1、“..... 年淮南人均为元，增长率为。从历年人 均增长情况来看，淮南保持着较快的增长速度。年淮南城 镇居民人均可支配收入为元，增长率为，城镇居民可支 配收入和增长率均保持稳定增长，居民生活水平日益提高，淮南富民 成绩卓著。年淮南消费性支出在安徽省内城市中排在第位， 为元，略高于芜湖和蚌埠，说明淮南城镇居民生活水平在安 徽位于中上水平。 年年淮南人均可支配收入 人均可支配收入增长指数 图表年年淮南人均可支配收入 年，淮南在岗职工工资总额亿元，增长在岗 职工年平均工资为元，增长，为全省第。高工资水平反映了淮南快速发展的经济形势高工资水平真实再现了淮南能源工 业的支柱地位高工资水平提升了淮南居民的整体购买力，促进了地 区消费......”。

2、“.....增长农民人均生活 消费支出元，增长。城乡恩格尔系数分别为和 。 从以上分析可以看出，由于煤炭是国家重要的生产资料资源，在 国家经济大发展的宏观背景下，能源型的城市，淮南具有强大的发展 潜力，整体经济发展呈现种积极向上的态势，同时，由于经济发展 带动了人民收入的提高，城市整体需求在不断的提高，这就给服务业 零售业带来了巨大的产业机会。因此在淮南这样的城市中发展服务 业零售业大有可为。 三项目市场环境分析 收入不断提高，消费需求旺盛 年，淮南社会商品零售总额达到亿元，增长， 其中城区比重占，人均元。 能源需求的快速增长为城市培养了批中高端消费群体，主要分 布于煤电化等产业，月均收入元以上，总人数近万。综合看 目前淮南的商业发展动力充足城市具有数量可观的高收入人群，居民 收入增长高于支出，消费潜力较大......”。

3、“.....核心商圈中高档铺面稀缺，主要空 置部中是小部分核心区中位置较差的铺面以及次核心区的铺面。主 要为集中商业，其次为内街。 图表年淮南各商圈商铺租金统计 三龙湖路商圈成为淮南新商业中心 龙湖路两侧集中了全市主要的商场，有市区最繁华的步行街 主要的专卖店和商场，面积超过万专卖店以及目前最繁荣的 商贸广场步行街区，总面积超过万，以服饰专卖为主要业态，经营较好。 分析根本原因，宏观上是城市新区发展拉动，中观是龙湖路商 贸迎合了城市商业升级的需要，微观方面是商业开发和管理水平 商品档次和业态聚积三大因素。 四消费者满足度低，高端消费外流 淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后， 消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流......”。

4、“.....城市高端客户大量外流。 消费主力为年轻人泛公务群体和生意人，倾向定档次和品 牌，主要消费形式为购物，部分需求外溢合肥，娱乐休闲方式为吃 饭唱歌。 四项目地块的商业竞争策略 从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现的是种结构性过 剩，因此，淮南的商业地产发展，应当是种补缺式的开发，根据 市场需求地块优势做理性投资精品开发。 本项目地处龙湖路商圈的边缘地带，处于核心商圈的二级干道 上，从商圈的整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。根 据商圈的理论研究，整个核心商圈的二级干道是发展餐饮娱乐业的 最好地区。从地块周边的环境状况来看，这理论是成立的。 从商业业态分析竞争策略 地块周围商业业态已经基本齐全，紧邻大润发商城 ，超市营业面积，服装，百货，超市白马服装批发市场国美电器商城营业面积，服装，家电和在建的商 之都营业面积，中高档百货，对面的财富广场......”。

5、“.....以上所涉及的业态已经涵盖了大型百货卖 场服装电器批发零售市场中高档次百货商场。因此，继续发展 零售商业，竞争将更为惨烈。 二从商业发展趋势角度分析竞争策略 从商业业态发展趋势来看，般会遵循这样的发展轨迹 原始的集贸市场传统的百货商店批发市场现代购物中心 综合商业体 这样的发展轨迹是与城市的经济发展水平相关的，同时，由于信 息时代的来临，整体呈现信息大爆发的状况，各种各样的新兴名词涌 入进来，这使得些地区的商业发展呈现跳跃式的发展，不在遵循普 通发展规律，但是从各种项目的实际来看则呈现了两种状态，是， 完全照搬外国发展模式，硬件水平迅速达到发达国家水平，但经营效 果不佳。二是，概念炒作，借助国外新颖的商业名词，形成具有吸引 力的商品卖点，同时，切实考虑地块真实情况和市场环境合理的布置 却可以得到较为满意的投资效果......”。

6、“..... 产品附加值高 图表商业业态发展轨迹 发展大型购物中心，淮南市的商业正处于由传统商业向现 代购物中心转型的发展阶段，城市消费能力不足以支持万平方米 的大型购物中心，般情况下二线城市城区人口万以下的城市， 个购物中心应该控制在万平方米以下的规模 百货商场目前来说百货商场属于淘汰的商业业态，但是 在二线城市形成的格局是百货店与商超并立的局面。同时实力强大的 后进入者......”。

7、“.....形成总规模的动态平衡。 保持着家效益较好，其他专业商场配合的局面。如果没有足够实 力打破这种平衡，再将投资方向定位为传统百货是不明智的。 超市是商业业态发展的趋势，但是从项目地块本身的环 境考虑，此地块在发展商超的机会也是不大的，地块周边已经存在了 多家大型超市，趋于饱和状态。 专业店专业市场从地块的条件来讲，可以寻找突破口 的就是细分的专业店，目前地块周边存在有日常用品专业市场，装修 电器专业店等业态。可以突破的方向有结合高尚住宅区，发展专业体 目录 项目概况 二淮南市宏观环境分析 产业政策环境 二经济发展环境 三项目市场环境分析 收入不断提高，消费需求旺盛 二商铺空置率上升，住宅需求较好 三龙湖路商圈成为淮南新商业中心 四消费者满足度低......”。

8、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

9、“..... 项目概况 项目名称淮南广场 项目位置淮南市国庆中路和人民路交叉口东南角 建设规模 总建筑面积，其中商业面积，住宅 公寓 容积率，建筑密度 公寓户数户，住宅户数户。 栋层住宅，栋层塔楼，其中住宅栋，公寓栋 二淮南市宏观环境分析 产业政策环境 淮南市是国家级的能源城市，历来以煤矿开采为主业，从淮南市十五规划纲要中可以看到，淮南的整体发展战略是以煤炭开 采和综合利用为主体的，同时发展与煤炭相关的高新科技产业。 近年来，市委市政府从淮南政治经济文化统筹协调发展 的战略高度，提出了建设文化大市的号召，要以文化大市建 设推动和促进能源大市建设，从而达到塑造城市文化特色丰富 城市文化内涵，提升城市文化品位......”。