磁童路拓宽改造了石小路小新路沙磁路沙中路沙杨路天陈路沙梨路烈歌路乡村公路建设同时也加快，年实现了镇村通公路目标，到年有社通公路，年底全区公路总里程公里，比年增长。目前，沙区是主城区交通条件最好，最不堵车地区。为进步发挥交通枢纽作用，沙区已形成了较为完善交通运输网络，便利交通极大地吸引着外来客商居民落户沙区。金融保险沙区自身环境改善，吸引了众多客商来投资。同时也带动了金融保险业发展。目前，沙区已形成了以国有商业银行为主体，其他商业银行非银行金融机构相结合金融组织体系。金融网络遍及城乡。工农中交建五家专业银行机构并肩发展光大招商上海浦东发展等银加大住房公积金个人住房贷款发放力度，在保证资金安全前提下，用好用活住房公积金。同时也为进步加大住房公积金对住房公积金缴存职工个人住房信贷支持，充分发挥住房公积金社会效益，让广大职工更多享受到建立住房公积金制度给他们带来实惠，经市房改领导小组批准渝住改发号文，市住房制度改革办公室市住房资金管理中心决定在年适度调整住房公积金个人住房贷款最高限额可贷比例最长期限，主要是坚决停止福利性建房和分房，实行货币化分房。扩大公积金制度实施面，提高公积金归集率，提高公积金贷款最高限额，延长公积金贷款贷款期限。允许房改房上市交易，鼓励差价换购，以旧换新，以小换大。具体为公积金个人住房贷款最高限额由原万元调整为万。住房公积金个人住房贷款可贷比例由原不超过购房价款总额调整为。住房公积金个人住房贷款最长期限由原年调整为年。调整税收政策，鼓励住房消费。清理收费项目，降低住宅开发成本。拓宽空置商品住宅消化渠道。加强管理，完善配套设施。包括加强对房地产开发项目方案审查和设计审查。加强对房地产开发项目综合验收工作，凡综合验收不合格者律不得交付使用。建立完善房地产交易有形市场，实行站式服务，凡房屋交易所需办理切手续，均可在市场内次完成。强化开放企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设投入，完善住宅小区外配套设施，方便新开发区居民生活。本年初国家再次降低存贷利率。同时市也减少了商品房屋买卖交易费用。以上些政策措施虽然与房地产具体开发关联不大，但是这些政策实施却极大地刺激了我市住房消费，从而拉动了房地产业发展。三市房地产现状市房地产市场发育程度和价格水平与沿海城市相比存在着较大差距，但发展速度较快，特别是年月设立直辖市以来，持续增长需求极大地刺激了市房地产发展。中房指数显示，年市保持了最大涨幅，从分类物业指数看，市也显现了较大涨幅。市房地产现在处于个转型时期，她已具有相当厚实基础，但是房地产开发商实力及水平，楼盘品质，居民消费水平直影响和制约本产业发展。近两年国家取消住房实物分配转为货币化分配后，市房地产业发生了根本变化，从而开发企业性质及市民住宅消费观念都随之改变。按目前市楼价指数分析，市住宅价格分三个层次，以下列出沙坪坝区住宅价格与渝中区江北区相比表，以便作为本报告待分析楼盘定价参照，如表所示。另据市地房局信息，按十五规划，今后年市人均居住面积将由目前平方米上升平方米，换算之，每年竣工住宅应该有万平方米，且同时消化，因而投资资金量将超过亿元。这说明市房地产市场需求量较大，且潜力可挖，每年可消费商品房屋面积万平方米，按市现行市场均价元估算，销售总量应在亿元。根据市目前居住条件和环境及政治经济环境，住房潜在需求在未来年内将保持强劲势头。在市政府进步加快改革和发展步伐同时，确定要完善城市功能，不断提高城市品位，在开发大西部大形势下，争取树立龙头形象地位，因而加大城市基础设施建设，深化住房制度和土地使用制度改革，促进城市建设管理全面发展，充分提升房地产业在各物业突出地位，这切都给市房地产业创造了好时机和环境。表市住宅价格层次表以沙坪坝渝中区江北区为例地区项目名称面积起价元位置沙坪坝华宇广场小新街号学林雅园学府路榕湖国际花园沙坪公园千竹景苑上土湾隆庆楼小龙坎正街渝中区帝王广场名仕阁民族路天伦华苑大同路巴渝世家民生路森林民生路华富大厦人和街江北区龙湖花园西苑龙溪镇黄金堡芷苑松树桥岭秀锦园红金路阳光丽景黄泥磅二市沙坪坝区房地产状况及特征市沙坪坝区概况沙坪坝区地处主城区西部，是主城区重要组成部分。沙区下辖个街道办事处个镇和个经济园区，全区总面积平方公里，其中城区面积平方公里。年末总人口万人，其中城市人口万人。由于历史等原因，沙区遗留了众多人文景观，如渣滓洞白公馆等，成为了全国人民忆苦思甜教育子孙后代基地之。同时，绝大多数高等学府重点中学小学也坐落于此，文化气氛十分浓厚，故此，新市城市总体规划将沙区定位为全市科教文化中心。跨入二十世纪，沙坪坝人正抓住西部大开发历史机遇，坚持改善城市形象，增加财政收入加快经济发展工作思路，大搞城市建设，城市焕然新现代化住宅小区宽阔明亮步行街环境优美名人广场四通发达交通网络。如此大好形势吸引了众多商家来此投资，成为各商家必争之地。