1、“.....物业自身还能不断升值，所以说回报是巨大这个项目完成同时可以实现嘉兴港澳公司质飞跃，树立良好企业形象。为嘉兴城市建设增添新世纪光彩。二项目风险因素分析本项目风险集中在内商铺及二三楼商铺上，若不能形成有效之人气，就不能吸引投资者和消费者，形成卖不掉物业或卖掉了也开不出商铺现象，影响项目形象。财务风险。资金压力大，前期亿元，般半年后才能销售，财务成本会很大，若前期准备时间延长，风险会更大。市场风险。推盘策略选择。推盘时应形成旺销局面，以聚合人气，若到时宏观上出现不景气局面，则销售价将达不到预期价格，影响整个投资回报率。经营风险。由于我公司专业于住宅开发，尚无很大商业中心开发经验，在人才准备上也显示出不足，这将影响项目进程。增加经营风险。三风险防范加快项目立项和前期策划设计准备时间，确保在年年中即能正式开盘销售，加快各项工作协调。寻找到步行街专业策划代理机构和设计队伍......”。

2、“.....降低管理费用，缩短前期准备时间半年为限，尽快进入招商阶段，减轻前期资金压力大所造成财务压力。整个项目期限定为二年，即其中道路工程及室外工程万元用电增容费万元电讯设施万元五各项规费万元其中小区配套费万元质监监理费建安费万元墙改费限袋费元平方米万元五不可预见费万元七开发费用万元其中管理费用万元销售推广金万元二前期费用其中规划勘测费万元规划放样费万元招投标费用建安费万元三通平万元其中土方万元施工水电增容费万元三建安工程费万元建安费元平方米万元环境工程万元水电工程万元四基础设施费万元部分以出售为主，即约亿元左右，另有约个亿价值物业租售均可，拥有市中心黄金地段物业可使公司未来仍能获取丰厚回报。第五部分项目成本测算以全部物业出售方案测算土地费用万元其中土地出让金万元契税出让进行大规模招商活动，与各地之民间商会联络......”。

3、“.....租售方式选择。本物业由于其独无二商业价值，无论是租或售都会取得稳定可观回报，但公司基本原则是成本名度浓郁文化休闲特色商业步行街。推广机构选择。本项目将聘请成功推广商业步行街专业机构进行策划，如美联物业中原物业戴德梁行等机构，已着手进入接洽调查阶段，随着项目中标将进步深入。推广策略。本项目将间，约平方米特种服务区，如文物古玩婚纱摄影等特殊服务对象交易区名脾专卖店二营销策略包装策略。本项目起点很高，应体现与国际接轨方针，建成立足嘉兴市区面向五县周边地区，在浙江省都具有较高知方米，约间，共平方米运动城，可集运动器具服装等，约平方米娱乐城，可占半层，开辟多项服务，平方米饮食城，集各地饮食风味中西快餐于体，可占半层，平方米本地名牌个体店，每间平方米，共楚地感受到最高层和最低层营业楼层差异，产生留连忘返感觉。人流设计应能把外围人群引导入内街......”。

4、“.....使消费者在此停留休息和约会，延长逗留时间。主力客户群界定服装城，每间平在个建筑物中，因此采取统管理形式。建筑风格般提示外立面采用大通透玻璃，使过往行人都能看清店内商品和购物人流，产生购物之欲望。步行街内街设计要创新，最大特点应设计出纵跨每层中庭，使消费者非常清需要产品。提供休闲场所。步行街内有满足日常生活体闲娱乐运动餐饮等服务设施，为人们提供个购物与享受合好去处。统经营管理特点。由于步行街把分散与商店聚集在起，把遍布于街头巷尾服务机构集中具备以下特点经营品种齐全。无论是当地产品还是进口产品，高档品还是大众化产品都能并存。包含每顾客层面，青年人追新猎奇时髦品，老年人银发商品，儿童专用品等，无论顾客产龄如何，到这里购物都能买到自己形式，结合本地块市中心地理位置，项目定位于高品质休闲步行街，能够在浙江都具有较高知名度，辐射周边五县二区。步行街功能售卖功能是步行街基本功能......”。

