1、“.....不过令人尴尬的是，在瑞丽城区要寻觅几家星级酒店却非易事，除了在 闹市区的四星级景成大酒店就别无选择，要是遇上二个大型会议活动，在瑞丽要 找到住处都难如果在会议期间刚好来了几个挑剔的投资商，考察完毕后还得回芒 市才能睡上好觉，也许笔大投资也会因此打道回府。 瑞丽市政府正酝酿着在瑞丽市辖区内，设立个国际会议会展暨健康产业 度假园区。该园区将享受到国家近期将出台的相关产业税费优惠政策，同时还将 享受瑞丽市政府全套的招商引资措施的政策扶持。 云南合源房地产开发有限公司，用敏锐的眼光，看出了此历史性机遇所蕴藏的巨大经济价值。率先与瑞丽市政府签订了该园区内的土地开发整理的投资协议。 根据该协议约定云南合源房地产开发有限公司独家拥有瑞丽市正在内部讨 论设立的国际贸易产业园区内的亩土地的开发权，云南合源地产按照约 定......”。

2、“.....并依照协议获得 经整理后公开挂牌成交土地的总收入的最低的投资回报。同时该项目所有的拍 卖收入，将有近的部分作为合源地产投资整理该片土地的合法溢价增值收入。 云南合源房地产开发有限责任公司，在签订该合约的时候，也对未来的资金 进出模式进行了预估。因此在该份协议中也作出了相应的有利约定根据该约定， 若届时瑞丽市政府无法按时支付合源地产的合法约定收入，则瑞丽市政府将用市财 政作为担保，向当地银行等信贷机构担保，然后由银行将对应的资金划到云南合源 房地产开发有限责任公司的帐上。 瑞丽目前已经建成的高尔夫项目 瑞丽市目前已经建成的有个高尔夫球场，个为江心高尔夫球场，规模是 洞的，球场周边的配套建筑就只有别墅，别墅售价均价为万元平方，全部销 售空 瑞丽地海温泉运动场，年月日正式开球......”。

3、“.....高尔夫在目前洞的基础上规划设计另外个洞的项目，洞的项目建 成后，将会成为个洞的大型高尔夫项目。 六开发企业情况介绍 项目法人云南合源房地产开发有限公司，是云南伊天园实业集团核心层企业， 注册资本金万人民币，主营房地产综合开发和销售物业管理等，开发手续 完备开发资质为级。 伊天园，盛开在彩云之南的朵清真美食文化奇葩。它是集清真餐饮服务 清真美食文化研究物流配送原料加工技术培训为体的大型清真绿色食品 连锁运营机构。公司成立十二年来，在全体员工团结拼搏努力奋进下。伊天园 异军突起，迅速发展成为云南最具影响力的清真餐饮企业。多年的励精图治，企 业已走上品牌化连锁化规模化专业化之路。目前共拥有直营连锁店十家 经营面积六万多平方米年营业额亿元，员工余人各类中高级人才 余人。高级管理层平均年龄仅岁，是家朝气蓬勃年轻向上的优秀企业......”。

4、“.....企业法人 治理结构健全，专业管理人员齐备，规章制度严整明确，项目操作和投资行为规 范。 作为新近掘起的房地产开发企业，合源房地产拥有强劲的开发实力，前期力 量强大，与省市领导建立了良好且稳固的关系，从而确保项目招拍挂的顺利进行。 七产品定位 市场定位 通过对本项目所处环境的宏观微观调研，了解和论证该项目区域的地缘人 文习惯生活方式以及项目地块的交通配套等基础因素，并辅以对区域房地产 发展状况的了解分析，对未来地产发展方向的趋势预测，为本项目的市场定位提 供基本的理论依据。 通过对瑞丽市房地产市场的分析发现，与未来城市发展规划相结合，未来的 五年规划中，瑞丽政府计划 人民生活水平明显提高。到年，社会消费品零售总额达到 亿元以上，年均增长。城镇居民人均可支配收入达到元，年均增长 农民人均纯收入达到元......”。

