必然成为支撑房地 产市场平稳发展的基础力量，年以来我国将把扩大消费 作为扩大内需的着力点，作为我国近年来消费主要增长点的住 房消费，年以来房产投资增长速度将趋于平稳。 年以来是我国房地产业自年以来投资增幅最快 的年，在连续年年均增长近的基础上，年前 个月，我国房地产开发投资额达到亿元，同比增长了 。据国家发改委和国家统计局公布的数据，年，中 国房屋销售价格比上年上涨。 导致我国房地产投资增速过快的原因主要包括扩张性的 财政政策导致国民经济总投资的高增长，也影响了房地产市 场居民住房需求的上升以及地方政府对土地供给的放宽房 地产业的高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保 持高速增长，成为总投资需求增长的个重要组成部分。 年以来政府在肯定和保持房地产健康发展的同时， 将继续采取系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产 信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长 过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市 场健康发展，防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。 房地产市场结构发生变化 中低价房将逐步成为市场主体 目前，中国的房地产市场出现了部分高档大户型住宅 空置，而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。年， 建设部将通过房地产项目规划土地供应等调控手段压缩单位 和个人自建住房的比重，对中国房地产市场的供应结构进行调 控，从而提高我国房地产的市场化程度，发展中低价位中小 户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房需求。 年，建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设 力度和管理，满足更多普通百姓的购房需求。建设部住宅与房 地产业司副司长沈建中说我们国家中低收入家庭是我们房 地产市场里面消费的主体。所以从结构调整的目标来看，主要 是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。也就是说，我们 要更多的来提供些中低价位中小户型的产品，来供应市场， 来满足中低收入家庭的需求。 房地产二级市场进步发展 随着人民收入水平的提高，改善生活质量提高住房品质 成为消费者新的置业理念。二手房的大量入市，为消费者提供 了极大的选择空间。年房地产二手市场将受到更多消费 者的推崇。置业升级不仅提高了百姓的住房品质，也为实现 房地产二三级住宅市场的联动起到了极好的作用。据个 人状况从低到高的梯级消费模式，不仅活跃了整个房地产市 场，也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。 被称为级半市场的空置房市场，将因政策及市场等因 素而大幅度放量，空置房因其具备价格便宜无期房风险 投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐，有人 没房住，有房没人住的空置房现象得到有效改善。空置房 的大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，解决百姓住 房问题的有效途径。同时，与证券市场的不确定性相比，投资 房地产的收益率和稳健性着实对投资者有着巨大的吸引力，并 且地产保值增值的功能最为明显，投资性置业将使部分投 资者趋之若鹜。年，住房改革制度成效将逐渐显露，百 姓在满足居住需求后，会在投资意识的引导下投资房产。随着 几年来手商品房投资回报率的房地产金融市场进步多元 化改革，年出台的系列政策，使房地产金融途径单 的弊端受到了广泛质疑，房地产金融市场中银行所占比例过 大，对于银行自身房地产业以及国民经济，都存在极大的不 安全隐患。 房地产开发属资金密集型产业，在成熟的房地产业中开发 商的主要资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而主 要是通过债券不动产基金和互助会等形式来自行筹资，国内 地产业的个软肋就是资金途径单化。 年，我国房地产金融市场开始了多元化改革，房地 纷纷拓展融资渠道，由于受当前各种因素的影响，各地主要采 用了信托产品的形式，年年末，全国出现了房地产信托 热，但由于信托产品先天有定的局限性，又受到严格的政策 限制，并不能完全满足房地产金融市场的创新需要。 在今年股市转暖利率市场化改革不断推进的金融大背景 下，处于比价效应，投资人在参照其它金融产品的收益率时， 对信托产品的收益预期必然会大大提高，进而拉升了房地产项 目投资的财务成本。部分资金将会在股市投资收益预期提高 的情况下，进入证券市场，从而分散对房地产的投资。 