前区域在售项目客群来看，客群呈现多样化，根据其楼盘产品档次及价格。其面对客群层次也有区别。大部分中档楼盘面对客群主要是章丘本地周边乡镇以及就近工作企事业单位职工，以刚性需求为主中档楼盘如山水泉城南城以章丘本地客户与济南客户比例在左右，基本持衡。而诺贝尔城则主要面对是济南客户，占到左右，以改善性投资型客户为主，多为二次或多次职业者。六章丘双山项目本体分析项目区位地处章丘市新政务区南临，坐享完善政务配套本案南与章丘新政务中心为邻，北与章丘大学城相接，西边是老住宅小区明星小区，东边是新建但已销售完毕小区龙泉小区。本案地处章丘明水开发区，是章丘与济南对接中无可争议块金地，也是承接济南部分产业转移重要基地，加之章丘新政务中心及大学城日渐成熟，在济南与章丘对接部，形成了经济圈政务圈大学圈高尚居住圈四圈合黄金地带。现在有经十大道未来有轨道交通，便格上涨元平米。山东房产新政，提高购房落户门槛月日出台山东房产新政，虽然有利于打击炒房，但也变相提高了落户门槛，新政对异地购房规定商品住房价格过高上涨过快供应紧张城市，商业银行可根据风险状况，盘依然呈现热销景象，月日，尚品清河招募会员出现了连夜排队现象，当日招募会员名月日，海尔绿城玉兰公寓开盘，均价元平米，当天销售总额亿元，销售率高达月日位于长清鲁商常春藤项目开盘热销，且价格比预期价了不同程度成交量下降甚至退房现象但相比来看，市场偏中高档项目特别是品牌企业开发高档项目受政策影响并不是很大。根据思源对市场监测我们了解到，像海尔玉兰公寓尚品清河鲁商常春藤等由品牌企业开发中高档楼定首次购买平米以上首付不能低于，较之前政策宽松时候要增加成首付，置业门槛大大提高，政策对首次置业影响面超过。中档楼盘影响大，高档楼盘依然热销从楼盘档次来看，政策之下影响比较大为市场中档楼盘，均出现购买力不足而放弃购房或退而求其次。信贷收紧对首次置业影响面超过。年政策出台后，经历三年多发展，比重仍然是倒挂严重。平米以上供应在年新增住宅里占比超过含别墅，普通住宅里平米以上比例也超过。而新政规，由于目前政策改变了市场预期，他们由看涨转成看跌，观望随即产生而正常刚性自住需求，在目前政策下购买平米以下中小户型仍然能享受到首付两成，这种情况政策影响比较小，但购买平米以上首付要三成，会有部分由于置业范畴，首付不低于五成而对于购买力很强改善需求，影响不大，他们主要购买物业为豪宅，首付四成和五成差别不大，但购买力不是很强改善需求，由于购买物业总价比较高，首付增加成压力非常大而对于恐慌性购房线投资为主，追求出租回报，首付大幅提高，大大打击着他们投资热情升级换代改善需求在这轮政策调控中也受到抑制，在信贷收紧大环境下，二套房贷界定比较简单，购买第二套住房就是二套房贷，因此改善需求也属于二次款比例都是，在现有信贷政策之下，影响不是很大。④整体购房需求大幅下降，市场刚性需求陷入观望受影响最直接是投资需求，当前政策重点打击对象就是投机需求，其次是投资需求，济南市场基本上没有投机需求，主要以长盛，目前政策提高首付到五成，影响是单个投资客购买套数会有所减少，但整体需求与供应相对还是比较平衡。受影响比较大是小户型公寓中偏大户型，总价过高，对自住过渡需求和投资需求都造成过高门槛。商业写字楼首付经过年消化所剩不多，造成当前小户型公寓供求关系是供应偏紧，而需求相对还是比较旺盛再者，由于小户型公寓中有比较多单身公寓，方面总价低，另方面租赁活跃，因此投资者比较喜欢投资单身公寓，投资需求比较旺投资热情受到较大平抑，因此购买小户型公寓群体多以自住加过渡为主，以首次置业为主，总价低，首付款比例相对少，这部分群体受政策影响较小其次，公寓经过过去几年增长，进入年小户型公寓新增供应量有限，而且存量态是最值得我们关注。从个别项目来看，来电来访量明显下滑，退房现象频有发生。小户型公寓商业写字楼等投资型物业受影响，但幅度不大小户型公寓项目原本属于投资性物业，但由于近年济南经济处于调整中，投资者后，新轮更严厉房地产政策调控在月中旬拉开序幕，接下来个月内政策调控预期仍在持续，市场进入新轮观望政策调控消化期。从目前看来，政策几剂猛药肯定会影响到成交量和带来不可避免观望迷惘，目前客户观望心政策财政部税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策国土资源部改革土地出让方式住房建设部编制和公布住房建设规划同时，细化政策还要落地实施执行。可以认为，继年初房地产政策调控有出现明显变化，涨价和热销仍然存在。市场陷入新轮观望新国十条出台后，各部委各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行银监会加强房地产信贷管理第二套住房认定标准济南各行已经明确贷款政策有明显滞后性月中旬新政刚刚出台时，地方政府相应细则以及银行具体政策都尚未出台。济南各项目未有太明显反映，政策影响滞后性未直接体现在销售上。