1、“.....教育费附加征收率为。开发此住宅该房地产公司共支付地价款万元含相关手续费万元，开发成本万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定费用计提比例为。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为收入总额万元扣除项目金额支付地价款万元支付开发成本万元计提费用万元扣除税金万元加计扣除费用万元扣除费用总额万元增值额万元增值比率因此适用三档税率，则按第三档税率进行计算。应纳税额应纳税额万元深圳鼎成机构始三期住宅和商住单位建设年月商铺和三期住宅预售许可证到位年月商铺销售人员销售物料销售法律文件到位年月主力店基本确认，开始招商推广第批单位套住宅期开盘及强销期推盘示意图第批单位套住宅商业和三期住宅开盘期年三期住宅单位品质较好，且推盘数量较大，因此，是项目回款关键阶段，商业部分经过约个月蓄客期，是较好推盘时机。重点以住宅销售带动商铺销售。年月媒体轰炸性宣传开始......”。

2、“.....为项目商业销售预热和认筹制造了充分条件后期单位可提前进行蓄客和预热商住体化强销期年为传统销售淡季，不宜推出过多传统产品。此时，小户型商住楼以其总价低实用性第部分项目定位体系项目总定位当阳新型商居中心当阳项目主要辐射范围和核心客户群新型形式新业态新管理新，唯建材家居市场唯站式经营建材家居卖场唯提供先行赔付等统经营管理服务建材家居市场，唯商居综合体均创当阳之先商居项目兼具商业和居住双重功能，宜商宜居有机统中心建材家居市场行业中心地位......”。

3、“.....给人以环境安静经济实惠前景无限升值空间大印象便利型市政配套资源丰富，交通便捷宜家小区安静环境紧邻家居广场优势，形成个宜家型小区商业部分市场定位核准通过，归档资料。未经允许，请勿外，客户可以选择性与第三方公司签订另外份商铺买卖合同客户将商铺按照原价出售给第三方公司，在出售商铺过程当中产生费用由双方各自承担，合同有效期推迟到年后。此种方式在销售过程当中应该引导客户建立对第三方公司信任和认识。优势消除了投资者后顾之忧，提升了投资积极性能够在开发初期快速融资，为项目后续开发和经营提供了保障劣势投资风险更多转嫁到开发商身上如果市场经营未能达到投资者预期，势必引起大批回购要求，开发商将面临巨大经济压力市场初期低廉租金无法支撑投资回报费用和不菲营运推广费过于强调回购保障性，反而容易引起投资者对项目前景怀疑注意事项回购方式只是作为本项目在谈判过程当中可以实施种促销手段......”。

4、“.....在进行接待客户时候，可以引导客户本项目是年后可以原价回购，根据客户自愿性签订回购协议，降低开发商在年后资金压力。㈡商铺销售过程当中产生费用预估计算表本项目商铺预计销售金额为万元其中带租约销售实现销售额为万元返租销售实现销售额为万元回购销售实现销售额为万元销售税费营业税收益元城建税营业税元教育费附加营业税元合同印花税收益元企业所得税利润元交易费商业地产元平元土地增值税销售额预征元合计元支付收益费用按照项目返租销售及回购销售实现额万元，年收益净收益计算营业税收益元城建税营业税元教育费附加营业税元房产税收益元合同印花税收益元个人所得税收益元合计费用元本项目在销售过程中产生费用总计为元年以后回购预计产生费用回购面积为回购商铺金额为万元契税合同金额元印花税合同金额元印花税贴元户元根据调研定每个商铺面积为，总共回购商铺大约为个测绘费平元配图费户登记费元面积在元户土地证办证费用元测绘费元户......”。

5、“.....上下家人半合计元第六部分土地增值税计算方法土地增值税税额计算公式计算土地增值税公式为应纳土地增值税增值额税率二土地增值税实行四级超率累进税率增值额超过扣除项目金额部分，税率为。增值额超过扣除项目金额未超过扣除项目金额部分，税率为。增值额超过扣除项目金额未超过扣除项目金额部分，税率为。增值额超过扣除项目金额部分，税率为。三具体计算公式增值额未超过扣除项目金额土地增值税税额增值额增值额超过扣除项目金额，未超过土地增值税税额增值额扣除项目金额增值额超过扣除项目金额，未超过土地增值税税额增值额扣除项目金额增值额超过扣除项目金额土地增值税税额增值额扣除项目金额公式中为速算扣除系数四可扣除项目取得土地使用权所支付金额户型修正朝向修正景观效果比准单价加权比重根据上面表格修正指数，加权计算可得出据此，项目住宅实现均价初步设定为元二商铺均价制定因为目前在当阳商铺基本是用来出租......”。

