1、“.....本项目住宅区前后的道路绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由 武汉宏达房地产开发公司统开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场 地以达到三通平，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 电信 本项目预计需装机容量为门的程控交换机，拟由洪山区电话局从开设下属分局 解决。 项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金万元，贷款万元，再加上房屋预售款，共投入总资金 万元。 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去销售营业税金及附 加万元所得税万元提取法定盈余公积金及公益金万元后，预计 累计未分配利润为万元。 主要技术经济指标 技术经济指标 三问题与建议 考虑到现代花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们 的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。 另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单， 同时......”。

2、“.....因而，在建设的过程中，要时时注意政 府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。 项目单位数量 占地总面积平方米 总建筑面积平方米 居住建筑面积平方米 公共建筑面积平方米 居住居数户 平均每户建筑面积平方米 平均每户居住人数人 容积率 绿化率 住宅栋数栋 平均层数层 地下车库面积平方米 停车位个 二市场预测 市场调查 据年武房指数报告显示房地产综合物业价格为元,住宅平均价格为 元写字楼平均价格为元从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升 趋势。 目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在以下的占总量的,住宅面积在 的占总量的,占总量的,的占总量的,占总量的, 以上的占总量的。从以上统计结果看,的住宅面积目前是武汉市住宅市场上 供应的主力,市场接受程度最高。 购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购 房者对购房总价格的承受能力如下承受总价格在万以下的占......”。

3、“.....承受总价 格在万以上的占。 以上调查结果显示,武汉市购房者所能承受的价格在万之间，比例占到总量的 以上,可见是主要购买力的承受范围。 另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。 在年第四季度洪山区住宅价格指数为点，比上季度上涨了点住宅平均 价格为元平方米，比上季度上涨了元平方米，涨幅为。 洪山区住宅价格指数 季度洪山区指数 第四季度 第季度 第二季度 第三季度 第四季度 年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在元平方米左右，且销售情况良好书 香门第售罄，均价在元平方米左右的兆富国际大厦取得了平方米以上的销量。究 其原因，是有良好的地理位置，交通方便二是该区域楼盘有充足的消费群体高校教 职工和成长中的新小企业个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士研 究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高......”。

4、“..... 在楚雄大道沿线聚集了名都花园尚文创业城华城新都当代光谷智慧城等多个住宅 项目，除了名都花园价格达到元平方米以外论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动武汉市房价 继续走高。今年武汉市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民 重新置业，为武汉市商品房的销售提供了契机，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。 今年武汉市房价升幅在左右，其中适用房升幅达，从原因上看，主要有四 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目 的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。 需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有的消费者都采用了商业贷款或 组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还 有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出 来。 购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力 有所增强......”。

5、“.....银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融 政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。 住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选 择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理 服务的要求的提高。最终导致价格上扬。 竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场， 带来了激烈的竞争。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低， 外地企业纷纷进入武汉。深圳万科浙江耀江广州保利南京三金等国内著名房地产商的 到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米 元。 四竞争力分析 外地企业纷纷进入武汉。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相 对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场......”。

6、“.....使武汉房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的 同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。 另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消 费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计中介代理等企 业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域 外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。 鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需 求，推出具有先进理念的楼盘再加上我们开发的地段位于光谷，靠近东湖和马鞍山森林 公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息高收入阶层的市民较多。而周 边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增 强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限 的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力......”。

7、“.....周边高校院所 的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民 家庭。由于他们 职业稳定改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不 断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的 提高。 收入稳定教职工的收入水平在稳定中逐步提高。东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。 文化水平较高他们的年龄的大多在岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年 富力强，工作紧张，需要个好的投资环境。 对家庭居室的要求较高除对住宅的舒适性安全性的要求以外，由于工作的原因， 他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位 的要求，对户型的设计要求也比较高。 这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证......”。

8、“.....通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房 地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定 的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这 就为该项目的投资减轻了风险。 房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策， 风险较小。 三建设规模与产品方案 建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设 规模和产品方案，作为确定项目技术方案设备方案工程方案原材料燃料供应方案及投 资估算的依据。 建设规模 考虑到自有资金的有限万元，现代花园项目规划总用地万平方米，建筑面积 万平方米，其中住宅万平方米，公建万平方米。总居住户数户，规划总居 住人口人，容积率，绿化覆盖率。小区内设幼儿园配套有会所文化中心 商业网点集贸市场居委会派出所等设施......”。

9、“.....配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风 格上充分体现以人为本的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体 现世纪科技新城高品质住宅区的风貌。现代花园项目主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所 的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民 家庭。 根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表 户型分配表 楼型户型格式面积数量套 室厅卫厨阳台 室厅卫厨阳台 室厅卫厨阳台 室厅卫厨阳台 室厅卫厨阳台书房 室厅卫厨阳台书房 室厅卫厨阳台 室厅卫厨阳台 技术设备条件 室外 外墙采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。 屋面现浇平屋面屋顶花园。 室内 内墙厅房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。 顶棚厅房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。 地面厅房为水泥砂浆拉毛。厨房阳台地面铺设高级防滑砖。 窗户外窗用彩铝窗。 门分户门为高级防盗防火门......”。