从四月份中旬济南各项目销售情况以及新开盘情况来看，并没有政策有明显滞后性月中旬新政刚刚出台时，地方政府相应细则以及银行具体政策都尚未出台。济南各项目未有太明显反映，政策影响滞后性未直接体现在销售上。从四月份中旬济南各项目销售情况以及新开盘情况来看，并没有出现明显变化，涨价和热销仍然存在。市场陷入新轮观望新国十条出台后，各部委各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行银监会加强房地产信贷管理第二套住房认定标准济南各行已经明确贷款政策财政部税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策国土资源部改革土地出让方式住房建设部编制和公布住房建设规划同时，细化政策还要落地实施执行。可以认为，继年初房地产政策调控后，新轮更严厉房地产政策调控在月中旬拉开序幕，接下来个月内政策调控预期仍在持续，市场进入新轮观望政策调控消化期。从目前看来，政策几剂猛药肯定会影响到成交量和带来不可避免观望迷惘，目前客户观望心态是最值得我们关注。从个别项目来看，来电来访量明显下滑，退房现象频有发生。小户型公寓商业写字楼等投资型物业受影响，但幅度不大小户型公寓项目原本属于投资性物业，但由于近年济南经济处于调整中，投资者投资热情受到较大平抑，因此购买小户型公寓群体多以自住加过渡为主，以首次置业为主，总价低，首付款比例相对少，这部分群体受政策影响较小其次，公寓经过过去几年增长，进入年小户型公寓新增供应量有限，而且存量经过年消化所剩不多，造成当前小户型公寓供求关系是供应偏紧，而需求相对还是比较旺盛再者，由于小户型公寓中有比较多单身公寓，方面总价低，另方面租赁活跃，因此投资者比较喜欢投资单身公寓，投资需求比较旺盛，目前政策提高首付到五成，影响是单个投资客购买套数会有所减少，但整体需求与供应相对还是比较平衡。受影响比较大是小户型公寓中偏大户型，总价过高，对自住过渡需求和投资需求都造成过高门槛。商业写字楼首付款比例都是，在现有信贷政策之下，影响不是很大。④整体购房需求大幅下降，市场刚性需求陷入观望受影响最直接是投资需求，当前政策重点打击对象就是投机需求，其次是投资需求，济南市场基本上没有投机需求，主要以长线投资为主，追求出租回报，首付大幅提高，大大打击着他们投资热情升级换代改善需求在这轮政策调控中也受到抑制，在信贷收紧大环境下，二套房贷界定比较简单，购买第二套住房就是二套房贷，因此改善需求也属于二次置业范畴，首付不低于五成而对于购买力很强改善需求，影响不大，他们主要购买物业为豪宅，首付四成和五成差别不大，但购买力不是很强改善需求，由于购买物业总价比较高，首付增加成压力非常大而对于恐慌性购房，由于目前政策改变了市场预期，他们由看涨转成看跌，观望随即产生而正常刚性自住需求，在目前政策下购买平米以下中小户型仍然能享受到首付两成，这种情况政策影响比较小，但购买平米以上首付要三成，会有部分由于购买力不足而放弃购房或退而求其次。信贷收紧对首次置业影响面超过。年政策出台后，经历三年多发展，比重仍然是倒挂严重。平米以上供应在年新增住宅里占比超过含别墅，普通住宅里平米以上比例也超过。而新政规定首次购买平米以上首付不能低于，较之前政策宽松时候要增加成首付，置业门槛大大提高，政策对首次置业影响面超过。中档楼盘影响大，高档楼盘依然热销从楼盘档次来看，政策之下影响比较大为市场中档楼盘，均出现了不同程度成交量下降甚至退房现象但相比来看，市场偏中高档项目特别是品牌企业开发高档项目受政策影响并不是很大。根据思源对市场监测我们了解到，像海尔玉兰公寓尚品清河鲁商常春藤等由品牌企业开发中高档楼盘依然呈现热销景象，月日，尚品清河招募会员出现了连夜排队现象，当日招募会员名月日，海尔绿城玉兰公寓开盘，均价元平米，当天销售总额亿元，销售率高达月日位于长清鲁商常春藤项目开盘热销，且价格比预期价格上涨元平米。山东房产新政，提高购房落户门槛月日出台山东房产新政，虽然有利于打击炒房，但也变相提高了落户门槛，新政对异地购房规定商品住房价格过高上涨过快供应紧张城市，商业银行可根据风险状况，对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。虽然目前省城多数银行采取对异地客购房松绑政策，将异地购房视为二套房。但按照山东房产新政，对贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率倍。这样很大部分刚性需求者进步陷入观望情绪，购房门槛提高时间使得他们对于楼市望而却步。四章丘城市环境发展分析省辖济南市代管县级市章丘市西距省会济南市区公里，是省辖济南市代管县级市，总面积平方公里，辖个乡镇街道，个行政村居，总人口万。区划章丘市辖个街道个镇个乡明水街道双山街道龙山街道枣园街道埠村街道圣井街道官庄乡黄河乡辛寨