5、“.....本项目位随着人们生活水平提高，消费者购物不仅是为了满足生活基本需要，而且视购物为集游玩娱乐休息获取信息为体种休闲与精神享受形式。因此为适应这潮流，商业业态出现了朝多功能体化发展综合性步行街以年为投资回报期，则售价分别为万平米，万平米，元平米。平均售价为万元。若以年为投资回报期，则售价分别为万平米，万平米，万平米。平均售价为万元第四部分项目市场定位和营销策划市场定位物业定年商业大厦元平方米月总价约万元年建业商厦元平方米月平方米总价万元年中兴广场元平方米月平方米总价约万元年租金价推算表月租金年年年年年年年元平米月元平米月元平米月若万平方米，万平方米，万平方米。平均售价为万元若以年为投资回报期，则售价分别为万平方米，万平方米，万平方米。平均售价为万元市场内商铺以平方米为计量单位嘉兴商城铺位平方米月总价万年万平方米，万平方米，万平方米......”。

6、“.....则售价分别为万平方米，万平方米，万平方米。平均售价为万元市场内商铺以平方米为计量单位嘉兴商城铺位平方米月总价万年商业大厦元平方米月总价约万元年建业商厦元平方米月平方米总价万元年中兴广场元平方米月平方米总价约万元年租金价推算表月租金年年年年年年年元平米月元平米月元平米月若以年为投资回报期，则售价分别为万平米，万平米，元平米。平均售价为万元。若以年为投资回报期，则售价分别为万平米，万平米，万平米。平均售价为万元第四部分项目市场定位和营销策划市场定位物业定位随着人们生活水平提高，消费者购物不仅是为了满足生活基本需要，而且视购物为集游玩娱乐休息获取信息为体种休闲与精神享受形式。因此为适应这潮流，商业业态出现了朝多功能体化发展综合性步行街形式，结合本地块市中心地理位置，项目定位于高品质休闲步行街，能够在浙江都具有较高知名度，辐射周边五县二区。步行街功能售卖功能是步行街基本功能......”。

7、“.....本项目具备以下特点经营品种齐全。无论是当地产品还是进口产品，高档品还是大众化产品都能并存。包含每顾客层面，青年人追新猎奇时髦品，老年人银发商品，儿童专用品等，无论顾客产龄如何，到这里购物都能买到自己需要产品。提供休闲场所。步行街内有满足日常生活体闲娱乐运动餐饮等服务设施，为人们提供个购物与享受合好去处。统经营管理特点。由于步行街把分散与商店聚集在起，把遍布于街头巷尾服务机构集中在个建筑物中，因此采取统管理形式。建筑风格般提示外立面采用大通透玻璃，使过往行人都能看清店内商品和购物人流，产生购物之欲望。步行街内街设计要创新，最大特点应设计出纵跨每层中庭，使消费者非常清楚地感受到最高层和最低层营业楼层差异，产生留连忘返感觉。人流设计应能把外围人群引导入内街，在内街中考虑休息和交流功能，使消费者在此停留休息和约会，延长逗留时间。主力客户群界定服装城，每间平方米，约间......”。

8、“.....可集运动器具服装等，约平方米娱乐城，可占半层，开辟多项服务，平方米饮食城，集各地饮食风味中西快餐于体，可占半层，平方米本地名牌个体店，每间平方米，共间，约平方米特种服务区，如文物古玩婚纱摄影等特殊服务对象交易区名脾专卖店二营销策略包装策略。本项目起点很高，应体现与国际接轨方针，建成立足嘉兴市区面向五县周边地区，在浙江省都具有较高知名度浓郁文化休闲特色商业步行街。推广机构选择。本项目将聘请成功推广商业步行街专业机构进行策划，如美联物业中原物业戴德梁行等机构，已着手进入接洽调查阶段，随着项目中标将进步深入。推广策略。本项目将进行大规模招商活动，与各地之民间商会联络，尤其注重温州地区投资者，良好投资回报将吸引他们前来投资经商。租售方式选择。本物业由于其独无二商业价值，无论是租或售都会取得稳定可观回报，但公司基本原则是成本部分以出售为主，即约亿元左右，另有约个亿价值物业租售均可......”。

9、“.....第五部分项目成本测算以全部物业出售方案测算土地费用万元其中土地出让金万元契税出让金万元二前期费用其中规划勘测费万元规划放样费万元招投标费用建安费万元三通平万元其中土方万元施工水电增容费万元三建安工程费万元建安费元平方米万元环境工程万元水电工程万元四基础设施费万元其中道路工程及室外工程万元用电增容费万元电讯设施万元五各项规费万元其中小区配套费万元质监监理费建安费万元墙改费限袋费元平方米万元五不可预见费万元七开发费用万元其中管理费用万元销售推广费用万元财务费用万元八总成本万注在整个项目建设过程中将严格控制各项建设成本，降低管理费用，缩短前期准备时间半年为限，尽快进入招商阶段，减轻前期资金压力大所造成财务压力。整个项目期限定为二年......”。