1、“.....对交通造成定的影响。而整个文三路电子信息 街区又处在市中心与城西居住区之间，在上下班高峰期内，拥堵情况会更加的严重。 从区域内部道路交通看，东西向主干道分布有天目山路快速道文路，辅助以文三路单行线东至西 文二路单行线西至东南北向上主干道分布有古墩路教工路莫干山路，辅助以学院路古翠路以及其他 相应设臵的次干道，在西湖科技产业园周边形成个有序通畅便捷的道路网系统。 从区域周边道路交通看，文三街区通过天目山路快速道东西向接入绕城高速或中河高架路，通过古墩路 莫干山路南北向接入绕城高速，将西湖科技产业园与萧山机场城站火车站沪杭甬高速公路国道 国道杭宁高速公路杭金衢高速公路等连接，使西湖科技产业园与外界交通紧密联系，快速联动。 地块周边交通道路详细情况介绍 与地块直接贯通交通道路介绍 文三路与地块北侧贯通，单行线上塘路路口古翠路路口，路宽，自东往西三车道，自西向东 车道公交专用道，是城西居住区与市中心连接的主要干道，通行压力很大。 学院路与地块东侧贯通......”。

2、“.....路宽，双向四车道设计，为连接地块北部传统文教区与南 部黄龙商贸区的主要通行道路。 塘苗路南侧规划道路，为西湖区背街小巷改造工程，路宽米，标准双车道设计，为本项目地块 进入学院路的快速通道。 工专路塘苗路与文三路间规划道路，现有道路宽，规划道路宽，为本项目地块进入文三路 的快速通道。 地块所在区域主交通道路介绍 天目山路快速道杭州城市东西向快速路，也是杭州市第景观大道，是杭州西部进入杭州城市的主要 干道。路宽米，包括双向六机动车车道两公交车道两非机动车道和人行道，交通状况良好。 文路处文三路信息街区北部，为该区域东西向交通的主通道，也为杭州东西向交通的主干道，西接 西湖科技产业园项目主要技术经济指标 总用地面积折合亩 用地性质教育科研设计用地 其 中 建设用地面积折合亩 道路用地折合亩 停车场折合亩 绿地折合亩 容积率 总建筑面积 绿地率 建筑密度 限高，如需突破，应编制景观分析城西居住区，东连朝晖居住区，直至下沙经济开发区......”。

3、“.....宽米，双向四车道，向北通往三墩居住组团， 南至天目山路。 莫干山路杭州西北部南北向干道，年经过三口五入工程整修，为双向四车道，向北直接连接 国道。 存在问题虽然地块所在区域内道路系统完善，与区域周边城市干道也自然连接，快捷通达，但由于与地 块直接贯通的市政道路如文三路为单行线，且路况拥堵，学院路则为城市次干道，通行能力有限，地块内车辆 的通过该两条市政道路与外界沟通并不流畅。而整个文三路电子信息街区内部交通路线虽然完善，但处在市中 心与城西居住区之间，在上下班高峰时车流量很大，经常发生拥堵，这进步加剧了西湖科技产业园的车辆在 区域内的快速通行问题。 项目周边交通道路图 地块周边公共交通项目北侧和东侧均设臵有公交车站台，路线密集，有路之多，与杭州境内各 个区域贯连，公共交通条件相当良好......”。

4、“.....这也是杭州市政府 按照规划的要求，在土地出让方面有意调控的结果。与此同时，滨江区也将成为杭州写字楼开发的主要区块之 。此外，老城区还将有定的新楼盘供应。在供给数量上，未来五年的写字楼供给量将超过现有的存量，而 且供应的楼盘特征，主要以高档写字楼为主，但由于新兴区位的成熟度还不够以及供给数量较大，写字楼供应 价格将低于传统成熟区块。 杭州写字楼市场需求分析 从需求量上来看，杭州写字楼市场的需求主要来源于当地的第三产业，近年的统计数据表明，杭州经济增 长强劲，第三产业的增长较快，但杭州第三产业的比重还不高最高水平为，特别是会计法律咨询 公共关系广告金融房地产保险等对写字楼需求很大的行业在第三产业中所占的比重相对较低。虽然杭 州市政府大力支持和鼓励第三产业发展，但短期内不太可能会有明显变化，再加上杭州城市商务气氛般......”。

