宽松转为调控。年出台国十条新国十条限购令等政策出台遏制了房价过快上涨和住宅类房屋投资投机行为。伴随着国家对于住宅类产品持续调控，人们逐渐把投资重点投向了商业类地产。商业地产不限购不限外不限贷优势，越发凸现出来。同时越来越多开发企业开始意识到商业地产对企业风险影响与平衡。随着住宅市场竞争日趋白热化，以及中国人民银行多次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。使得能够专注住宅市场开发商已经所剩无几。快速城市化进程，除了对于住宅最初需求之外，大量涌入城市人群需要生活消费就业，因此消费服务类行业，办公写字楼业态需求，有可能成为未来拉动城市经济主体，而这个主体就离不开为数众多城建设基地各产业分区布局内，由条景观步行轴线串联统领，由商业综合体风情街美食街区组成，各区域间联系紧密，停车及生活设施配套齐全，该区域装饰风格以地中海为主要基调，为西南城建设基地乃至西南城周边提供格调高雅配置齐全集餐饮娱乐休闲购物等于体商业综合体。项目建设规模和内容本次项目为西南城第二期建设项目，即以餐饮街风情街和商业综合体为核心建筑商业配套，二期修建项目总占地面积达，总建筑面积，停车位个，绿地率达，容积率。表西南城第二期建设项目及经济指标序号项目名称单位数据或指标备注二期规划净用地面积二期总体技术经济指标二期规划总建筑面积二期总体技术经济指标商业综合体建筑面积二期总体技术经济指标商业综合体地上记入容积率面积二期总体技术经济指标商业综合体地下建筑面积二期总体技术经济指标风情街北段建筑面积二期总体技术经济指标风情街北段地上记入容积率面积二期总体技术经济指标风情街南段建筑面积二期总体技术经济指标风情街南段地上记入容积率面积二期总体技术经济指标美食街东西段建筑面积二期总体技术经济指标美食街东西段地上记入容积率建筑面积二期总体技术经济指标容积率二期总体技术经济指标建筑密度二期总体技术经济指标绿地率二期总体技术经济指标机动车位个二期总体技术经济指标项目建设工期及进度本项目建筑面积，建设期年个月，从年月开工，年月底竣工。具体安排如下表表西南城期二阶段项目建设进度表项目建设工期总工期年个月基础工程主体工程内外装饰安装工程总平道路竣工验收投资估算和资金筹措估算西南城第二期项目总投资费用包括土地费用工程建设费管理费财务费其他费用销售费用及流动资金等。经测算，项目总投资约万元。该项目自有资本金为万元，达到总投资额销售转投入万元，占投资总额银行贷款万元，占总投资额。项目评估结论及建议开发条件及市场分析结论西南城第二期商业配套建设项目位于成绵高速青白江出口广汉开发区，成绵高速与成都第二绕城高速在此交汇，距成都市区公里，仅靠宝成铁路和即将建成成绵乐高铁线。地理位置十分优越，交通便利。西南城项目将打造为以糖酒食品为主题国际化商贸航母，并建立白酒展销平台原酒交易中心和原酒期货交易平台。形成产业地产不单是以好地段所在地形成自然辐射，而是在产业集聚优势区位发展优势基础之上，借助城市发展综合资源优势，依托地区经济能量城市功能提升，促进城市繁荣和升级。而作为西南城商业配套，其规划思想建设规模在广汉商业地产开发项目上名列前位，二期商业配套在投资上具有双重保障是西南城基地本身业主消费和未来发展规模，二是广汉南区乃至整个广汉德阳青白江潜在消费人群支撑，因此本项目具有较好市场前景。经济分析结论西南城第二期建设项目总投资为万元，项目净利润为万元，该项目在投资经营期内，该项目投资回报率为，销售净利率，内含报酬率为，财务净现值为万元，动态投资回收期年个月，静态投资回收期年个月。从财务指标看，该项目可行，项目盈利能力较强。表项目主要经济指标表序号项目名称单位数据或指标备注建筑技术经济指标二期规划净用地面积二期总体技术经济指标二期规划总建筑面积二期总体技术经济指标商业综合体建筑面积二期总体技术经济指标商业综合体地上记入容积率面积二期总体技术经济指标商业综合体地下建筑面积二期总体技术经济指标风情街北段建筑面积二期总体技术经济指标风情街北段地上记入容积率面积二期总体技术经济指标风情街南段建筑面积二期总体技术经济指标风情街南段地上记入容积率面积二期总体技术经济指标美食街东西段建筑面积二期总体技术经济指标美食街东西段地上记入容积率建筑面积二期总体技术经济指标容积率二期总体技术经济指标建筑密度二期总体技术经济指标绿地率二期总体技术经济指标机动车位个二期总体技术经济指标二投资估算及资金筹措项目总投资万元自有资本金万元银行借款万元预售转投入万元，三售价估算商业综合体售价元，。风情街售价元，美食街售价元，四利润测算销售收入万元，利润总额万元，所得税万元，净利润万元，五评价指标项目全投资税前利润率项目全投资税后利润率项目建议本项目建设期为年个月，建筑面积平方米，规模较大，能否按规划工期设计竣工标准完工，存在定不确定性，在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度监管力度，确保该项目按计划正常施工，同时，注意建设资金保障，有效确保施工进度顺利进行。