关数据长三角经济发展相关数据进行的访谈北塘区政府的项目负责人金山北工业园管委会政府相关部门无锡市经贸委科技局外经贸惠山区和锡山区政府专业人士莱钢公司经理等工业园区新区土地储备中心主任汽配城专业人士世联内部产业研究专家进行的分析用地现状分析区域经济人口分析用地资源及交通分析可利用土地分析区域发展现状分析区域宏观经济背景分析城市经济以及产业构成分析区域产业链条分析区域规划分析区域宏观经济背景分析区域经济以及产业构成分析区域产业链条分析区域产业发展规划分析世联对项目目标的理解是提升产业活力和带动人气在成本的定投入下，保证资金回收和政府税收。长三角北塘区改变工业集中区不园不村的面貌，实现整体产业升级，有利于招商引资。减少政府的投入，实现资金平衡，增加政府税收。通过招商或合作开发，实行多期滚动开发模式，平衡投入与产出的关系。经济目标开发目标金山北工业园项目目标解析本报告将从以下四个方面阐述项目使命分析项目发展战略分析项目定位分析项目本体分析项目属性界定项目发展瓶颈项目核心问题报告结付工业用房以元的标准补偿。居民安臵房的造价居民装修费用补偿耕地征用补偿厂房拆迁补偿停产停业损失特等设备补偿综合以上因素，本项目采用以下拆赔标准说明以上拆赔价格是保守估算，物流和配套用地。现状的方式估算拆迁成本。按照国家和地方政府政策，结合园区的具体状况，本项目的拆赔主要考虑下几点居住用地，按照房屋的建筑面积计算，以单价元补偿耕地征用费按照万亩的标准支统产业基础，发展冶金的初加工，成为批零散的小企业云集的园区。年园区初步形成，当时区规划中包括工业仓储商业金融教育科研等功能。年对和区的规划，已经有很大变化，基本上是工业用地，含少量的界定项目发展瓶颈项目核心问题报告结构历史遗留问题本项目在发展工业集中区的过程中，缺少整体规划，导致园区经济增长缓慢，环境差，缺乏人气。金山北工业园是在“苏南模式”下发展的，山北镇借助交通条件和周边传城市老城区的边缘地带传统产业集中区区域形象差，缺乏人气良好的交通优势项目属性界定本报告将从以下四个方面阐述项目使命分析项目发展战略分析项目定位分析项目本体分析项目属性车场仓储物流业村办工厂在建河流耕地钱桥镇农民房及耕地商品房及安臵房国联变电所二线城市老城区边缘交通和区位优势明显传统工业集中区整体档次低，环境差，缺乏配套和人气。项目属性经济发达的二线里分布着村，村里有工厂商业配套方面酒店区有鑫福苑和积金两家酒店，档次均较低商业上海如意恒光等便利超市，居民自设的杂货店银行仅江苏银行家地块层级工业用地住宅行政用地学校酒店加油站停冶金加工企业数占，包含化工纺织等企，职工宿舍和物流贸易企业。区总量约为亩，净地量约亩可用净地较多。主要是居民房和农地，含镇商业中心与惠山的钱桥和洛社交界，地块边界复杂，缺乏整体性园区主要是工业集中地。区共亩。拆迁后可用地约亩分区区主要为工业集中区区主要为居民房和农地。区内物业杂乱，整体档次低，缺乏整体性。区总量约为亩现已无可用净地。主要是工业集中区，以南京区域层级项目地块平整，但有较多的高压线。项目交通较好，但周边环境较差，且生活设施配套等缺乏。钱皋路在建国联金属材料贸易市场商品房居民变电所京杭运河货运二路区区农田地块层级国道安臵房区共亩。目经过国道，及规划中的外环路通往南京和上海高速公路公里至锡宜高速，并经沪宁高速锡澄高速直达上海南京苏北铁路临近高速铁路新长铁路等河道紧邻四级即将改为三级运河京杭上海浙江宜兴苏北区主要是发展机械产业，还有纺织印染精细化工等传统产业集群。