5、“.....因此，杭州写字楼市场需求应该是平稳且循序渐进的。从需求特征来看，杭州写字楼市场需求所依靠的浙江经济的主要动力是民营企业，而这些企业多数都是中 小企业，因其自身行业类别规模行业互动等关系，要求所入驻的写字楼定位更细分服务更专业。同时， 对物业的建筑品质和配套服务要求日益提高，更多的表现为对企业形象的需求以及物业的保值和增值需求，这 点，正处于升级阶段的浙江民企更为重视。 总体而言，杭州写字楼的市场需求将是平稳的循序渐进的。需求的主体还是以本地民营中小企业为主。 在写字楼建筑自身方面，追求建筑品质和物业服务是必定是大势所趋。 杭州写字楼市场租金售价分析根据对杭州写字楼市场的实际调研，年杭州写字楼市场的售 价大多处在元的水平，租金绝大多数处在元天的水平，各个传统商圈各写字楼按 照各自地段和楼宇品质的不同，售价和租金差别较大......”。

6、“.....因此地段对写字楼租金或售价的影响要 远大于写字楼建筑自身，而杭州现有的已形成成熟配套环境的写字楼区域仅限于黄龙商圈武林商圈庆春商 圈文教商圈和城站吴山商圈，新兴的区域在短时间内很难达到。可以预见，当市场供过于求或租金发生变化 时，每个区域受到的影响是不均匀的，越是核心成熟的区域所受到的影响越小，从这个推理来说，钱江新城和 滨江区域虽然势头看好，但在短期内难以撼动各大传统商圈的地位。 杭州写字楼市场趋势分析 写字楼市场区域板块趋差异化，区域模式特征得到强化传统区域稳定并呈区域商务模式趋势......”。

7、“.....杭州写字楼市场空间布局已然成型，且呈区域商务模式趋势。庆春 商圈金融业聚集，在杭州市现有的多家金融机构中，有左右集聚在庆春商圈，如日本三井住友银行 香港汇丰银行等。武林商圈商贸业集中，黄龙商圈房产文化产业快速发展，文教商圈高新产业汇集，城站商 圈物流和内外贸产业集聚使得杭州写字楼呈现出明显的区域特征。 除传统的各大商圈外，钱江新城和滨江区域写字楼新兴板块崛起迅速。钱江新城内目前在建的写字楼包括 集美国际荣安集团总部大厦华成大厦等，规划建成高档商务办公楼幢，总面积将在万平方米左右。 与钱江新城江之隔同时毗邻萧山城区的滨江区块写字楼投资开发潜力也很大。但钱江新城和滨江区块如何 逐步走向成熟以及如何应对成熟前市场的状况是值得严肃思考的问题，因为写字楼对商务氛围交通条件周 边配套服务等都有很高的要求，而这些都需要时间。 大部分产品特征趋于同质，大体量新型城市综合体开始出现杭州写字楼未来年的供应绝对主力分 布在钱江新城和滨江区域......”。

8、“.....而区域的整体定位， 造成所开发的产品定位同质化严重。从目前已公布规划的个公建项目来看，多数为高度超过米的大体量 高容积率的高档写字楼，如高度达米体量达万的浙江财富金融中心和高度达米体量达 万的宏程日出钱塘，这批公建群多为大型集团总部自用部分，但大部分房源将作为商品房向市场供应。 除了钱江新城超高层大体量高容积率的公建群外，批集办公商业住宅于体的城市综合体 开始抢占人们的眼球，如华润新鸿基杭州万象城项目嘉里建设湖滨校区项目等。这些项目由国内知名地产商 经营，在资金实力操作经验上具有杭州本土开发商尚不具备的大型综合体作用的能力，相信能对杭州的写字 楼市场注入股新风气。 开发经营模式谋求改变，售后物业维护成为焦点目前杭州写字楼的开发经营模式，除极个别屈指可数 的项目如嘉华国际商务中心外，其他几乎全部是以零散出售为主，即使因产权问题不能出售的，也以长期出租 的方式给予变相销售。零散出售的开发经营模式......”。

9、“.....并不在 意物业业主的定位统。而写字楼产权的分散，又使得售后物业的经营维护难以形成统有效的物业管理和物 业经营，更难以统对入住企业的选择，写字楼物业的整体形象得不到塑造，从而使得作为商业物业的写字楼 最重要的投资回报得不到保障甚至提升。 在写字楼的经营方式中，除集设计建造销售于身的开发商外，后期维护的物业管理公司的作用却常 为人所忽视。杭州写字楼的物管公司基本有两类由写字楼开发企业自己成立的物业管理公司管理以及所委托 专门的物业管理公司，由于两者均为代理人的身份，其专业化并不高，不能满足写字楼物业日益严要求的管理 和经营。 相反，以物业由开发公司持有，以出租形式进行经营以获取效益的嘉华国际商务中心取得了良好的社会影 响和经济效益。作为杭州少有的纯租赁式写字楼，该物业由开发公司统持有全部的物业产权，组建自己的招 商公司和物管公司进行经营和管理，并聘请第太平戴维斯进行长期指导。从入驻的企业类型来看，该物 业始终保持房地产业文化产业驻外机构的比例......”。