1、“.....做为奥运会配套工程，政府强有力支持是本项目区别于竞争对手最大优势所在。项目劣势本项目规模和体量堪称目前北京写字楼市场之最，在多种功能和业态并存为项目带来便利和卖点同时，能否为客户营造个舒适办公环境成为本项目大隐患。深访显示，标准层面积是国际企业集团选择物业时重要参考依据，写字楼部分做为东华广场部分，且具有地标性建筑景观同时，必然牺牲了占地面积，直接导致标准层面积收缩，不利于吸引大型集团总部入住。项目机会在房地产市场中，概念对个项目成功起着举足轻重作用，交通枢纽国门商务区第二空港概念旦推出，无疑将成为市场中亮点，加之地标性建筑景观，米高写字楼将成为屹立在国门颗璀璨明珠。在年项目落成投入使用后，庞大体量在很好营造了商业务氛围同时，附以项目三大概念，必将吸引众多国内外集团企业眼球，但东直门地区稀缺土地资源必将使本项目成为客户唯镖靶......”。

2、“.....且百万平米高档社区当代万国城东方银座天恒大厦南新仓商务天地东环广场等高档物业林立，确立了本项目在日渐成熟东直门商圈核心地位。项目风险东直门地区目前商务业氛围均不够浓厚，就目前情况看，在项目未投入运营前，对招商不利。深访期间，有少数客户例如东盛科技对本项目能否按期交付使用持怀疑态度，但也说明在项目尚未动工时，已经有客户对区域表示出了定兴趣。二客群定位主力次主力潜在主力客群描述运输贸易类和金融投资类企业是最本项目接受度在以上企业，他们应视为本项目主力客群，其中金融投资类可承受售价范围在美金平米，金融投资类企业可以接受租金范围是美元平米月运输贸易类企业对本项目只考虑租赁，租金范围较为分散，但也有运输贸易类企业客户可以承受美元平米月租金，美元平米月和美元平米月租金各有客户可以接受，表明主力客群，尤其是金融投资类企业经济承受能力是非常强......”。

3、“.....我们将这三类企业视为次主力客群，广告传媒类企业客户可以接受元平米价位，元平米高价承受者全部来自咨询服务类企业，但同时剩余咨询服务类企业可以承受价格却是最低平米月，占海淀区万平米，占，海淀区平均租金为元平米，目前所有在建在售顶级写字楼总体平均租金为元平米月......”。

4、“.....上述项目满足要求并不多，主要有如下项目。附表北京顶级租金及地标建筑写字楼分布物业名称建筑面积万平米城区租金月平米国贸中心朝阳区嘉里中心朝阳区京广中心朝阳区京城大厦朝阳区南银大厦朝阳区华润大厦东城区东方广场东城区远洋大厦西城区数码大厦海淀合计平均以上项目总体建筑面积为万平米，平均租金接近元平米月。东直门区域及东二环沿线东直门区域及东二环沿线顶级写字楼供给面积比较小，纯粹顶级写字楼仅有华润大厦，总体建筑面积为万平米，其次是东四十条港澳中心和亚洲大酒店，纯写字楼面积仅为万平米合计万平米，目前供给量非常有限......”。

5、“.....租金为元月平米。二北京市现有甲级写字楼供给分析按照租金水平低于元月平米，但高于元平米月标准进行划分，北京市目前甲级写字楼总体存量为万平技术报告东直门交通枢纽简介二调查设计方案三调查企业基本背景资料第二章北京写字楼市场供给字楼项目分析北京市在建在售写字楼供应量分析北京目前在建在售写字楼项目包括住宅立项写字楼项目数量达到个，总体面积规模达到万平米，其中国贸及辐射商圈体量最大，达到万平米，占总体其次是金融街区域，总体面积达到万平米，占总体其次是中关村，建筑面积万平米，占东直门区域以总建筑面积万平米，占比例排在第四位亚运村奥运村以及建国门外建筑体量均超过万平米，朝阳门区域达到万平米，西直门区域由于有西环广场等大体量项目，建筑面积接近万平米，其他像北三环西长安街王府井东长安街均有定体量供应......”。

6、“.....无论是从销售价格水平元平米以上，或者元平米以上，还是租金水平元平米天标准，软硬件以及地标性建筑等指标来考察，符合额本次访问企业年营业额主要集中在万之间，占略强，年营业额超过亿元企业占总体样本量。万以下万万万亿亿亿亿以上附图定量访问企业年营业额第二章北京写字楼市场供给分析北京市现有顶级写字楼供给分析顶级甲级写字楼划分标准写字楼等级划分标准主要是按照项目设计软硬件方面包括楼宇外观设计内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到级写字楼水平，具体指楼宇自动化系统，通讯自动化系统，保安自动化系统，消防自动化系统，办公自动化系统设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外......”。

7、“.....比较典型代表有嘉里中心国贸中心南银大厦东方广场数码大厦远洋大厦华润大厦等。另外从销售价格和租金来看，顶级写字楼售价基本上在元平米以上，租金在元月平米以上甲级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于秒，中央空调为四管式软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。比较典型代表有国际企业大厦中关村大厦恒基中心招商局大厦等。从销售价格和租金来看，甲级写字楼售价基本在元平米左右，租金在元月平米以上乙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于秒，中央空调为两管式软件方面物业管理服务未达到星级酒店标准。比较典型代下，占其次是人员规模在人之间企业，占......”。

8、“.....占略强，年营业额超过亿元企业占总体样本量。万以下万万万亿亿亿亿以上附图定量访问企业年营业额第二章北京写字楼市场供给分析北京市现有顶级写字楼供给分析顶级甲级写字楼划分标准写字楼等级划分标准主要是按照项目设计软硬件方面包括楼宇外观设计内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到级写字楼水平，具体指楼宇自动化系统，通讯自动化系统，保安自动化系统，消防自动化系统，办公自动化系统设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大区别在于其商圈代表性和标志性及对商圈辐射力影响力，比较典型代表有嘉里中心国贸中心南银大厦东方广场数码大厦远洋大厦华润大厦等......”。

9、“.....顶级写字楼售价基本上在元平米以上，租金在元月平米以上甲级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于秒，中央空调为四管式软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。比较典型代表有国际企业大厦中关村大厦恒基中心招商局大厦等。从销售价格和租金来看，甲级写字楼售价基本在元平米左右，租金在元月平米以上乙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于秒，中央空调为两管式软件方面物业管理服务未达到星级酒店标准。比较典型代表有海龙大厦京广商务楼海淀新技术大厦理工科技大厦和乔大厦翠微大厦等。从售价和租金来看，乙级写字楼售价在元平方米左右，租金在人民币元天平米丙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准为普通材料，基本通讯设施及办公服务......”。