荐方案基本分析结果详见表经济评价指标汇总表。内部收益率。此收益率是人为控制，可接受最高土地价格万元。其他主要报表表资金来源与运用表表损益表表借款还本付息计算表表全部投资现金流量表表资本金现金流量表单因素敏感性分析表单因素敏感性分析表多因素敏感性分析表多因素敏感性分析表概率分析每个方案概率分析见表概率分析表概率分析主要指标汇总于表。概率分析指标汇总表表方案土地最高限价万元基本分析内部收益率内部收率期望值内部收益率累计概率内部收益率累计概率内部收益率累计概率内部收益率小于概率方案方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八五评价与结论综合上述分析可得出以下认识方案是根据基准收益率测算土地最高限价，为万元，期望值，达到基准收益率累计概率为，应该比较理想。若企业土地存量较多，可选择此方案。若企业确定基准收益率为，则方案四较为合适，土地价格万元，内部收益率期望值大于，基本分析收益率也接近，内部收益率大于可能性。若能冒进点，企业确定基准收益率为，则土地价格万元是可取。内部收益率期望值，基本方案收益率，内部收益率大于可能性，造成损失概率为，值得试。工业基地。万人口，按三口之家计算为万户，每户平均面积平方米，则需要万平方米，预测园区住宅每年需求量见表。在年累计可达到万平方米。苏州工业园区自年开始开发，到年用年时间达到万人口，珠江三角洲发展已有先例，苏州照目前速度发展，预测是完全可能实现，甚至可能提前。今年开工面积万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到万平方米左右。开发量年至年平均增幅，由于销售量等于开发量，预计至年需求量仍将以幅度增长。由此可见，存在较大潜在需求量。价格涨幅年至年，平均涨幅，年至年，平均涨幅。需求量统计和预测表单位万平方米年份增幅数量累计价格年份增幅数量累计二产品策划土地规划用途土地规划用途居住用地。拟建产品类型及要求别墅半别墅，建筑层数不超过层，建筑檐口高度不超过米。多层住宅，建筑层数不低于层。中高层住宅，建筑层数不超过层地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半用地须用于低层别墅用地。套型目录第章总论第二章市场营销策划第三章项目初步规划与方案优化第四章项目实施进度计划第五章投资估算第六章经济评价核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章总论项目名称苏园号地块土地使用权竞买可行性研究报告。二报告编制单位苏州市房地产业协会苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司。三地块坐落位置及环境地块坐落本地块坐落在苏州工业园区首期开发平方公里内金鸡西岸，呈东西向长条形，长米，宽至米。东临湖畔，湖边本地块界址外，由园区政府修建湖滨大道及其景观北面与澜韵园别墅区隔河相望，河道已修好，宽度米西面隔河限期开竣工日期完成工程量时间土地付款和工程进度要求续表日历时间年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间第五章投资估算与成本估算项目总投资与成本估算结果拍卖文件规定起拍价万元，设定基准收益率，以内部收益率推算土地价格临界点为万元，以此为基本方案。土地费用由万元至万元，测算了多个方案各方案投资只有土地费用和财务费用不同。基本方案项目总投资构成情况详见表。项目总投资估算表表单位万元序号项目名称总投资备注开发建设投资土地费用前期工程费可研及勘察设计费按建安工程费，场地平整费元基础设施建设费建筑安装工程费别墅单方造价元多层住宅单方造价元中高层住宅单方造价元车库地下车库兼作人防，单方造价元商业配套单方造价元公共配套设施费按规定面积计算间接开发费财务费用贷款利率管理费用销售费用开发期税费房修基金其它费用不可预见费经营资金项目总投资二开发成本估算开发产品竣工后，项目投资转开发产品成本，每种开发产品单项工程费用直接结转，土地费用按照每种住宅产品和商业配套产品占用土地面积分摊，其它费用则根据每种开发产品建筑安装工程费用分摊。每种产品分摊费用和单位产品开发成本详见表。开发产品成本估算表表单位万元序号项目合计别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套数量开发产品成本土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费间接开发费财务费用管理费用销售费用开发期税费其它费用不可预见费开发成本合计单位成本元第六章经济评价投资计划与资金筹措项目计算期以季为单位，计算起始年份从第笔土地费用付款开始，至开发产品最后笔收入到帐为止，计算期年期。投资使用计划根据拍卖文件中苏州工业园区国有土地使用权出让合同规定，土地费用可在签定合同之日起日内次付清，或分三次付清，每次不得低于，第次和第二次在签定合同个季度内付款，第三次付款在第二季度期完成，详见表土地付款和工程进度要求，第期付款和第期付。建筑安装工程费用，在建设期内均匀用款，管理费销售费用及其他费用在工程和业务开展期间均匀使用。财务费用根据每期借款余额计算实际发生额。