1、“.....事实上深圳广州武汉上海北京等线城市房地产价格已经开始理性回归。长沙虽然到目前为止，房价在整个省会城市来看，都算偏低的。虽然没有看到明显的房价下降，但是买房送首付，送装修，送汽车等促销手段频频推出，都是变相的降价了。然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。房地产市场环境预期虽然现在房地产市场状况不太乐观，但是我们依然看好中国房地产市场的长期发展趋势。理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环境城市化进程人口红利等因素均支撑商品房需求长期旺盛。地标咨讯市场研究部做出过以下预期年年宏观经济走向可能由通胀进入通缩阶段，如记忆中的年后的年年后的年。年洗牌效应产生，逐渐形成垄断开发市场，供应量回到年的水平，市场需求依然冷淡，价格小幅回落，供销比左右，销售压力仍然较大。二年经济振荡过后的年，将迎来新轮春天，经济活力指数上升......”。

2、“.....四附录建安成本估算桔园路口综合楼项目总成本费用表未计算土地成本编码工程项目费用名称造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明开发建设成边缘。建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造两帮两促等政策上的支持，将规划容积率限高做到最大化。同时在拆迁方面节约成本，在建筑设计方面做好设计如选择好适当的商业比例，商业用房销售价格都本次计算由于建筑方案不能确定而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用，也未考虑商业门面地下车位附加的销售收入。但是根据目前房地产状况和房价的水平......”。

3、“.....楼面建安成本在元左右，合计元的建设成本。按目前周边房地产的价格，运作得好项目能做到元左右的毛利润，按总建筑面积万计算，即毛利约千万左右。本项目未确定因素太多，结论和建议桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发，我们认为决定因素在于规划。若不调整规划，采用的容积率必然不可行。如能采取容积率，米的高度进行建设，还是有利可图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发可建设建筑面积仅为。建筑成本建筑量的变化理应带来建筑单位成本的变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元三万。划拨土地使用权转让收益估算约为万土地成本约万楼面成本土地成本建筑成本建筑面积约元成本预估算方案三容积率基于种消极的方案，执行现有规划的容积率，。即总计总计万元根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件有关规定......”。

4、“.....则按万亩基准地价初步估算土地出让金成本预估算方案二土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用，项目范围内拆迁补偿如下表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强可行的建筑面积为。建筑成本根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算见附录，工程开发费用在万元左右，折合到楼面造价约元。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元大裙楼建筑面积为，住宅最大的层建筑面积为米。根据高度控制，拟建建筑按裙楼层，层高米。面积住宅层高米，仅能建设层，共计。裙楼和住宅共计平米。容积率为。因此规划调整为的容积率是比较可能的。项目，虽然目前房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让，估计市场最后成交价格在万元每亩，按万亩保守计算，总计万元左右。容积率根据对于项目现状和可行规划情况的分析，项目控高为米......”。

5、“.....成本预估算方案土地成本由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的，市区中心地段的招拍挂土地在今年均达到多万元亩的高价该地段的市场般成本情况。方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金，容积率采取最可行的方案。计算结果为我公司开发的最可能的收益情况。方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地，容积率采取的不调整方案。计权属复杂，具体采用何种合作方式对于项目的成本估算影响很大。所以采用多种计算方式，计算出项目的楼面成本，为决策提供依据。方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。容积率采取最可行的方案。计算结果为开发该权属复杂，具体采用何种合作方式对于项目的成本估算影响很大。所以采用多种计算方式，计算出项目的楼面成本，为决策提供依据。方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。容积率采取最可行的方案。计算结果为开发该地段的市场般成本情况......”。

6、“.....容积率采取最可行的方案。计算结果为我公司开发的最可能的收益情况。方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地，容积率采取的不调整方案。计算结果为假设最小收益情况。成本预估算方案土地成本由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的，市区中心地段的招拍挂土地在今年均达到多万元亩的高价，虽然目前房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让，估计市场最后成交价格在万元每亩，按万亩保守计算，总计万元左右。容积率根据对于项目现状和可行规划情况的分析，项目控高为米，基地最大裙楼建筑面积为，住宅最大的层建筑面积为米。根据高度控制，拟建建筑按裙楼层，层高米。面积住宅层高米，仅能建设层，共计。裙楼和住宅共计平米。容积率为。因此规划调整为的容积率是比较可能的。项目可行的建筑面积为......”。

7、“.....工程开发费用在万元左右，折合到楼面造价约元。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元成本预估算方案二土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用，项目范围内拆迁补偿如下表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强总计总计万元根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件有关规定，土地出让金般占标定地价的最终应缴纳的土地出让金由长沙市国土部门核定执行，则按万亩基准地价初步估算土地出让金万。划拨土地使用权转让收益估算约为万土地成本约万楼面成本土地成本建筑成本建筑面积约元成本预估算方案三容积率基于种消极的方案，执行现有规划的容积率，。即可建设建筑面积仅为。建筑成本建筑量的变化理应带来建筑单位成本的变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元三结论和建议桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发......”。

8、“.....若不调整规划，采用的容积率必然不可行。如能采取容积率，米的高度进行建设，还是有利可图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在元左右，楼面建安成本在元左右，合计元的建设成本。按目前周边房地产的价格，运作得好项目能做到元左右的毛利润，按总建筑面积万计算，即毛利约千万左右。本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用，也未考虑商业门面地下车位附加的销售收入。但是根据目前房地产状况和房价的水平，我们认为现在实施项目的风险较大位于盈亏边缘。建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造两帮两促等政策上的支持，将规划容积率限高做到最大化。同时在拆迁方面节约成本，在建筑设计方面做好设计如选择好适当的商业比例，商业用房销售价格都比住宅要高缺点是销售速度较慢......”。

9、“.....建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造两帮两促等政策上的支持，将规划容积率限高做到最大化......”。