目前区内正出现勃勃生机人生鼎沸车流川息景象。全区人民正在区委区政府领导下团结奋进加快发展，力争早日把沙区建成主城中心区中心商务区风景旅游区和对外开发之窗。力争在二十世纪之初跨入中国中西部先进区行列。下面是对其经济和人文环境些介绍，从中我们可以获得对本项目开发有用讯息。经济建设建国以来，特别是改革开放以来，沙坪坝区经济建设有了长足发展。年全区国内生产总值完成亿元，其中第产业增加值亿元第二产业增加值亿元第三产业增加值亿元。固定资产投资完成亿元，社会消费品零售总额完成亿元，地方预算内财政收入达到亿元，城市居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元。城市建设近几年来，沙坪坝新区建设和旧城改造规模不断扩大。城市综合能力日益增强，城市形象和投资环境不断改善。九五期间，共建成车行道万平方米，人行道万平方米，下水道米，安装路灯盏，新建改建公共厕所座，垃圾站座，新增和更新环卫专用车辆人均公共绿化现以达到平方米，建城区绿化覆盖率。城市交通事业稳步发展，新批条旅游专线，改造延伸公交路线条新增和更新公共交通运营车辆辆。城市供水电气能力进步提高，年月供水能力万吨，全年用电量亿千瓦时，城市用天然气人口人。并强化环境监督管理和执法力度，加快了老污染源治理步伐，严格控制新污染源产生。到年底，改造关停燃煤锅炉茶水炉台，家重点污染源基本作到达标排放，家医院建成污水治理设施，五年来否决不利于环境保新建项目余件，取缔关停十五小污染企业家。工业工业在沙坪坝区经济中起着支撑作用，工业门类齐全，基础雄厚。工业生产继续快速增长，民营和个体私营工业企业规模不断壮大。年完成工业增加值亿元，按可比价计算增长，其中民营和个体私营企业完成工业增加值亿元，增长，占区属工业增加值，占区域工业增加值。工业产品出口大幅增加，全年出口亿元，增长。工业经济效益明显好转。按区报市口径，工业整体减亏亿元，亏损企业亏损额下降。工业经济效益综合指数亿元，上升个百分点。交通沙区实施建设年发展战略，狠抓城市道路等基础设施建设，打开了交通颈瓶。全区形成了以三角碑为中心以三条国道两条高速公路为骨架乡镇为接点辐射城乡四通发达交通网络。近几年来，沙区多渠道筹集资金亿元，新建了滨江路风天路龙泉路磁童路拓宽改造了石小路小新路沙磁路沙中路沙杨路天陈路沙梨路烈歌路乡村公路建设同时也加快，年实现了镇村通公路目标，到年有社通公路，年底全区公路总里程公里，比年增长。目前，沙区是主城区交通条件最好，最不堵车地区。为进步发挥交通枢纽作用，沙区已形成了较为完善交通运输网络，便利交通极大地吸引着外来客商居民落户沙区。金融保险沙区自身环境改善，吸引了众多客商来投资。同时也带动了金融保险业发展。目前，沙区已形成了以国有商业银行为主体，其他商业银行非银行金融机构相结合金融组织体系。金融网络遍及城乡。工农中交建五家专业银行机构并肩发展光大招商上海浦东发展等银。本项目各项成本及效益核算以财政部颁发房地产企业会计制度房地产企业财务制度有关规定为依据。中华人民共和国建设部建标号关于发布房地产开发项目经济评价方法通知。本项目税金测算，按财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策通知财税字第号和关于调整房地产市场若干税收政策通知材税字第号有关精神执行。二评价原则本项目经济评价遵循以静态分析为主，动态分析为辅定量分析为主，定性分析为辅基本原则。本项目经济评价遵循效益与费用计算口径致原则，在计算期内销售价格及成本均不考虑通货膨胀因素。为规避市场和经营风险，本项目经济评价遵循谨慎原则。三评价方法假设条件假设项目在年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，房屋市场销售与预测基本致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。评价方法本项目经济评价是在市场研究和技术研究基础上进行，主要是利用有关基础数据，通过编制财务报表，计算财务评价指标及各项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。本项目是按房地产开发项目进行经济评价。二基础数据成本费用估算本项目计算期限为年，其中建设期年，经营期年。开发成本费用开发成本主要有建安工程公用配套设施和项目前期费用等静态投入组成。销售费用及管理费用在销售过程中发生广告宣传费销售部门人员工资办公费等费用，本项目其费用按销售收入计列。财务费用指企业为项目建设筹集资金而发生利息支出，金融机构手续等费用，考虑工程建设和经营时间可交替进行，当年借款在次年可以还清特殊性，所以在预计支付借款利息时，均按年期归还考虑各年成本费用。二销售收入及税金估算销售收入估算基础数据根据对目前房地产以及沙坪坝区房地产市场分析详见本报告第二章以及对本项目