机强力清盘期操作方式街铺年返租，内铺年返租。年返租率采用逐年递增方式，即年内从，每年递增街铺年均返租，内铺年均返租在销售当中有些商铺并没有租赁出去，前两年返租金额在合同总价款中直接抵扣，以提升客户积极性，同时降低前期经营压力。返租到期后，可选择继续委托经营或收回商铺自营但对于收回商铺自营设定限制条件，如需超过业主同意优势经营权高度集中，有利于统招商和管理，项目规划和经营有了保证有利于提升商铺价值，提升了投资者信心，初期可以快速融资劣势有定政策风险，对于售后包租已有禁止政策返租合同将涉及到多个利益方开发商经营管理公司租户业主，返租到期后，可能面临各种利益分歧，难以协调开发商招商风险较大，租金水平可能无法支付返租和营运费用投资者风险很大，这种销售方式已经受到广泛质疑，极少成功案例。回购销售模式定位为辅助销售模式，销售范围二楼销售难度较大部分内铺个别因素结构修正楼盘名称均价锦绣江南元天泽苑复式元，独栋元玉墅林风元关公文化园元建筑质量户型修正朝向修正景观效果比准单价加权比重根据园天泽园在售均价交易情况修正交易时间修正区域因素区域商服繁华程度区域交通便捷程度区域公共配套设施水平区域基础设施状况区域环境质量区域社会环境案销售方案确认第批住宅单位预售许可证到位工程进行完毕同步进行外地招商各批剩余楼盘清盘五价格策略住宅单位基准均价制定当阳各在售楼盘销售均价项目均价核算表项目名称锦绣江南玉墅林风关公文化住部分预售许可证到位开盘期强势推广，淡季相关优惠政策确认销售法律文件相关销售物料到位同步进行招商第批住宅平销第批认筹三期第三次开盘及强销期年第批单位剩余单位套商铺优惠活动方案开盘方员到位，商铺预售许可证到位强势媒体推广销售法律文件相关销售物料到位同步进行商业招商第批认筹登记三期第二次开盘及强销期年第批单位商住，套商铺前期商铺招商工作不间断进行，积累定客户资源商三期住宅单位认筹登记工程期间销售周期时间起止主推楼盘具备条件三期三期第次开盘及强销期年第批单位套商铺三期住宅完成地面三层建设，预售许可证到位三期销售推广策略及价格体系确认专业商铺销售人售价格体系确认强势媒体宣传二期二期招商期三期认筹期年月年月第批单位商铺分割及业态规划方案确认期住宅基本封顶，二期工程开始启动招商团队招商宣传资料到位同步进行期单位销售商业销售认筹登记地块围墙全部圈建完毕，工程开始启动售楼处选址筹建装修完毕销售人员销售物料，销售宣传资料到位期开盘及强销期年第批单位还建确认开盘期媒体宣传及营销方案预售许可证到位销售法律文件到位，销，前期尾盘并消化四销售周期表工程期间销售周期时间起止主推楼盘具备前提条件期预热期年期单位项目总规划总策略方案确认项目期营销推广策略确认期认筹期年第批单位还建媒体广告发布，双向共赢强力清盘期推盘示意图第批单位套住宅第批单位套商铺项目最优质住宅单位，进行价格提升，带动商铺销售预计项目商业月开业，坚定了客户投资和经营信心，商铺顺势强力销售月后，项目已具备相当规模销售期结束商住体化强销期推盘示意图第批单位套商住第批单位套商铺商住体，让办公与营业零距离，上班与居家零距离种全新高效率低成本生活方式小户型单位带动商铺销售，用商铺强化商住价值互为依托步加紧外地招商工作年月借助建材市场开业或主力店进驻事件进行炒作，强化客户信心，推出剩余商铺年月推出保留优质住宅，拉升价位，再次带动商铺销售年月运用多种优惠让利手段，销售前期尾盘单位年月项目，作为项目营销最后个阶段，推出最优质三栋住宅单位，同时带动剩余商铺销售。通过各种销控手段等实现最高销售价格。商业部分招商工作目标转移向周边客户，本地客户自然消化。年月部分商户入驻开业试营业，进剩余住宅单位预售许可证到位商业和三期住宅开盘期推盘示意图第批单位套住宅以住宅带动商铺销售开盘期暂推出套商铺，现场视解筹和销售情况随时调整推铺数量第批单位套商铺强力清盘期年借助月销售旺季达到淡季不淡效果。期间各项工作年月用大量事件营销和优惠活动吸引目标客户年月逐步放开商住单位销售，借机推出部分商铺年月借建材淡季进行外地招商，为项目最后冲刺做好铺垫年月商业运营管理公司组建完毕年月期单位可提前进行蓄客和预热商住体化强销期年为传统销售淡季，不宜推出过多传统产品。此时，小户型商住楼以其总价低实用性强特点将吸引不少客户，结合在淡季各种优惠促销手段，以平价实惠为旗号年月三期最后批住宅单位开始动工年月商住部分销售策略销售物料销售法律文件到位项目招商期推盘示意图前期单位可继续销售第批单位招商先行长达个月招商期，为项目商业销售预热和认筹制造了充分条件后期年月三期最后批住宅单位开始动工年月商住部分销售策略销售物料销售法律文件到位项目招商期推盘示意图前期单位可继续销售第批单位招商先行长达个月招商期，为项目商业销售预热和认筹制造了充分条件后期单位可提前进行蓄客和预热商住体化强销期年为传统销售淡季，不宜推出过多传统产品。