虑的环。矿泉的出水量水温 以及泉水所蕴含的矿物质都将是投资此类项目的投资者所需重点考察的对象。特殊的泉 水矿物质及其对人体的功效将构成温泉度假村的项重要的资源优势，不仅可利用它 来开发特色化的温泉消费项目，而且构成了此类度假村的营销重点之。广东省内目前 已经开发的温泉旅游地，不少已经出现资源老化问题，被游客戏称为用锅炉煮的水。 因此对温泉资源的开发利用和保护对此类度假村的可持续发展至关重要......”。

6、“..... ， ， ， ， ， 现金流量净额 这里的折旧均采用直线法计提以下皆同，并预计项目资本的机会成本为， 则项目净现值为 万元 ，初步认为投资该项目是可行的。 二内含报酬率分析 该项目的内含报酬率为 ，即，万元 因此由年金现值系数表可知， 即该项目的内含报酬率约为，大于估计的项目投资的机会成本。 因此，投资此项目能产生较好的经济效益，此项目具备投资价值。 三盈亏平衡和敏感性分析 盈亏平衡分析 本部分主要根据上部分的度假村投资建成后五年现金流量分析......”。

7、“.....需多少客流量才能使投资成本刚好得以回收 当其它的因素如预测的客流量等不变时，采取什么样的定价才能使投资成本恰 好能得以回收。 定价不变，客流量变化 考虑到在诸多项目中，温泉浴城的客流多少直接影响了康体中心风味食街温泉别 墅生态农庄以及室外娱乐场等的客流量，因此，其他项目的客流量的变化均可以温泉 浴场的客流量大小为参考。故设温泉浴城的保本客流量为万人 四部分项目的营业收入分别为 。 营业收入共计为万元 营业成本不计折旧分别为 共计万元 第年，每年折旧万元 营运现金流为 万元。 科目第年第年每年 投资额 收入 成本 折旧 税后利润 运营现金流 现金流量净额， 令，得保本客流量为万人。 即，在其它因素不变情况下，温泉浴城的客流量至少要达到万人年......”。

8、“.....才能达到盈亏保本点。 客流量不变，定价变化。 考虑到所有度假村项目中，价格敏感性最强影响最大的是温泉浴城的收费价格， 其余项目的涉及面较窄如康体中心，客户消费额较低如食街生态农场及室外娱 乐等，而商务客人对于价格的敏感性较低如商务会议中心的收费等，因此也可将 温泉浴城的收费作为基本定价，其他项目的收费以此为参考按比率计算。因此，设温泉 浴城的费用为元人。 四部分项目的营业收入分别为 营业收入共计万元 营业成本不计折旧分别为 共计 第年，每年折旧万元 营运资金 万元。 科目第年第年每年投资额 收入 成本 折旧 税后利润 运营现金流 现金流量净额 令，得到保本定价为元人。 即，当别的因素预测情况不变时......”。

9、“.....刚好不盈不亏。 二敏感性分析 本部分分析主要用来判断当项目的基础数据如客流量收费成本等发生变化时， 经济评价指标这里主要是净现值指标的变化幅度，以及项目可承担风险的能力。 确定分析指标 以净现值指标作为主要分析判断的动态指标。 选定需要分析的不确定因素，并设定这些因素的变化范围 通常来说，影响现金流入量的有产品价格产品销量和其它业务收入等因素，影响 现金流出量的有设备开工率和经营管理费用支出等因素。在本项目中，我们将影响现 金流入的因素主要确定在游客人数和每位游客的平均收费这两项上而将影响现金流出 的因素主要确定在营业成本包括管理费维护费等上。即主要考虑以上三项不确定 性因素。 计算各因素变动导致经济指标变动的数量结果 在充分考虑了市场需求经济景气行业前景和行业特点等因素后，对于上述三项不 确定性因素......”。