力分析本项目反映盈利能力评价指标如下指标名称单位全部投资财务内部收益率投资回收期含建设期年财务净现值万元项目年均投资利润率项目年均投资利税率从上表可以看出全部投资内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，表明本项目除能满足行业最低要求外，还有超额盈余，因此，在财务上是可以接受投资回收期小于行业基准投资回收期，表明本项目盈利能力较强，投资利润率远远大于银行贷款利率，说明本项目投资回报较高，经济效益很好。偿债能力分析反映偿债能力主要指标有中长期借款偿还期等指标。偿还中长期借款本金资金来源主要有现金回笼以及企业未分配利润。根据借款还本付息表可以得知，本项目借款偿还期为年含建设期二年表明企业可以按期还清借款，贷款金融机构风险很小详见辅助报表。通过以上分析，说明企业有较强清偿能力。不确定分析敏感性分析主要对销售价格建设投资分别作了提高和降低及销售量下降单因素变化对所得税后内部收益率影响进行了敏感性分析。本项目对财务指标最为敏感是销售量，当最不利情况下销售量下降，内部收益率仍为，仍大于基本收益率，说明本项目抗风险性较好。综上所述，本项目具有较强盈利能力和还贷能力，并且在投资利润率及敏感性分析等方面具有较强抗风险能力，本项目在经济上是合理，在财务上是可行。到位资金亿元，比去年同期增长，比同期全社会固定资产投资增幅高个百分点。其中，自筹资金亿元，增长倍国内贷款亿元，增长倍利用外资亿元，增长近倍。许多事业有成崇尚健康注重生活品质人士纷纷在三亚投资置业，度假过冬成为外地人置业三亚主要目，并把三亚作为其第二居所第三居所地。旅游产业已成为对三亚影响力最大拉动力最强贡献率最高优势产业。自年以来，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济阴影，开始复苏，并朝着良性方向发展，三亚旅游房地产持续了轮又轮升温。发展至今已五年有余，在批有实力有品牌旅游房地产开发企业不断打造下，现形成了亚龙湾三亚湾大东海三大旅游房产投资度假区。三亚海棠湾开发正紧锣密鼓地进行，引得各大财团纷纷来到三亚，准备进行旅游房地产投资，其中包括长江实业霍英东集团。三亚旅游房地产业主现已遍布世界各国，三亚旅游房地产不断向前发展并走向国际化。建筑风格已形成了美国核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章总论第节项目基本情况项目名称三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓期项目二建设单位概况建设单位二建设单位概况三项目拟建地点项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛，距三亚市中心区约公里。场地西南面为鹿回头岭，东南傍小东海，西北面为鹿回头湾，东面毗邻约公顷鹿回头高尔夫球场已建成，小东海即与高尔夫球场毗邻。四项目定位项目定位为品位高尚设施配套齐全集居住旅游休闲度假为体高档公寓，为国内外高端人群提供高品质居住享受。五项目主要建设规模及内容三亚鹿回头新佳高尔区支路小区组团路广场停车场水景绿化电梯工程部二建设期其他税费建设期其他税费按国家有关规定计算，为万元。二工程建设其他费用万元分项估算表序号费用名称计算依据费率或标准费用合计万元土地征用及拆迁补偿费土地使用费亩万元亩前期工程费规划费中规协秘字第号，公顷元公顷项目可行性研究费按合同价设计费计价格号水文勘探费计价格号地质勘探费计价格号测绘费计价格号元三通平支出元其他费用施工图预算编制费计价格号设计费环境评价费计价格号招标代理费计价格号质量监督费琼计价管号工程费用设计文件审查费琼发改收费号工程保险费万元工程费用建设单位管理费工程费用工程监理费发改价格序号费用名称计算依据费率或标准费用合计万元号，竣工图编制费计价格号，设计费结算审核费琼发改收费号城市基础设施配套费琼发改价管号，元小计四预备费万元基本预备费按上述二三部分估算，为万元。三估算结果项目建设总投资万元其中土地费用万元前期工程费用万元建筑安装工程费用万元基础设施费用万元开发期税费万元工程建设其他费用万元基本预备费万元第二节资金筹措本项目总投资万元。向国内银行申请中期借款万元，银行中长期借款按年利率计算利息。其余万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解决。第十五章财务分析与评价基础数据项目经济分析遵循主要依据中华人民共和国企业财务通则中华人民共和国企业会计准则中华人民共和国施工房地产开发企业财务制度中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国城市维护建设税暂行条例海南省关于免征减征企业所得税规定建设项目经济评价方法与参数第三版。二各项财务基础数据项目计算期工程建设期二年，销售期年含建设期年。