6、“.....因此本案商铺价格制定采用以下几种途径综合判定。通过租金水平核算商铺价格目前当阳建材单店租金平均在元平方米左右，考虑到租金逐渐提升和专业市场租金优势，暂以元平方米为基准，可得收回成本期限年收益率商铺参考售价年收回成本元年收回成本元年收回成本元注以此为基准得出价格只能反映首层临街商铺价格水准。其他商铺价格参考项目商铺类型面积均价元备注玉墅林风社区底层临街商铺繁华地段锦绣江南社区底层复式商铺地段较偏远小结所以，通过以上分析，鼎成认为，价格制定应以市场事实为基础，不宜盲目比较，设定较合理投资回报率，预留均价上升空间，以租金反推方式来制定售价。根据商铺明年月推盘来考虑，以元月平均租金，以年收回投资为基准，项目商铺参考均价区间为元。三价差体系在均价基础上，衡量各套销售单位可能影响价格各种因素，通过设定价差进行调整，得出比较系统全面和详细价格体系......”。

7、“.....住宅价差体系因此，各住宅单位定价计算方式为房价基价位置价差楼层价差户型价差位置价差第级单位第三级单位第二级单位位置价差如下但同栋同楼层内最大差价不宜超过元。位置级别第级第二级第三级价差元楼层价差价差如顶层作为复式，则参考价差为元楼层顶层价差元户型价差第级户型单位，户型大小比较适合，方正实用。第二级户型，户型面积较大，受客户欢迎，但内部设计不如户型合理。第三级户型，紧凑实用，但户型对当阳客户来说偏小。第四级复式户型，或复式分割出户型，结构上不够合理户型价差户型级别第级第二级第三级第四级价差元商铺价差体系临街价差第级面向长坂路临街铺位，展示面最好，人流量最多铺位。第二级面向项目主出入口临街铺位，人流车流量较大，受关注较多。第三级面向小区住宅内部商业街临街铺位......”。

8、“.....临街商铺可作为复式单位，因此价差将大于其他楼层六价格传,大宜昌新兴站式建材家居市场大宜昌当阳作为中部瓷都，日益确立了大宜昌建材制造中心地位因此，项目商业辐射范围可以扩展到整个大宜昌地区新兴当阳首个大型建材家居市场，商居体全新规划模式，标志着大宜昌建材市场新兴势力强势出现，大宜昌建材流通格局由此改写，依托中部瓷都崛起，即将引发行业大整合大升级站式经营站式管理站式，在业态分类上，涵盖家庭装修装饰所需要所有主要产品类别，满足客户站式购齐需要客户定位㈠商业部分客户定位充分挖掘当阳建材家居行业从业人员投资和经营需求极力争取周边县市建材经商者有效调动当阳本地其他行业经商人员投资和商住需求㈡住宅小区客户定位以当阳本地客户和周边乡镇客户为主体......”。

9、“.....作为高档住宅，在社区内部配套与居住环境上没有明显竞争力定位为中档住宅，以适应当阳客户目前经济承受能力但在建筑风格和宣传上高起点高标准，以相对高端包装增强市场影响力，提高吸引力和提升性价比㈡商业产品商居体集中式单体建材家居市场项目建筑规模外立面层高和业态定位都决定了商业部分是当阳乃至周边县市唯集中式大市场在规划上适应当阳建材行业发展同时，具有定前瞻性和引导性，引领当阳及周边建材家居市场向更高级更集约化方向发展项目功能定位投资居住经营办公消费五位体投资因为建材家居市场带动，项目片区具有较大升值潜力，商铺商住住宅小区住宅等都具有较高投资价值居住小区住宅和商住住宅都具有此功能经营建材家居市场约个商铺......”。