1、“.....没有找准项目市场定位，即没有解决好在蒙自开发示范小区，应该卖给谁这关键问题，户型搭配比例失当，安排了大量两室两厅小户型，约占小区总户数半。结果偏偏就是这些小户型卖不动，前后拖了三年才勉强卖完，大大迟滞了资金回收速度，落得个花好月不圆尴尬局面，与开发预期大相径庭。为什么好房不好卖，就因为这种小户型不符合红竺园目标客户群当地富裕阶层居住需求，在蒙自没有市场。句话市场定位出了偏差。在项目规划设计之初没有摸清市场命脉，仅凭主观想象做设计，房屋经建成，再难修改。即使后来坤保以全新营销理念和运作方式打破项目销售沉闷局面，对缺乏目商业氛围业态组合投资机遇政策扶持等多方面突出项目优势，运用现代商业经营理念和统定位统规划统管理统形象统宣传全新模式对大桥项目进行包装运作。坤保创造性地将滇西明珠成功经验嫁接移植到个旧大桥......”。

2、“.....打破传统商铺销售模式，在个旧首家运用产权营销模式进行商业楼盘市场运作，把为投资者营造最佳投资环境，让业主物业不断升值，并获得满意投资回报作为项目运作基本指导思想，结合项目实际设计出产权商铺产权式酒店公寓以招商带动销售等策划创意。在大桥项目运作中，面对商业楼盘操作难度大市民怀疑观望州政府搬迁以及进入时机较晚规划设计已经成形难以变更等系列不利因素，坤保急流勇进，知难而上，以准确市场定位和全新经营理念，为大桥项目注入鲜活生命力，令项目开盘就产生强烈市场效应。坤保专业营销团队不仅让个旧市民很快接受了产权商铺等现代营销理念，而且在不长时间内就将开发商原准备用于赠送二层商铺即买楼，送二三楼销售完毕，创造了个旧商铺销售史上令人难以想象奇迹不买楼买二楼。仅是这些原来开发商准备要赠送二三层商铺，就收回了近万元资金，再次显示出坤保专业策划水准和超群营销实力......”。

3、“.....项目运作是否成功，还要看能否对该地产进行有效旅游商业经营并获得预期旅游商业利润。为保证大桥项目运作，坤保成立了个旧市坤保大桥商业步行街管理公司，搭建项目经营管理平台，跨入商业经营管理领域进行全新探索。经过年多实践，对大桥商业步行街整体形象业态组合功能用途商业氛围招商策略等，进行了全面深入论证，提出了完整策划方案，并结合项目工程进度和销售进展，提前展开招商和管理公司前期准备工作，为项目竣工后迅速开业经营有效回避商业地产经营风险奠定了基础提供了保证。坤保对大桥项目系列运作理念，集中体现为种全新文化观念即现代商业市场经济文化，它以大桥商业步行街为载体，结合个旧锡文化背景，将项目所蕴含历史文化内涵商业步行街所体现现代商业文化观念以及当代市场经济经营理念营销手法市场文化氛围等进行有机融合，将多种现代时尚商业形态汇聚在起，用最新现代商业理念进行组合营销......”。

4、“.....通过浓郁锡文化氛围吸引游人用时尚商品刺激消费，为商业步行街创造最大商机，形成完整意义锡文化核心商业圈。坤保结合项目实际创造性地打出了文化牌，通过文化凸现大桥项目特点亮点，形成强烈市场冲击力。三房地产投资风险与全程营销策划房地产投资具有高风险性众所周知，房地产投资具有投资额大，建设周期长和投资项目不可移动等显著特点，这些特点决定了房地产投资极易受到社会环境经济环境工程建设环境等诸多因素变化影响，从而使房地产投资成为项具有高风险综合性经济活动。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在，特别是处在经济转轨时期中国房地产投资，风险更是在所难免。房地产投资风险，是指开发商直接或间接地把定量资金投入房地产开发过程......”。

