1、“.....影响项目按计划如期实施。 项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况， 不确定因素较多，此方面风险较大。 项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。 存在预期利益难以兑现的可能。 资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。 存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培 育。 项目实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点 宜迅速解决余下部分土地使用权问题。 及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启 动本项目的市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电 通讯等工程。 尽快组织国内外优秀规划建筑园林设计机构完成项目设计。 集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各 项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设......”。

2、“.....必须做详尽的市 场调查工作。 既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场 策略。 临环湖公路的期三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象 后卖楼。 项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙 伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。 重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设 计上做足文章，为本项目积聚人气。 二项目开发市场环境分析 房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位运作和最终 成效。 项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。 同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素 集合之中。 项目开发经营政策层面分析 由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的 生产资料......”。

3、“.....所以它的波动将对国计民生产生 重大的影响。因此，世界各国政府包括经济自由化程度最高的美国政府都密切 关注甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场的健康发展从正面促进与保证整 个经济的稳步发展。 我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用 的市场。所以，对个大型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。 土地供给政策调整 年月日，关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发 展的通知国土资发号 通知指出，必须严格实行土地供应的集中统管理。必须严格控制土地 供应总量。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，律实行招标拍卖挂牌 出让。 通知要求，严格控制高档商品房的土地供应。凡高档商品住房写字楼 等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。停止 别墅类用地的土地供应......”。

4、“.....关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让 情况执法监察工作的通知国土资源部和监察部，国土资发号 通知指出，年要继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让制度，建立健全具体制度和操作规范，认真纠正和严肃查处土地出 让中违规操作问题和违纪违法行为。 通知强调，各地要严格按国家有关政策规定界定招标拍卖挂牌出让国 有土地使用权规定实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作 假，变相搭车。要加快工作进度，在年月日前将历史遗留问题界定并 处理完毕。月日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性 土地使用权。 年月日，国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格 土地管理的紧急通知国办发明电号 通知要求清理检查年以来的土地占用情况......”。

5、“.....全国暂停审批农 用地转非农建设用地暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。 土地供给政策的调整 大大规范了政府和开发企业在土地级市场的行为 使资本实力雄厚的开发商处于市场极为有利的地位 促使城市土地价格上涨。 将在总体上增大房地产投资风险。 房地产金融政策调整 年月日中国人民银行关于进步加强房地产信贷业务管理的 通知银发号 通知要求 房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质信用等级较高没有拖 欠工程款的房地产开发企业。对未取得土地使用权证书建设用地规划许可证 建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。严禁以房 地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款......”。

6、“.....首付款比例仍执行的规 定对购买第二套以上含第二套住房的，应适当提高首付款比例。借款人申 请个人商业用房贷款的抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年。 融资方案和融资特点，考虑商业银行长期贷款利率和融资成本 费率的水平，项目债务资金的借款利率确定为。 项目计算期选取 根据本报告其它部分，项目的建设期为年。因此类项目包括销售在内，预 计项目在年内可以销售完毕。建设期和销售期套在起共需年时间。 财务基准收益率设定 根据国家此类项目建设标准和同类项目的情况，财务基准收益率设定 为。 二营业收入与成本费用估算 销售收入估算 本项目建设阶段，可以根据规定开展楼盘预售工作。项目整个销售期需要 年时间。项目期二期的销售价格根据本报告其它部分确定为 各年的销售价格比率和销售收入详见销售收入经营税金与附加估算表......”。

7、“..... 成本费用估算 项目销售成本费用主要是销售期间的销售成本，包括管理费，广告宣 传代理费等各项杂费。三项费用的计算基数均为当期销售收入。 有关内容详见总成本费用估算表和利润和利润分配表。 三项目利润估算与财务评价表 项目利润估算详见利润和利润分配表。 本项目财务评价所编制的财务评价报表主要有现金流量表全部投资 现金流量表资本金利润和利润分配表等。 四盈利能力分析 财务内部收益率 全部投资内部收益率 项目财务内部收益率为。 详见现金流量表全部投资。 资本金内部收益率 项目资本金收益率为 详见现金流量表资本金。 财务净现值 财务净现值为万元。 所得税后财务净现值为万元。 详见现金流量表全部投资。 投资回收期 静态投资回收期为年。 所得税后静态投资回收期为年。 动态投资回收期为年......”。

8、“..... 投资利润率 本项目的投资利润率为投资利税率为。有关内容详见主 要技术经济指标汇总表。 五不确定性分析 本项目分别就项目容积率销售收入总投资三个主要因素，对项目财务内 部收益率财务净现值静态及动态投资回收期指标进行单因素敏感性分析，分 别取变化率为和，详见敏感性分析计算表。通过敏感性分析可以知 道，项目财务内部收益率指标对影响因素的敏感性从小到大依次为容积率销 售收入总投资。 六财务评价结论 本项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，可见 在财务上是可行的。如果项目能够享受开发区的政策优惠，减免部分所得税，则 项目的财务效果状况可以得到很大改善。 十项目风险分析 投资项目风险分析是在此前工作的基础上，进步综合分析识别拟建项目在 建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度......”。

9、“.....降低风险损失。 风险因素的识别和评估 风险等级划分 般风险风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，般 不影响项目的可行性。 较大风险风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的 损失程度是项目可以承受的。 严重风险有两种情况，是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使 项目由可行变为不可行二是风险发生后造成的损失严重，但是风险发生的概率 很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以正常实施。 灾难性风险风险发生的可能性很大，旦发生将产生灾难性后果，项目无法承 受。 风险因素的识别和评估 项目的风险因素识别和对风险的评估见下表表。项目风险评估的 方法采用简单估计法......”。