1、“.....项目建成后可以改善周边环境，进步提升片区内 建筑的品质及居民的生活水平与生活质量。 在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区的经济水平，打造以房地产开发建设 为前端，建筑建材物业管理等相关产业为后续的产业链。 支持了政府保障性住房的建设，利于缓解市房地产供需矛盾，对抑制市房地产市 场价格高企产生积极影响。 项目风险防范建议 按照计划施工，施工期间严格控制开发成本 做好项目前期的市场调研和客户需求调查 根据项目资金运用情况向银行融资，保证资金充足 协调各方关系，保证开发进度加强项目自身品质，完善和营造良好的住宅环境，提高 市场竞争力，扩大营销客户层面，保证销售速度。 二项目解析与属性界定 项目基本情况 项目位臵 本项目处于中心城，在龙城南路惠深高速深惠路等多条主线和支线交接的中间 地带。位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至 前进路。 现状主要为私宅和工厂，并有小部分商铺......”。

2、“.....期现 状建筑物总面积,平方米，住宅面积为,平方米厂房面积为,平方米商 业面积为,平方米。 图项目土地平面图整体 项目背景 南联刘屋邱屋片区城市更新项目位于市区街道南联社区，东至植物园路， 南至爱龙路，西至向银路，北至前进路。周边的市政道路都已完善，距离地铁号线龙城广 场站和南联路站均在米以内，另外，项目南临高尔夫绿地，有较好的自然环境，如能 成功运作，能带来良好的经济效益和社会效益， 本项目是旧改项目公司宝源创建有限公司在新拓展的首个城市更新项目，如 未来全部项目均能按计划启动，则将能增加土地储备面积万平方米约亩，总建 筑面积达万平方米的开发面积以政府批准为准，其中期建设用地面积,平方 米，包括非农建设用地,平方米，项目容积率为，建筑面积,平方米。项目 的启动对宝源创建有限公司的未来发展具有极为重要的意义。并且能迅速提升宝源创 建有限公司控股公司海航集团在地区的形象，扩大海航集团在的社会影响力......”。

3、“.....土地资源成为稀缺资源，城市更新改造已是大型房地产企业 获得城市中心土地的重要途径，市经过多年发展，城市更新改造模式已较为成熟，且政 府有系列较为完备的政策支持城市更新改造另外，城市更新项目可以根据市场的情况自 由选择时间进行开工建设，不受新出让土地限期开工建设的规定约束。 项目解析 从项目本体微观解析本项目 本项目区域属于中心组团的城市商贸功能区和综合服务区，处于中心组团的副中 心位臵，位于龙城南路惠深高速深惠路等多条主线和支线交接的中间地带，东至植物园 路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路，项目临地铁三号线的龙城广场站和南联站，从 区位上看，本项目具有优越的区域条件和重要的交通地位。 项目四至如下 图项目周边区域成熟度预览 该项目整体体量较大，相对开发周期工作量以及前期投资庞大。项目期开发周期为 年，工作量较大。项目地块形状整体呈长方形，东北面有局部不规则地块，周边商业氛 围正在逐步提升和聚集，未来发展空间良好......”。

4、“..... 地块主要特征分析 区域通达性优越 地势较为十分平坦，便于利用 地理位臵项目周边聚集城市主干道及次干道，属于商贸功能区和综合服务区，地 理位臵优越 地块形状本地块呈长方形局部不规则地块。 从整个中心城片区中观解析本项目 交通状况分析 本项目周边交通状况如下图所示。 项目所在片区交通条件良好。片区处于城市主干道深惠路，惠深高速，城市次干道龙城 南路，植物园路交汇的中心区域。 轨道交通方面，紧邻深惠路地铁号线线。 交通路网架构 高速公路深惠高速公路，红线宽度米，为双向车道 主干路深惠路，红线宽度米，为双向车道龙城南路，红线宽度米，为双 向车道爱龙路，红线宽度米，为双向车项目位于地铁三号线的龙城广场站和南联站之间，距离这两站的距离均在 米以内，交通非常方便。 地铁三号线 由福田保税区至区段总长约公里，设车站座......”。

