1、“.....例如，房地局公 布年商品房销售均价为元平方米，而根据其发布的销售总额与总销 售面积数据计算仅为元平方米。数据差异的根本原因首先在于统计方法的 不同。房地局均价的统计方法是抽取个典型商品房楼盘，计算各楼盘销售均 价的简单算术平均值。因此其公布的均价值并非为整体市场的真实值。而房地局 的数据与统计局及建委公布的数据均有定出入。根据我们的了解，其出入的原因方面在于统计方法的不同，另方面也是统计范围的不同。例如，统计局所 统计的商品房范畴包括经济适用房，而房地局的商品房范畴则不包括经济适用 房。 小结 长沙历年房地产市场发展概况说明，长沙房地产市场始终保持高速健康 稳定的发展态势，市场供需两旺。而商品房销售均价的相对缓慢增长则说明长沙 的房地产市场是健康理性的，是没有泡沫存在的......”。

2、“..... 三长沙房地产市场发展趋势分析 需求分析 总体需求量分析 年长沙市市区总人口为万人，实际居住人口约为万根据历年 城市居住人口及年增长比例推算得知。根据国务院对长沙市总体规划 年的批复要求，到年主城区实际居住人口要控制在万人以内。 也就是说，从年到年共年时间内，市区居住人口将增加万人。 根据总体规划，到年，城市人均居住面积将达到平方米。以 年城市人均居住面积平方米计算，年年平均增幅为，则 到年，城市人均居住面积应达到平方米。 根据以上数据，年，长沙房地产市场需求总量应为 人人人 平均每年需求量为万平方米。 显然，根据上述规划及数据套出的结论与现实是有明显差距的。 我们按照年城市人均居住面积年均增长比率重新推算，则 到年，城市人均居住面积将达到平方米，则年平均需求量将达到 万平方米。 事实上......”。

3、“.....它没有包含外地 置业的需求量。根据我们的市场调查，目前长沙商品房销售面积中约有为外 地置业群体所消化。根据这比例推算，我们预计现实的年均需求量应该达到 万平方米。年，长沙市商品房销售面积为万平方米。而到年， 商品房销售面积预计将突破万平方米。置业需求取向分析 置业群体置业类型关注重点 高收入者远郊豪华别墅，近郊排屋，市区高档公寓，商业物业品质，环境 中高收入者近郊排屋，市区中高档公寓，商业物业品质，环境，配套 中等收入者近郊中高档公寓，市区普通住宅，市区二手中档住宅价格，品质，地段 中低收入者近郊普通住宅，市区普通二手房价格，配套 低收入者二手房价格 住宅市场供给分析 市场供应特征 市场供应以万平方米以上的大盘为主，将占到市场总供应量的半以 上。主要大盘主要分布在二环线以外。 地段不成为价格的决定性因素，而综合品质将成为价格的决定性因素......”。

4、“.....品牌在竞争中的附加值逐渐体现。 外来开发商长三角珠三角以及京津地区和少数本地实力型开发商 将成为市场供应的主角。 市场营销划分为两大阵营，是强调品牌实力品质，是强调价格。 中高档住宅市场竞争激烈，外地实力型开发商无例外的加入到中高档 住宅市场的竞争之中。 别墅市场全面开花，各种档次应俱全，销售价格从元平方米左右 到元平方米左右，主力价位集中在元平方米左右。 受大盘集中上市及宏观调控等因素影响，市场供应将在短期内放量。 价格走势预期 预计从年，长沙商品房价格将保持个平稳的增长。 从供应成本角度分析 由于土地的过度投机，使长沙土地价格增速远远超出房价增速，导致土 地成本几年不会出现高速增长的态势，而只会保持种平稳上扬的态势。 由于长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大量外来开发商的进入，并圈 定了大量待开发土地......”。

5、“.....这些项目在未来几年将作为市场供应主力放量供应。在市场供应 量增长大于需求量增长的情况下，供需矛盾的加剧理论上将抑制房价的增 长。 国家对房地产市场进行宏观调控的主要目的就是要抑制房价，为此采取 了系列措施来抑制房价的过快上涨，这也将致使长沙的房价不可能过快 增长。 基于以上的综合分析，我们认为未来五年长沙的房价将保持个平稳小幅的 增长态势。 四宏观调控对长沙房地产市场的影响 年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。这次 宏观调控的目的是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构的 合理化，并遏制房地产价格的快速上涨。 房地产作为国民经济的重要支柱，其地位是不可动摇的，其对的贡献 也是不容置疑的。从经济层面来说，国家对房地产进行宏观调控，并不是要打压 房地产......”。

6、“.....从政治层面来说，房产调控是为了抑制过快增长的房价，减缓民怨，维 护社会的安定团结。因此，无论从哪个层面来考虑，为了维护党和国家以及老百 姓切身的长远利益，对房地产进行宏观调控都是极为必要的。 另外，从长沙的情况来看，在全国省会城市中，长沙房价直处于落后水平， 其房价排名与人均可支配收入的排名十分不对称，且长沙直以来经济适用房的 建设规模就不小，因此长沙决不会成为此次调控的重点地区。 我们对房产调控新六条的分析，在很大程度上认为房价会继续上涨，同时市 场也会根据新政的要求进行定的规范和调整，这对于行业的长远发展是有利 的。 针对本案而言，从短期来说项目小户型产品的定位符合新政的要求，并不存 在户型调控的问题，从对非首次购房的税费方面的限制来看，由于小户型产品总 价较低，购买需求受契税方面的影响不大。从长期来讲新政出台对市场是个规范化的过程......”。

7、“.....项目的定位 最大程度上规避了政策的风险，为项目的成功运作奠定了坚实的基础。 从竞争角度来说，新政的出台必然会导致中小套型产品市场供应量的上升， 小户型产品供应量也会有定的增加，但这对本案的影响不大，方面是由于原 来在开发的项目按照新政的条例进行调整的不多，而新开发的项目从拿地到上市 至少需要到两年的时间，其三即便是在本案上市的同时同类产品的供应量上 升，但本案在上市时间产品规划设计方面本来就有固有的优势，项目体量并不 大，作为个短频快的项目受市场影响有限。 五长沙普通住宅市场简析及本项目的开发可行性 长沙目前的普通住宅项目主要集中在二环线以外，未来将主要以大盘竞争为 主......”。

8、“.....呈现以下基本特征 几乎分布在二环线以外，部分处于郊区地带。 规模大，密度小，开发强度低，品质高。特别是绿城南都等外来开发商 开发的高品质楼盘普遍受到市场欢迎。 以中高档定位为主，在售价格及价格预期普遍偏高。 中低档楼盘供应量少......”。

9、“.....如金碧文华期采取低于区域市场 均价的价格策略，在短时间内迅速销售完毕。 产品形态主要以板式小高层及多层为主。 项目分期开发，市场持续影响时间较长。 从本项目的基本情况看，由于地块规模小，容积率高，先天注定本项目不可 能开发高品质住宅产品，而只能开发目前市场已基本淘汰的高密度点式住宅产 品。而这类产品目前仅在市区繁华地段作为商住楼产品出现，且销售价格无法冲 高。就本项目所处地段而言，周边的板式高层，销售约在元平方米 左右，本案只能做点式高层，地块很小，缺乏环境和配套，与周边的楼盘相比有 较大劣势，所以只有走产品差异化的路线。 虽然我们从目前的住宅市场供应结构可以得知低价位产品存在巨大的市场 需求量，但本项目若开发均价在元平方米以下的低价位产品，则开发商将 基本无利可图。 因此，从市场的角度分析，我们认为本项目开发普通住宅产品是非常不利的 选择......”。