5、“.....它涉及政策风险社会风险工程技术风险自然风险国际风险等。倘若剔除政策性技术性因素，假定开发商已能较为顺利地将房地产项目开发出来，则经济风险就成为对房地产投资影响较大风险，它主要包含市场利率风险也可视为政策性风险购买力风险变现风险等。购买力风险是种需求风险，主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能被市场消化，造成开发商经济损失。又由于房地产投资变现性能较差，在交易过程中可能因变现时间和方式变化或商品房不适销对路而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失，即资金变现风险。这两类风险实际上都涉及到房地产商品开发出来能否卖得出去，开发商投入巨额资金能否收得回来并获得预期利润，开发商会不会因产品滞销而变成房东概言之，这也就是房地产投资必然要面对市场风险。在市场经济体制下，从事任何种经济活动，都必须面对市场......”。

6、“.....这是个不容回避客观存在。房地产业因其特殊性，较之其它行业更是高投入高风险。因此，房地产投资者，要想把握良好投资机会，获取预期经济收益，就必须对房地产投资风险有个清醒认识，并据此采取相应防范对策，提前将风险化解。科学策划是规避和化解房地产投资风险重要环节风险是伴随房地产投资客观存在。风险存在，不仅会给开发商造成损失，在许多情况下，也蕴藏着种机遇，即所谓风险报酬。然而，这种因风险而获得报酬不是靠冒险，也不是碰运气赌出来，而是用科学态度分析风险认识风险，进而将高风险化解结果。因此，能否科学地预见各种不确定性，提示并正确识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素影响方式和程度，对房地产投资风险管理具有特别重要意义。这就要求房地产开发商在做出投资决策之前，必须要认真进行科学策划，对市场主要指项目所在地房地产市场和准备投资项目进行风险预测......”。

7、“.....防患于未然。此外，房地产策划还有预测未来市场满足客户群体要求灵活应对市场变化等重要作用。案例比较出自云南房地产龙头企业官房集团之手蒙自红竺园和丽江滇西明珠，都是官房实施异地开发战略，得到地州级政府大力支持重点开发项目，工程质量相近，在当地堪称流。但是，由于在项目策划理念上差异，二者市场效果却相去甚远前者输，后者赢。究其原因，输赢都缘于策划和定位。定位失当红竺园艰难叫卖三年红竺园是官房挺进红河第仗，按照省级住宅示范小区标准开发建设，却叫好不叫座，开盘年仅售出多套，回收资金万元。这除了官房沿袭旧有营销模式等因素外，更深层次原因还在于项目开发前缺乏应有策划论证，没有找准项目市场定位，即没有解决好在蒙自开发示范小区，应该卖给谁这关键问题，户型搭配比例失当，安排了大量两室两厅小户型，约占小区总户数半。结果偏偏就是这些小户型卖不动......”。

8、“.....落得个花好月不圆尴尬局面，与开发预期大相径庭。为什么好房不好卖，就因为这种小户型不符合红竺园目标客户群当地富裕阶层居住需求，在蒙自没有市场。句话市场定位出了偏差。在项目规划设计之初没有摸清市场命脉，仅凭主观想象做设计，房屋经建成，再难修改。即使后来坤保以全新营销理念和运作方式打破项目销售沉闷局面，对缺乏目地产投资项目种类较多，它们风险度大小不。有风险度较大，可能遭遇不确定性也较高，而有些投资项目风险度较小，选择风险小投资项目可以使投资收益能得到有效保证。所以本项目以天达酒店入手，通过小项目推动大项目，以减少了投资风险。三以合理组织融资形式进行滚动开发房地产投资需要量大，必须以定形式筹措资金，以满足需要。房地产融资形式主要有以下几种通过发行金融债券，筹集开发资金。通过预售开发商品房和卖楼花，从客户那里筹集房地产开发所需资金......”。

9、“.....组建股份公司，申请成为上市公司。从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身实际情况，选用最适合融资形式，以便迅速大量低成本地融入资金，投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧而且还要采取切实可行措施提高资金使用效益。比如在投资项目管理中，引入竞争机制，运用多种手段，促使施工单位降低工程造价，提高工程质量，缩短建设周期。房地产企业还要增收节支提高劳动效率，减少经营管理费用，以保证所投入资金获得最大经济效益。以收购天达酒店作为融资平台，再对亚美大酒店进行改扩建，减少资金压力，通过亚美大酒店取得收益，再对天达酒店进行改造，作为亚美大酒店连锁配套酒店，以达到滚动开发目。四通过多项投资组合及多种经营分散风险不同投资项目风险收益等因素也是不同，所以，实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于个项目上更稳定收益当然......”。