5、“.....人民群众充分享受改革发展成果。 通过政府的五年规划我们能够了解到，未来年内瑞丽市城镇居民与农民收 入都有大幅提高，随着人们收入水平的提高对于居住的需求也就会越来越高，开 始出现二次职业不断上升的局面。 由此，我们结合项目规模大，销售周期长的特点，提出分期市场定位原则。 要让项目的产品随时都能适应市场变化的需求，必须灵活定位，才能立于不败之 地，时刻以市场为准绳。待项目优良口碑与优秀的产品素质展现在消费者面前的 时候才是本项目提高品质，提高利润的时机。 为了提高项目的知名度，能够让消费认识本案找到优点，建议本案期定位 为具备引领瑞丽文化品味的中高档精品社区。 从项目的二期开始逐步提升项目档次。产品定位 瑞丽市房地产市场虽然处于起步阶段，但是已经出现几个较大规模楼盘，例 如勐卯古镇江心别墅等两个销售速度都非常快，整体市场供需两旺......”。

6、“.....只要有房源上市，立马销售空。瑞丽目 前市场上的个高尔夫地产的房源都销售的特别好，出现求大于供的状况。 为了能能贴近客户的心理需求，建议期的产品以贴近客户需求为产品开发 的主线，把期定产品定位为高档精品社区成功人士购房首选。 客户定位 目标置业消费群体 类瑞丽市内高收入阶层，包括政府公务员商人高级知识分子等 表数据，计算地产销售收入变动与地产总投资额地 价除外变动不同比例条件下的内部收益率如下表 销售收入变动 投资变动 上表表明，在开发成本地价除外及与开发成本相关的管理费用等估算额 增加销售收入下降的条件下，项目内部收益率为，说明该项目 盈利能力较强，能够抵御市场风险经营风险。 二临界点分析 以内部收益率为期望收益率，销售面积与价格不变条件下，开发成本地 价除外可增加，比原开发建设投资总额增加万元......”。

7、“.....建筑工程造价的 大幅提升可能性极小。 以内部收益率为期望收益率，总投资额不变条件下，销售收入下降。 在销售价格不变条件下，在年第二季度末空置率为。 在原有销售面积不变条件下，各类产品销售均价下降至 序号产品 销售价格 元平米，按可售面积计 内部收益率为条件下的 价格临界点元平米 别墅 公寓 根据国内外高尔夫地产调查资料显示，高尔夫景观资源以及会员卡权益对地产价值的提升作用显著，因此项目启动区期因销售价格下降导致 的盈利能力下降风险较小。 根据以上不确定性分析结果，项目盈利能力的最大风险来自市场销售量， 因此在项目前期须增加经济宏观背景以及房地产行业发展态势的研究， 入市时机对于项目的成功极其重要。 十三项目风险性分析 本项目具有投资大建设期较长的特点，存在着市场风险经营风险政策 风险社会风险等......”。

8、“.....作为开发单位加强投资成本 的管理工程进度的管理建筑工程质量的管理营销管理，并采取有效的措施， 进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。同时加强市场调研和政 策调研工作，使项目开发符合国家地区相关法规政策，规避政策风险。 敏感性分析 根据全部投资现金流量表数据，计算地产销售收入变动与地产总投资额地 价除外变动不同比例条件下的内部收益率如下表 销售收入变动 投资变动 上表表明，在开发成本地价除外及与开发成本相关的管理费用等估算额 增加销售收入下降的条件下，项目内部收益率为，说明该项目 盈利能力较强，能够抵御市场风险经营风险。 临界点分析 以内部收益率为期望收益率，销售面积与价格不变条件下，开发成本 地价除外可增加，比原开发建设投资总额增加万元，在目 前建材产品价格由高处回落通货膨胀风险逐步减除的宏观环境下......”。

9、“..... 以内部收益率为期望收益率，总投资额不变条件下，销售收入下降 。 在销售价格不变条件下，在年第二季度末空置率为。 在原有销售面积不变条件下，各类产品销售均价下降至 序号产品 销售价格 元平米，按可售面积计 内部收益率为条件下的 价格临界点元平米 别墅 公寓 下降后价格水平与瑞丽市现有高尔夫配套产业不具备稀缺资源的景观与生 态环境普通的产品价格接近，例如景成高尔夫别墅金沙国际等别墅项目。根据 国内外高尔夫地产调查资料显示，高尔夫景观资源以及会员卡权益对地产价值的提升作用显著，因此项目启动区期因销售价格下降导致的盈利能力下降风险较 小。 根据以上不确定性分析结果，项目盈利能力的最大风险来自市场销售量，因此 在项目前期须增加经济宏观背景以及房地产行业发展态势的研究，入市时机对于 项目的成功极其重要......”。