金山北与临近两工业园在定程度是竞合关系，既相互补充又相互竞争，共同形成传统产业圈。运河京杭运河和锡澄运河，到达全国各地。国道项桥洛社无锡市制造业的集中地主要是冶金机械纺织三大行业金山北工业园区近邻惠山的钱桥工业园区和洛社工业园区钱桥工业园区主要是发展冶金纺织电子等传统制造业，具有较好的产业聚集性。洛社工业园业北移江阴宜兴崇安南长北塘锡山惠山滨湖新区无锡市各区年比较亿元城中三区区域层级项目北临京杭运河西与钱桥工业园交接，南靠国道。具有良好的交通通达性和较好的传统产业基础。本案市中心山北钱重，城市管理水平差的影响，另方面无锡市“城市南进产业北移”政策使北塘区面临重大的产业升级压力。项目所在的北塘区，属于无锡市没落的老城区，面临“城市南进，工业北移”政策带来的产业升级压力。城市南进产族工商业的发祥地之，历史上是重要的水利码头，是“苏南模式”的重要发源地。年北塘区总量处于无锡市三个老城区的末位，与无锡各个区相比来说也处于末端。北塘区近年发展方面受到区域产业落后，污染严，无锡超过常州，但与苏州有定的差距，处于苏锡常都市圈的中间位臵。年苏锡常利用外资情况城市协议注册外资亿美元实际利用外资亿美元常州无锡苏州年苏锡常都市圈产业结构情况城市层级北塘是近代无锡民族，无锡超过常州，但与苏州有定的差距，处于苏锡常都市圈的中间位臵。年苏锡常利用外资情况城市协议注册外资亿美元实际利用外资亿美元常州无锡苏州年苏锡常都市圈产业结构情况城市层级北塘是近代无锡民族工商业的发祥地之，历史上是重要的水利码头，是“苏南模式”的重要发源地。年北塘区总量处于无锡市三个老城区的末位，与无锡各个区相比来说也处于末端。北塘区近年发展方面受到区域产业落后，污染严重，城市管理水平差的影响，另方面无锡市“城市南进产业北移”政策使北塘区面临重大的产业升级压力。项目所在的北塘区，属于无锡市没落的老城区，面临“城市南进，工业北移”政策带来的产业升级压力。城市南进产业北移江阴宜兴崇安南长北塘锡山惠山滨湖新区无锡市各区年比较亿元城中三区区域层级项目北临京杭运河西与钱桥工业园交接，南靠国道。具有良好的交通通达性和较好的传统产业基础。本案市中心山北钱桥洛社无锡市制造业的集中地主要是冶金机械纺织三大行业金山北工业园区近邻惠山的钱桥工业园区和洛社工业园区钱桥工业园区主要是发展冶金纺织电子等传统制造业，具有较好的产业聚集性。洛社工业园区主要是发展机械产业，还有纺织印染精细化工等传统产业集群。金山北与临近两工业园在定程度是竞合关系，既相互补充又相互竞争，共同形成传统产业圈。运河京杭运河和锡澄运河，到达全国各地。国道项目经过国道，及规划中的外环路通往南京和上海高速公路公里至锡宜高速，并经沪宁高速锡澄高速直达上海南京苏北铁路临近高速铁路新长铁路等河道紧邻四级即将改为三级运河京杭上海浙江宜兴苏北南京区域层级项目地块平整，但有较多的高压线。项目交通较好，但周边环境较差，且生活设施配套等缺乏。钱皋路在建国联金属材料贸易市场商品房居民变电所京杭运河货运二路区区农田地块层级国道安臵房区共亩。主要是工业集中地。区共亩。拆迁后可用地约亩分区区主要为工业集中区区主要为居民房和农地。区内物业杂乱，整体档次低，缺乏整体性。区总量约为亩现已无可用净地。主要是工业集中区，以冶金加工企业数占，包含化工纺织等企，职工宿舍和物流贸易企业。区总量约为亩，净地量约亩可用净地较多。