此时，小户型商住楼以其总价低实用性强特点将吸引不少客户，结合在淡季各种优惠促销手段，以平价实惠为旗号达到淡季不淡效果。期间各项工作年月用大量事件营销和优惠活动吸引目标客户年月逐步放开商住单位销售，借机推出部分商铺年月借建材淡季进行外地招商，为项目最后冲刺做好铺垫年月商业运营管理公司组建完毕年月剩余住宅单位预售许可证到位商业和三期住宅开盘期推盘示意图第批单位套住宅以住宅带动商铺销售开盘期暂推出套商铺，现场视解筹和销售情况随时调整推铺数量第批单位套商铺强力清盘期年借助月销售旺季，作为项目营销最后个阶段，推出最优质三栋住宅单位，同时带动剩余商铺销售。通过各种销控手段等实现最高销售价格。商业部分招商工作目标转移向周边客户，本地客户自然消化。年月部分商户入驻开业试营业，进步加紧外地招商工作年月借助建材市场开业或主力店进驻事件进行炒作，强化客户信心，推出剩余商铺年月推出保留优质住宅，拉升价位，再次带动商铺销售年月运用多种优惠让利手段，销售前期尾盘单位年月项目销售期结束商住体化强销期推盘示意图第批单位套商住第批单位套商铺商住体，让办公与营业零距离，上班与居家零距离种全新高效率低成本生活方式小户型单位带动商铺销售，用商铺强化商住价值互为依托，双向共赢强力清盘期推盘示意图第批单位套住宅第批单位套商铺项目最优质住宅单位，进行价格提升，带动商铺销售预计项目商业月开业，坚定了客户投资和经营信心，商铺顺势强力销售月后，项目已具备相当规模，前期尾盘并消化四销售周期表工程期间销售周期时间起止主推楼盘具备前提条件期预热期年期单位项目总规划总策略方案确认项目期营销推广策略确认期认筹期年第批单位还建媒体广告发布地块围墙全部圈建完毕，工程开始启动售楼处选址筹建装修完毕销售人员销售物料，销售宣传资料到位期开盘及强销期年第批单位还建确认开盘期媒体宣传及营销方案预售许可证到位销售法律文件到位，销售价格体系确认强势媒体宣传二期二期招商期三期认筹期年月年月第批单位商铺分割及业态规划方案确认期住宅基本封顶，二期工程开始启动招商团队招商宣传资料到位同步进行期单位销售商业销售认筹登记三期住宅单位认筹登记工程期间销售周期时间起止主推楼盘具备条件三期三期第次开盘及强销期年第批单位套商铺三期住宅完成地面三层建设，预售许可证到位三期销售推广策略及价格体系确认专业商铺销售人员到位，商铺预售许可证到位强势媒体推广销售法律文件相关销售物料到位同步进行商业招商第批认筹登记三期第二次开盘及强销期年第批单位商住，套商铺前期商铺招商工作不间断进行，积累定客户资源商住部分预售许可证到位开盘期强势推广，淡季相关优惠政策确认销售法律文件相关销售物料到位同步进行招商第批住宅平销第批认筹三期第三次开盘及强销期年第批单位剩余单位套商铺优惠活动方案开盘方案销售方案确认第批住宅单位预售许可证到位工程进行完毕同步进行外地招商各批剩余楼盘清盘五价格策略住宅单位基准均价制定当阳各在售楼盘销售均价项目均价核算表项目名称锦绣江南玉墅林风关公文化园天泽园在售均价交易情况修正交易时间修正区域因素区域商服繁华程度区域交通便捷程度区域公共配套设施水平区域基础设施状况区域环境质量区域社会环境个别因素结构修正楼盘名称均价锦绣江南元天泽苑复式元，独栋元玉墅林风元关公文化园元建筑质量户型修正朝向修正景观效果比准单价加权比重根据上面表格修正指数，加权计算可得出据此，项目住宅实现均价初步设定为元二商铺均价制定因为目前在当阳商铺基本是用来出租，且当阳没有同类专业市场可供比较，因此本案商铺价格制定采用以下几种途径综合判定。通过租金水平核算商铺价格目前当阳建材单店租金平均在元平方米左右，考虑到租金逐渐提升和专业市场租金优势，暂以元平方米为基准，可得收回成本期限年收益率商铺参考售价年收回成本元年收回成本元年收回成本元注以此为基准得出价格只能反映首层临街商铺价格水准。其他商铺价格参考项目商铺类型面积均价元备注玉墅林风社区底层临街商铺繁华地段锦绣江南社区底层复式商铺地段较偏远小结所以，通过以上分析，鼎成认为，价格制定应以市场事实为基础，不宜盲目比较，设定较合理投资回报率，预留均价上升空间，以租金反推方式来制定售价。根据商铺明年月推盘来考虑，以元月平均租金，以年收回投资为基准，项目商铺参考均价区间为元。三价差体系在均价基础上，衡量各套销售单位可能影响价格各种因素，通过设定价差进行调整，得出比较系统全面和详细价格体系。其中主要涉及到景观楼层户型地段及特色单位等调整因素。住宅价差体系因此，各住宅单位定价计算方式为房价基价位置价差楼层价差户型价差位置价差第级单位第三级单位第二级单位位置价差如下但同栋同楼层内最大差价不宜超过元。位置级别第级第二级第三级价差元楼层价差价差如顶层作