5、“..... 产业发展与布局 以电子信息产业为主导，适度重型化制造业为重点，高端服务业为支撑，构建高新技术 产业现代物流业现代金融业和特色文化产业四大支柱产业。 建设具有区域价值的战略性节点地区，不断壮大以支柱产业为核心的目标产业集群，并 有计划有步骤地实施生产要素市场化，逐步臵换低端产业，为高端产业释放空间，实现产业 渐进式转型。 图市产业布局 集聚龙城坪地新兴产业制造基地布吉横岗平湖的传统优势产业制造基地宝龙 碧岭大工业区高新技术产业制造基地，产业氛围浓厚，经济发展和地区升级动力强劲，为 本项目成功运作奠定了坚实基础。 城市升级改造 原特区外采取中心轴线带动梯度推进的方式改造。加大对改造片区的前期研究和 组织协调，创造良好的改造环境，引导市场积极参与改造。重点推进新安西乡松岗沙 井公明观澜平湖布吉坪山葵涌等中心片区......”。

6、“.....逐步实施坝光西涌下沙等村的异地重建。 市中心组团分区规划 功能定位 中心组团的功能定位是市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心。 重点发展产业商业服务业房地产业金融业先进工业等为主体的产业。 布局结构 构筑主两副三中心的多元服务中心 主中心为中心组团中心区，位于龙城片区范围内，为城市生活区重要组成部分，由 现有的区人民政府龙城广场世贸商业中心等重要景观建筑组成。城市生活区除了作 为全市的次级行政商贸中心区外，还承担先进工业园区及高科技工业园区的生活配套功能。 利用自身建设标准较高，生活配套设施齐备等优势，建设成为辐射中心组团周边地区的 优质城市中心生活区副中心为以龙城片区西区为主体的综合服务中心。该中心将依托高 起点高标准的市奥体中心......”。

7、“.....服务于整个市的体育新城副中心二为以街道办及周边的商业办公等用地组成 的综合服务中心。该次中心区承担了片区的生活配套及商业服务功能，为中心组团的 重要商业服务片区。 以深惠路深汕路为横轴宝荷路为纵轴的组团城市发展轴线 深惠路发展轴由龙城坪地构成，连接惠州，是东部城市主要生活轴线。以地 铁三号线建设为契机，对道路两侧用地功能进行调整，带动沿线用地功能提升，最终建设成 为区标志性的景观大道宝荷路发展轴线为联系龙城及宝龙工业城的便捷通道，是 中心组团重要的轴线。该轴线上的宝龙工业城是市重要的产业密集区。 组团功能区发展策略 根据城市结构的特点和产业的发展需要，对现状和规划用地进行整合，形成四个功能明 晰的分区 城市商贸功能区 依托龙城原有老墟镇重点发展商务办公会展金融和房地产等综合服务功能， 整合现状用地和调整原有规划用地功能形成服务于市东部区域的综合配套服务区 城市新区功能区 包括龙城西区，该中心将依托高起点高标准的市奥体中心......”。

8、“.....服务于整个市的奥体新城 城市更新功能区 主要为龙西五联和龙东同乐老城区，实现三个转变调整现有零散商业，对旧城 区的工业进行用地臵换，对旧居住区进行改造 产业拓展功能区 主要为坪地片区宝龙片区，重点发展现代制造业和科技型城市型工业。 本项目位于城市商贸功能区内，未来主要发展成为集商业，居住，办公等于体的综 合生活社区。 城市更新功能区的更新改造 城市更新功能区结合老城区的产业结构调整城市旧区的更新改造，完善配套设施系统， 形成中心组团的商业中心区。旧城改造主要针对街区或片区相对集中分片整治，包括街 区改造公共设施配套和交通整治。其中街区整治为综合性的城市街区更新，涵盖工业区改 造城中村改造公共设施配套和街区内部路网完善等内容。 从市总体规划和区域组团规划看，本项目具备良好的发展背景和发展机会。 项目属性界定 从本项目基本情况，项目微观环境以及区域环境和城市规划等多层次解析本项目......”。

9、“.....处于城市主干道深惠路，惠深高速， 城市次干道龙城南路，植物园路交汇的中心区域。 项目期建设用地面积,平方米，容积率为，建筑面积,平方米。项目 总体为超大盘项目，具备打造高端成熟社区的潜力。 市国际化战略地位和区区域升级为本项目成功运作创作优越的发展环境。 现状主要为私宅和工厂，并有小部分商铺，建筑物大部分建设于年代初期，期现 状建筑物总面积,平方米，住宅面积为,平方米厂房面积为,平方米 商业面积为,平方米。 三项目拆迁安臵分析 城市更新模式 的城市更新活动主要参与的主体包括政府开发商和被拆迁方。三方的利益诉求如 下表 表旧改三方的利益诉求 主体政府被拆迁方开发企业 诉求 实现社会稳定发展 树立区域改造成功示范 区域环境的改善 通过改造实现区域形象的 提升，促进城市建设发展 增加区域的经济产出和税 收 获得合理的安臵 房及拆迁补偿 壮大村集体经 济......”。