资金筹措计划资金结构资金筹措计划按照项目融资或抵押贷款般要求，银行贷款不超过项目总投资或土地出让金，其余由资本金和预售收入解决。资金使用顺序般第期应该使用自有资金，自有资金使用数额达到贷款条件后投入使用自有资金般不低于土地价值或项目总投资。，在产品预售之前使用银行贷款，产品开始预售之后，应尽量使用预售收入，不足部分使用贷款。本项目资金筹措计划企业计划投入自有资金万元，同时由银行开始提供贷款万元，用作投资预售收入万元。详见表投资计划与资金筹措表。二销售收入销售税金及附加计算产品定价销售计划和回款计划等详见营销策划章节，基本售价及价格变化详见表售价分析表。别墅元，多层住宅元，中高层住宅元，汽车车位元，商业配套房元。销售面积别停车位通车道路路面不小于米，路面两侧至每户基地地界不得少于米作为绿化种植带。非通车道路两侧设不小于米绿化种植带。停车位每户个小汽车位。出入口小区出入口设于地块南部，出入口宽度米单向双向，出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之间间距不小于米。围墙围墙高度般不得超过米，宜采用金属栏杆漏空形式，其实心底座高度低于米。围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线米，沿相邻单位围墙中心线可与地界线致。其他规划设计人防消防环保抗震等方面应符合国家规范及有关管理部门意见。服务于本区内商业面积不超过总建筑面积具体功能设置详见苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施意见。除低层别墅外，用作公共活动空间架空层面积至少应达到建筑基地面积，且不能用作停车等其它用途。阁楼原则上不应设平台。太阳能热水器空调室外机等生活配套设施，在设计中应预先设计，预留位置，采取遮蔽措施，不影响城市美观。在单体设计前可先报若干总平面构思草图方案，确定后再做深化设计。正式报批设计方案时还应提供新建项目规划批准呈递申请清单上要求提供其它文件。二苏园地块界址点报表地块界址点报表表地块面积平方米界址点数序号坐标值米坐标值米边长米界址点号三套型别墅基地面积平方米，建筑面积平方米。多层住宅每户平方米，中高层住宅每户平方米。四规划方案本项目规划原则如下拍卖文件规定设计条件产品方案按照拍卖文件规定别墅用地不低于，根据产品开发成本和销售难易程度，产品优先考虑顺序是多层小高层。车库架空层及汽车车位在中心绿地地下建汽车车位，与人防结合。在多层住宅底层建自行车摩托车库。在小高层或高层住宅底层建自行车摩托车库停车位。多层住宅小高层或高层住宅底层用作架空层面积不低于。容积率目前小高层高层住宅都能为用户接受，容积率是决定经济效益重要因素，因此，使容积率接近拍卖条件规定是规划设计优化方向。全部建别墅方面销售压力较大，别墅与多层住宅组合，容积率很难接近，别墅多层小高层北面沿河布置可以满足要求，为此，本项目初步规划拟订了三个方案。规划指标见下表。规划方案指标表表指标名称单位层数方案方案二方案三方案特征全部别墅别墅多层别墅多层中高层用地面积建筑面积别墅层多层住宅层中高层住宅层架空层面积自行车库面积道路面积总户数户商业配套面积公建面积地下汽车位面积绿化面积总建筑面积容积率备注架空层及地下汽车车位未计算建筑面积五方案比较方案比较表表序号指标名称单位数量方案方案二方案三开发项目总投资万元自有资金万元长期借款万元经营收入万元总成本费用万元其中土地费用万元经营税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全部投资内部收益率自有资金内部收益率方案比较表中各方案经济分析均设定土地价格为万元，可见，由于容积率低，全部建别墅方案效益最差，应以否定。别墅多层中高层既可满足规划条件，又能满星港街，河道尚未修建。南面为规划道路及用地性质与本地块基本相同空地。本地块土地面积平方米。湖滨大道及其景观西面河道及南面道路等由政府实施工程将与地块开发同步，政府答应不会影响本项目。环境规划苏州工业园区开发建设年多来，取得了令人瞩目成绩。园区房地产开发也取得了辉煌成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往安家落户之地。园区总体规划苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发举世闻名开发区，以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规划人口万人。首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商业为主体包括金融业和旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖，将建成个富有水城特色居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔，将建成个技术密集制造业和加工业基地。金鸡湖景观规划金鸡湖位于园区平方公里规划区中心地带，占地平方公里。根据园区总体规划，周边平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道城市广场玲珑湾波心岛文化水廊金姬墩望湖角水巷邻里等个特色景区。金鸡湖