最大限度地规避因施工进度，造成对项目竣工交付影响。二从项目销售来看，项目销售量较大，本地同期开发商业地产较大，竞争压力较大，因此应该密切关注市场变化，加强市场调研，针对市场细分目标客户，有针对性做好宣传推介，尽快开展楼盘形象展示，聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案顺利实施，加快销售款回笼。项目可行性分析报告主要编制依据本报告根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国建筑法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市规划法城市房地产开发经营管理条例和国家地方有关法规政策。国家计委建设部发建设项目经济评价方法与参数第三版。企业投资项目备案通知书备案号川投资备号川投资备号。广汉市规划和建设局建设工程临时规划许可证广住规建临时号。西南城期规划设计。本公司市场调查资料。第二章项目建设背景中国商业地产开发已进入黄金期年以来，在经济刺激政策等多种因素影响下，房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升成交量大幅增加资金来源充裕等新情况新变化。全国及主要城市商品房销售面积销售价格销售额均创历史新高在土地招拍挂市场，总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过年。为遏制部分城市房价上涨过快，年年底，中央政府决定将加大对市场调控。从国四条开始，国家对住宅类房地产开发和售卖由宽松转为调控。年出台国十条新国十条限购令等政策出台遏制了房价过快上涨和住宅类房屋投资投机行为。伴随着国家对于住宅类产品持续调控，人们逐渐把投资重点投向了商业类地产。商业地产不限购不限外不限贷优势，越发凸现出来。同时越来越多开发企业开始意识到商业地产对企业风险影响与平衡。随着住宅市场竞争日趋白热化，以及中国人民银行多次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。使得能够专注住宅市场开发商已经所剩无几。快速城市化进程，除了对于住宅最初需求之外，大量涌入城市人群需要生活消费就业，因此消费服务类行业，办公写字楼业态需求，有可能成为未来拉动城市经济主体，而这个主体就离不开为数众多，主要因为项目土地成本偏低原因。第十四章风险分析市场方面如前市场预测与分析所述，该区域紧靠成绵乐高铁站点和成绵高速青白江出口处，处于成德绵经济走廊上，项目优势明显，区域内类似产品较少，因其项目处于前期启动期，项目周边环境及配套还在不断完善中，但就长期而言市场潜力较大，预期项目销售情况比较乐观，应密切关注市场，根据变化调整营销策略。对策是加强产品市场调研，分析区域房地产市场供求状况，充分挖掘潜在客户资源二是充分运用企业品牌优势，加大项目前期宣传，提高市场人气，增强市场对产品关注度，并积极申请糖酒会主办权三是合理安排开盘时间，抓住有利销售时机，建立健全良好销售策略体系，将会展经济带动产业经济理念宣传到客户心里。政策方面年至年这期间，国务院各部委以及国家进入机构先后出台相关文件，从住房供应结构税收信贷土地廉租房和经济适用房建设等方面对房地产市场进行宏观调控。对策是准确把握国家宏观经济形势国家产业政策，及时调整有关策略，增强项目本身抗风险能力。二是增强与政府沟通与协作，加强项目预算管理资金计划管理进度管理，保证按已定规划及计划开发建设。资金投入方面经测算本项目总投资为万元，自有资本金万元，银行借款万元。项目建设资金投入对销售回款依赖性较小。对策是加强项目预算管理资金计划管理，保证按计划开发和建设。二是准确把握国家宏观经济形势国家产业政策，及时调整有关策略，并与银行保持良好合作关系，拓展各种筹资渠道，增强项目本身抗风险能力。三是保证项目高质量高效率开发，加大宣传力度，加强销售进度，促进现金回流，提高销售转投入资金可靠性。销售方面如前项目发展定位分析所述，项目所在区域有部分雷同产品，目前项目期商铺已基本建设完成，期标准商铺预售证于年月份办理，截止到年月日，已销售面积万余方，占总开发面积半以上。由于期项目销售情况比较理想，该项目已经在当地有定影响力，可见该项目运营模式及定位已被客户和市场广泛接受，所以市场风险性不大。二期销售可以密切关注市场动态，跟踪市场变化情况。对策是针对目标市场，在营销上产品设计上加大创新力度，体现本项目独特优势二是密切关注市场需求变化，采用适当供给策略以适应需求变化三是加大形象展示力度，加快项目销售进程，使得项目能够实现价值最大化。四是在其价格定位上，可采用低开高走策略，给已经购买商铺老客户以更多优惠，从而进步刺激更多客户购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼。总之，该项目地理位置优越，产品优势较明显。但由于该项目投资较大，工期较长，需要根据项目及市场情况尽量进行营销策划方案，提升企业品牌形象，从而获得更大利