销售收入商品房销售收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计第年第年第年第年第年第年销售收入合计公寓收入万元销售面积米单位售价元米销售比例幼儿园收入万元序号项目合计第年第年第年第年第年第年销售面积米单位售价元米销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加交易管理费交易印花税销售税金及附加房地产业按国家规定缴纳营业税，城乡维护建设税按营业税计，教育税附加按营业税计缴，其他交易管理费及交易印花税按国家规定估算销售税金及附加为万元。总成本和费用估算土地使用费万元。前期工程费万元。建筑安装费万元。基础设施费万元。开发期其他税费万元。工程其它费用万元。基本预备费万元。销售费用包括展览费广告费代销手续费销售服务费以及销售机构各项费用等估算为万元。管理费用本项目建设期管理人员人，经营销售期管理人员人，人均月工资按元月计算，福利基金按工资总额计算其它管理费用按工资福利总额估算，管理费用总额为万元。财务费用项目中长期贷款万元，贷款年利率按计息，财务费用总额为万元。工程总成本费用为万元详见辅助报表。土地增值税根据中华人们关注。这里四季如夏，鲜花盛开，素有东方夏威夷之称。三亚市围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市目标，以旅游度假生态示范为个性特色，大力营造城在绿中城在花中城在水中大生态环境。环境不断改善，城市品位显著提升进步增强了三亚城市吸引力，给度假旅游房地产发展创造了良好商机，地产投资成为三亚新热点，具有旅游休闲度假概念旅游房地产受到越来越多投资置业者青睐。自年以来，三亚在以亚龙湾三亚湾大东海三大旅游房产投资度假区开发了多个具有典型意义度假公寓，并普遍取得较为成功销售业绩。通过近期对三亚市旅游房地产市场情况调查，三亚市旅游房地产市场具有如下特点投资置业者多为岛外客户购房者百分之八十以上来自岛外，江浙上海和北京约占百分之五十。另外韩国日本美国德国和俄罗斯等国家购房约。本地市民购买力低。三亚市商品住房销售对象主要是岛外市场，年月销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数，占总销售面积。月销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数，占总销售面积。二不同套型新建商品住房成交情况。小户型和大户型销售套数和面积各占半壁江山，年月以下商品住房销售套，面积万，占总销售套数，占总销售面积。月销售以下商品住房套，面积万，占总销售套数，占总销售面积。三新建商品住房供给与销售情况年，结转可售面积万，其中上年结转可售面积万。月批准预售商品住房万，与上年同期相比增长实际登记销售面积万，与上年同期相比增长月产权式酒店销售万，与上年同期相比增长线海景公寓别墅销售面积万，与上年同期相比增长。月商品住房销售面积万，与上月相比减少，占上年全年销售总量。四新建商品房平均售价情况年月，普通商品住房平均售价元，产权式酒店平均售价元，线海景公寓别墅平均售价元，商业用房平均售价元。综上所述，三亚市房地产市场运行平稳，结构合理，供求平衡，价格升幅较大。三亚市区内现有可销售商品房不多，市场状况是供不应求，如山水国际期芙蓉花园期凤航大厦三永凤凰城二期等。市区内正在施工或即将开工项目人气很旺，虽然没有开始预售，但购房者登记排号非常踊跃，卓达东方巴哈马林荫河畔芙蓉花园二期和兴家园栋等，登记报名人数已超出供应量。由于市区内可卖商品房少，些个人建房子，旧楼房改造成小户型都对外地人进行了销售。三亚商品房主要分为三亚湾度假区大东海旅游区东西河两岸市区内商品房和亚龙湾度假区。亚龙湾度假区房地产近年来快速发展和不断升温，依托其国家旅游度假区品牌，得天独厚资源和特殊购房客户，形成了具有鲜明特色地产板块。天域二期亚龙湾五号申亚翡翠谷华宇产权酒店已成功开发销售。爱琴海岸申亚翡翠谷公主郡以高尚品质特色设计人性化功能，吸引了众多客户，很受市场欢迎。清平乐蓝色海岸时代海岸等楼盘销售较旺。五业者购房目就购买旅游房地产目而言，以投资增值为目占，以养老为目占，以度假休闲为目占，单纯以自住为目占。六三亚房地产市场调查明夫海景公寓项目总用地面积公顷，项目分二期开发建设。本报告研究是期项目。项目用地面积公顷亩，总建筑面积其中地面地下。项目拟建设幢层高层公寓，总建筑面积会所，建筑面积幼儿园，建筑面积地下汽车库，建筑面积配套公用工程设施，包括给排水电气空调道路广场绿化围墙等。六项目总投资及资金筹措项目建设总投资万元，其中土地费用万元，前期工程费用万元，建筑安装工程费用万元，基础设施费用万元，开发期税费万元，工程建设其他费用万元，基本预备费万元本项目建设总投资万元。向国内银行申请中期借款万元，银行中长期借款按年利率计算利息。其余万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解决。七主要技术经济指标详见下主要技术经济指标表。序号名称单位数量总用地面积总建筑面积地面总建筑面积计容积率建筑面积其中公寓会所幼儿园不计容积率建筑面积架空层面积机房层面积地下总建筑面积其地下汽车库其人防区序号名称单位数量中中非人防区自行车库会所地下层建筑占地面积建筑密度容积率绿化率住宅总户数户机动车停车数辆其中地下停车数辆