年以来，我国房地产金融市场将进步进行多元化 改革，我国近个月以来，房地产信托基金数量增幅达， 房地产上市公司普遍提出或是正在进行大规模融资另方 面，银行存款准备金上调社会资金收紧建立现代金融企业， 发展多样化的金融机构，发展机构投资者和债券市场，尤其是 资产证券化利率市场化等等手段的措施，改变现在刀切 式的金融监管制度，同样也是房地产对金融行业提出的时代要 求。 在经济持续快速增长的影响下，年南阳房地产业继 续保持健康发展，房地产投资经过年的高速增长后，已 开始呈现增速回落房地产市场总体呈现供求总量基本均衡 供求结构基本合理房地产价格基本平稳的运行特征各级房 地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。总体来看，年 南阳房地产市场呈现健康平稳理性的发展局面。 南阳房地产市场状况 年后，南阳房地产市场经历了非常不平凡的两年， 随着城中村项目的实施和原有项目的快速承建，加快城市建设 等等有利或不因素对南阳房地产市场的影响并不显 著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着平稳 理性的发展，供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产 价格基本平稳且稳中有升。 房地产市场需求旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅商 铺需求持续增长。 根据市规划局与国土资源局网上备案预售合同资料显示， 今年与去年相比增加了，市场需求持续旺盛，但增长势 头已从去年高增长回复到平均水平，房地产市场需求增长势头 已开始趋于平稳。 从年各月份的住宅销售情况来看，住宅需求持续旺 盛，销售面积持续增长。近年来，我市住宅市场直保持着 二季平稳六九月飘红年末劲涨的销售规律。住宅新增供 给明显下降，住宅市场整体呈现供小于求的局面。 年，我市商品房批准预售面积比去年同期下降，其中 住宅批准预售面积比去年同期下降，供给下降幅度较 大。 总体来看，刚刚过去的年是我市房地产供求关系大 调整的年。针对年以来，商品房供给增长过快的趋势， 政府加大了房地产市场调控力度，尤其是土地市场的宏观调控 取得了显著效果。 年，政府采取了市区内停止新批房地产用地继续 控制全年房地产用地供应，将存量土地纳入计划取消市区外 购房入户启动房地产预警系统等等调控手段。 随着系列房地产调控措施的出台，商品房供给增长过快的 势头于年初得以遏制，房地产供给得到有效控制，并直接引至 年度房地产市场的平稳发展。 区域发展及前景预测 该项目未改造前，为二层民用建筑，建筑密度大，采光面 小，道路非常狭窄，卫生状况极差，居住环境害，既影响城市 景观，又损害了群众的身心健康，改造后总体规划栋小高 层和超高层建筑，楼与楼之间空间大，采光面大，绿化率达 ，小区还建有小学幼儿园老年保健中心等公用设施。 该小区的建设大大提高了我市西南区域的城市品位。 该项目所处位置在市中心区域西南角，北临智圣诸葛亮隐 居地卧龙岗，西侧为我市大学园区，东侧为卧龙区新建设的行 政中心，南临新建成的国道雪枫路。交通四通八达， 是我市未来的黄金地段，房产价格具有很大的上升空间。 宏观市场与本项目发展借鉴 近年全国房地产市场发展迅猛，是否存有泡沫，是否过 热的争论已进行了两年，然而房地产投资仍在稳步加大，房价 仍在稳步上升。除我国个别线城市的房地产热度偏高外，全 国房地产市场可以说是健康良性地发展。国家对房地产信贷的 严控也正是防止泡沫的有力手段。因此，本项目是在个健 康的市场环境中开发的。 我市房地产相比全国更为健康，市场化程度更成熟，也更 理性，近两年的豪宅大比拼海湾大决战小户型大塞 车，看似刀光剑影，全都安全着陆。这说明，关键是你得适 合做什么样的产品，你的产品针对何种目标市场。这种重市场 研究，重产品创新的科学态度，是本项目先开发值得借鉴的财 富。 区域市场分析 区域市场界定 本项目属于卧龙区市场，而目标客户群是我市城市规划区 辖区人口。 供给分析 就发展形式而言，卧龙区是当前南阳市较为活跃且最有 发展前景的片区之，北京大道延伸，车站南路扩建，地域上 的优势共享，卧龙区新中心区的优质配套，成为新中心区后 花园最大的居住区之良好的生态环境交通市政配套 加上人才配备，使卧龙区天比天好。 应该说，随着该区域居住人口的进步增加，这里商业用 房的需求量将会越来越多，价格也会逐步稳定提高，尤其对于 些位处新旧商业中心，人流量密集的生活社区及交通便捷的 大面积商铺，其价值将会首先被挖掘出来。 目前该区域房地产的开发规划设计营销社区配套 尚处初级阶段。随着这些工作的逐步完善，随着市区居住人口 的进步增加，这里的商业用房的需求量将会越来越来越多， 价格也会逐步稳定提高。 对小区的配套需求，调查显示在置业者中对居住环境和 完善成熟的生活配套区这两方面要求较突出，进而也成为影响 其选择楼盘的重要因素。会所泳池为置业者最重视的设施。 商业配套学校交通车也受到了较大关注。对户型的需求， 置业者对三房两厅的户型需求占。四房五房及房 厅单身公寓的需求为，其中最受欢迎的是三房，尤以 三房两厅两卫需求量最大，房厅面