1、“.....或带来定的政策风险。宿迁房地产市场近两年来开发量大增，未出现减缓的势头，继续下去会对需方市场造成过量的冲 击，担心出现供过于求的局面 宿城新区规划相当比例的住宅用地量，市府新区板块供应量大，本案周边楼盘竞争激烈。 四项目市场定位 产品定位 从项目定位及经营策略入手，结合项目的综合条件分析，本项目产品定位在以下几个方面重点突 出 品质化社区建造环保型商住项目的综合社区。 绿色住宅社区主要以人为中心，创造与大自然景观完美结合的绿色环保节能住宅。引进综合 的环保技术，尽可能采用节能及无污染的材料设备，加上河边绿化带及修建广场，营造风景 怡人生机盎然的生活居住环境。 居住智能化数码科技平台，现代人居适合现代信息社会的发展，智能化网络化的商住 环境成为房地产开发的个基本方向。二价格定位 定价的依据 销售收回投资成本......”。

2、“.....通过本项目在市场上的交易使公司的 战略利益得以最大化的实现。同时，在短时期内，亦能收回该项目的投资成本包括生产成 本，管理成本，投资本项目的机会成本，通货膨胀等和取得由长期目标和短期目标相协调 的预期利润。 定价的原则 本项目各具体单元的价格符合均价指导 本项目的各具体单元由于存在景观朝向采光通风楼层面积户型结构等种种客观差 异，导致其市场销售价格也有所不同，但各具体单元的价格应能符合市场销售的指导性均价。 本项目的价格应使其顺利销售的同时，各户型能平衡销售。 本项目在市场上销售时，各具体单元由于其客观的差异性和其总价的差异，被市场所接受的程 度不同。如各户型和单元的接受程度不同，各栋的接受程度不同，同楼栋中各单元的接受程度不同，不同楼层的同户型的接受程度不同等等......”。

3、“.....我们将在入市时采取低门槛策略，低开高走的策略，初步拟定均价 多层均价格元 商铺均价元 小高层均价元 第四章建设规模建设条件与选址方案 建设规模 该项目规划总用地范围亩，建筑总面积为万平方米，建筑容积率为。 住宅套数套。二建设条件 自然条件 地理位置 宿迁市位于江苏省北部，介于北纬，东经之间，属于陇海经济 带沿海经济带沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度，最低点 海拔。境内交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达公里。 京沪高速公路宁宿徐高速公路宿新级公路建成通车，新长铁路国道省道穿境而过， 徐宿淮盐高速公路宿沭级公路宿邳级公路正在兴建。西距徐州观音国际机场公里，北离连 云港白塔埠机场公里，南至南京禄口国际机场公里，空港优势非常明显......”。

4、“.....也为房地产市场的发展提供了经济基础。 气候条件 宿迁属暖温带季风性气候，四季分明，光照充足，雨水丰沛，无霜期较长，年平均气温，年 平均降水量毫米。 地质条件宿迁市区以平原面积为主，对城市生态适宜性较大，影响较小。水体占℅是城市的突出特色， 宿迁市市区及近郊可分为黄泛冲积平原岗地和波状平原丘陵基岩三个工程地质区。 本项目属黄泛冲积平原较不稳定工程地质区较易建设用地。分布于废黄河两侧平原地区，面 积大范围广，系数百年黄河冲积而成，地面高程米。本区最大特点是土层形成时代新，距今 仅年，土质较松散，抗震性能差，地下水埋深米，地震时局部地段可能出现轻微的砂土 液化。该区米以上又可细分为 废黄河漫滩区，层厚米，地基容许承载力吨平方米的亚砂土层 废黄河故道区，埋深米，层厚米左右，地基容许承载力小于吨平方米的粉砂层......”。

5、“.....层厚米，地基容许承载力 吨平方米的亚粘土层。 二社会经济发展状况 全市经济发展呈现良好态势。从年来看 工业增速领跑全省。 月，全市累计实现工业增加值亿元，同比增长，增速仍居全省首位。工业品累计产销率达，同比提高个百分点。实现销售收入利税利润分别增长 和。 工业投资增速加快。 月，全市万元以上项目累计完成固定资产投资亿元，同比增长。其中工业 投资亿元，增长，较上半年增速快个百分点。 财政金融明显趋好。 月，全市共完成财政总收入亿元，同比增长。其中般预算收入亿元， 增长，增速较上半年分别提高和个百分点。般预算收入增速位居全省第，高于全 省个百分点。月末，全市金融机构存款余额亿元，比年初增加亿元。全市金融 机构贷款余额亿元，比年初增加亿元。 对外经济发展加速。 月，全市实现外贸进出口总额万美元，同比增长......”。

6、“.....全市实际利用外资万美元，同比增长，比月增速提高个百分点。 城镇居民收入稳步增长。月......”。

7、“.....商业用房建筑面积万平方米。销售价格参照项目所在地 周边目前的平均房产价格，遵循谨慎原则，分四个价格档次进行销售预测，住宅房平均价格元平 方米，商业网点元平方米。以此测算销售收入 住宅总面积 元万元万元 元万元万元 元万元万元 元万元万元商业用房总面积 元万元 元万元 元万元 元万元 项中的加在起得出可行性平均价销售收入为万元，最高销售收入 为万元，最低销售收入为万元。 二营业税及附加估算 根据有关税法，本项目出售住宅应按销售收入的交纳营业税，按营业税的交纳城市维护建设税，按 营业税的交纳教育附加税，印花税房产交易费暂不计算，经计算，本项目应交纳营业税及附加共计 万元最高交纳万元最少交纳万元......”。

8、“.....经测算，本项目销售利润平均为万元，最 高为万元，最低为万元。 四投资净利润率和投资利润率 序号项目名称计量单位基本方案备注 土地拍卖价款万元 土地拍卖单价元 土地拍卖单价万元亩 土地拍卖价款占比例 项目总成本万元 资金筹措万元 资本金万元 借款万元 销售收入万元 经营总收入万元 销售收入万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元全投资财务内部收益率 资本金财务内部收益率 全投资财务净现值万元 资本金财务净现值万元 全投资回收期年 资本金回收期年 投资利润率 资本金利润率 投资净利润率 二社会效益分析 随着经济的发展，人民生活水平的提高，人们对住宅的多样化，可选择性以及功能质量和环境质 量的要求越来越高。如何满足人们对提高居住质量的要求......”。

9、“.....各方面都在探索 和实施。 本项目的建成，按照高起点现代化的要求，体现出超前性科学性及示范性规划设计建设 标准在现行标准的基础上要适应可持续发展要求，体现超前性充分推广使用各种新技术新材料， 体现科学性在规划设计环境质量公建服务设施物业管理等方面都具有明显的导向作用， 体现示范性，达到国内先进水平。以人性化为设计准则，汲取国内外先进的设计理念，并融入宿迁地 域文化及地形特色，实现规划布局街坊化，配套管理智能化，营造个度假式生活的高品质住宅区， 为宿迁市展示出个具有超前性和导向性的住宅小区新模式，并起到推广普及的示范作用。从而以点带面，推动本市及周围地区住宅建设的发展。 另外，随着项目的实施，将带动周围地区商业及餐饮娱乐商业等行业的进步发展，直接 间接地为社会提供更多的就业机会。因此具有良好的社会效益......”。