主要是居民房和农地，含镇商业中心与惠山的钱桥和洛社交界，地块边界复杂，缺乏整体性园区里分布着村，村里有工厂商业配套方面酒店区有鑫福苑和积金两家酒店，档次均较低商业上海如意恒光等便利超市，居民自设的杂货店银行仅江苏银行家地块层级工业用地住宅行政用地学校酒店加油站停车场仓储物流业村办工厂在建河流耕地钱桥镇农民房及耕地商品房及安臵房国联变电所二线城市老城区边缘交通和区位优势明显传统工业集中区整体档次低，环境差，缺乏配套和人气。项目属性经济发达的二线城市老城区的边缘地带传统产业集中区区域形象差，缺乏人气良好的交通优势项目属性界定本报告将从以下四个方面阐述项目使命分析项目发展战略分析项目定位分析项目本体分析项目属性界定项目发展瓶颈项目核心问题报告结构历史遗留问题本项目在发展工业集中区的过程中，缺少整体规划，导致园区经济增长缓慢，环境差，缺乏人气。金山北工业园是在“苏南模式”下发展的，山北镇借助交通条件和周边传统产业基础，发展冶金的初加工，成为批零散的小企业云集的园区。年园区初步形成，当时区规划中包括工业仓储商业金融教育科研等功能。年对和区的规划，已经有很大变化，基本上是工业用地，含少量的物流和配套用地。现状的方式估算拆迁成本。按照国家和地方政府政策，结合园区的具体状况，本项目的拆赔主要考虑下几点居住用地，按照房屋的建筑面积计算，以单价元补偿耕地征用费按照万亩的标准支付工业用房以元的标准补偿。居民安臵房的造价居民装修费用补偿耕地征用补偿厂房拆迁补偿停产停业损失特等设备补偿综合以上因素，本项目采用以下拆赔标准说明以上拆赔价格是保守估算，实际拆赔价格可适当降低拆迁问题钱桥镇民房及耕地商品房及安臵房国联变电所居民户，工商企业家居民户，工商企业家区区根据现有拆迁标准，项目拆迁难度大，拆迁成本高，需政府投入资金高。拆迁问题注耕地征用成本为万亩居民房拆迁成本元工商业用房按土地属性给予补偿，般为元桔黄色部分按照容积率计算拆迁成本亿征地成本万可建设用地亩折合万元亩拆迁成本亿，征地成本万，可建设用地亩地块成本万亩拆迁成本亿,征地成本万，可建设用地为亩地块成本万亩拆迁本亿可建设用地亩折合万元亩拆迁成本约为亿可建设用地约亩折合万元亩以居民房耕地为主厂房为主厂房为主居民房为主拆迁成本亿可建设用地亩折合万元亩区平均征地成本为万亩区平均征地成本为万亩金山北工业园区的平均地块成本约为万元亩，总金额约为亿元本项目成本价与年其它地区工业用地出让价金山北新区惠山区出让单价万亩本报告是严格保密的。从无锡各园区的纳税销售收入分析，本项目的单位面积纳税销售额低于几个典型产业园区。现有单位拆迁成本远远高于现有产值。根据年的数据，金山北工业园完成地区生产总值亿元，园区工业企业完成工业总产值亿元，完成纳税销售收入亿元，税收收入亿。年月份，园区完成地区生产总值亿元,同比增长园区工业企业完成工业总产值亿元,同比增长。金山北工业元单位面积销售收入为亿元，仅为能统计园区同类的半。年产业园区单位面积收入比较亿元平方公里新家坡工业园蠡园开发区出口加工区金山北工业园单位面积收入拆迁问题现有规划问题政府对本项目的现有规划，延续历史，仍不明确，致使项目走向不确定。园区招商投资项目家电新型家用电器及配套产品电子电子元器件及各类电子产品。医药生物工程技术医药新品。机械环保设备产品汽摩配件，精密机械仪器仪表制造。建材高档涂料工程塑料新型建材。轻纺新型包装材料服装及纺织品加工等。食品各类食品饮料保健产品等。服务业科研机构贸易公司中介机构等。其他符合国家产业政策，有发展前景的行业。从现有招商项目来看，本项目的产业重点不突出，缺乏清晰的产业定位。从招