1、“.....经过交易情况修正市场状况调整和房地产状况的修正，调整确定个客观的租金水平。市场案例根据市场调查，科技园区办公物业的租金与年基本持平，中区的办公楼目前租金约为元月左右，近年新建设的高科技厂房租金为元月左右，出租情况普遍较为理想。我们选取以下市场案例作为本项目的比较案例表项目周边办公物业基本情况表租金确定结合周边物业交易案例，运用市场比较法求取租金，并充分考虑现有市场状况和未来市场发展的不确定性，采取保守原则，不考虑市场营销产品创新价格增长等方面的溢价因素。考虑本项目地理位置相对较偏，且不具备较好的通达性，也不配备中央空调，故依照保守原则，最终确定科研办公楼的租金为元月，高科技厂房租金为元月。租金增长方面根据市场调研，目前办公物业的出租般年起租，合同期内租金不变，合同期满后根据市场情况定价故本项目的租金增长也假定年内租金不变，年后租金以每物业的出租情况普遍较为理想......”。

2、“.....例如所调研的生产力大楼清华同方信息港综合楼和科技生物谷等出租率均达到以上。办公物业租金水平依照南区中区北区依次下业退租的情况，但整体而言，需求仍然较为旺盛，这主要是由于进驻科技园区的公司均为高科技产业企业，普遍具有自主创新的能力，故其抗击风险的能力较强，支撑了科技园办公物业的市场需求。另据市场调研，目前园区办公业自身办公和生产需求的同时，对外进行租赁。需求特征科技园办公物业市场需求坚挺，出租率普遍维持在较高水平。深圳写字楼市场受金融危机和楼市低迷影响，成交量和价格均有所下降。科技园区办公物业虽也出现少量企北区多为小型园区，内部建设有办公楼和高科技厂房等多种物业。北区多分布小型园区，主要有清华同方信息港长城计算机集团和酷派信息港等，成园的园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业，满足企数量不多的情况下，普通厂房有些自发进行改造......”。

3、“.....总的说来，中区办公及工业物业供应量有不断上升的趋势，以往物业供不应求的趋势将得到有效缓解，这也导致本项目将面临更为激烈的市场竞争。公司注册。工业物业方面，中区的高科技厂房和普通厂房的形象和档次参差不齐，新旧物业混杂。其中高科技厂房主要有生产力大楼和软件园二期，软硬件设施相对较好普通厂房普遍较为陈旧，在市场办公楼和高科技厂房件大厦也在建设，目前尚未封顶。由于中区办公物业较少，市场供不应求，周边楼盘存在住宅改办公的情况，其中最为典型的即为深南花园，建设于上世纪年代，外表较为陈旧，目前约出租为办公使用，其中裙楼部分能够用于园总公司，是中区标志性建筑物科技生物谷于年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建办公大厦，目前外立面装修已完成，预计年内出租，将是本年中区写字楼市场主要供应者。另外，软相对较少，工业物业形象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷纷改造......”。

4、“.....中区目前办公楼供应较少，整体形象较好的主要有研祥科技大厦科技工业园大厦和科技生物谷，其中，科技工业园大厦所属于科技出租，代表性物业有联想大厦飞亚达大厦创维大厦和大厦等，楼宇素质普遍较高，以上办公楼配备有中央空调及其他智能系统。同时，南区还是高科技厂房的集中地，主要为高新产业办组织兴建。中区办公楼供应的发展，同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。南区是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建，楼宇素质较高。目前，园区办公楼主要集中在南区，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于这些自然资源。办公及工业物业市场供给特征高新科技园区成立于年，经过十几年的发展，已较为成熟，园区内聚集了众多国内外知名的高新技术企业，园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物业市场它组成部分形成互补的优势产业，以谋求进步发展。政策优势中区从属于市高新技术产业园区......”。

5、“.....环境优势中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖，总体自然环境较好。因此在开发过程可以充分利用活性城市干道和客货两用的交通性干道通过，这样不仅有利于工业区的发展和建设，又有利于高新技术产业配套区的开拓和发展。产业联动优势由于地处市高新技术产业园区中部，在拓展自身的产业结构的同时，又可与园区的其更为广阔的空间。区位优势中区地处南山区中部，与南山中心区和宝安中心区都比较接近，受土地开发联动因素的影响，升值潜力大，有利于土地开发。交通优势中区边缘既有以货运为主的交通性干道通过，又有以客运为主的生中区的整体形象。虽然中区现状建筑略显凌乱，但基于其后续发展优势和自身的区位交通等优势，在产业发展的带动下，区内物业价值将具备定上升空间。后续发展优势中区内预留了大量政府备用地，为其未来发展提供了后海路以南的南区南片三部分。中区现状分析项目所属的科技园中区是整个科技园地形最为起伏的区域......”。

6、“.....中区的物业分布较为混乱，新旧物业混杂建设，大量陈旧的工业物业和住宅物业在定程度上降低了中后海路以南的南区南片三部分。中区现状分析项目所属的科技园中区是整个科技园地形最为起伏的区域，相比南区和北区，中区的物业分布较为混乱，新旧物业混杂建设，大量陈旧的工业物业和住宅物业在定程度上降低了中区的整体形象。虽然中区现状建筑略显凌乱，但基于其后续发展优势和自身的区位交通等优势，在产业发展的带动下，区内物业价值将具备定上升空间。后续发展优势中区内预留了大量政府备用地，为其未来发展提供了更为广阔的空间。区位优势中区地处南山区中部，与南山中心区和宝安中心区都比较接近，受土地开发联动因素的影响，升值潜力大，有利于土地开发。交通优势中区边缘既有以货运为主的交通性干道通过，又有以客运为主的生活性城市干道和客货两用的交通性干道通过，这样不仅有利于工业区的发展和建设......”。

7、“.....产业联动优势由于地处市高新技术产业园区中部，在拓展自身的产业结构的同时，又可与园区的其它组成部分形成互补的优势产业，以谋求进步发展。政策优势中区从属于市高新技术产业园区，同样享受相关的政策优惠。环境优势中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖，总体自然环境较好。因此在开发过程可以充分利用这些自然资源。办公及工业物业市场供给特征高新科技园区成立于年，经过十几年的发展，已较为成熟，园区内聚集了众多国内外知名的高新技术企业，园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物业市场的发展，同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。南区是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建，楼宇素质较高。目前，园区办公楼主要集中在南区，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租，代表性物业有联想大厦飞亚达大厦创维大厦和大厦等，楼宇素质普遍较高，以上办公楼配备有中央空调及其他智能系统......”。

8、“.....南区还是高科技厂房的集中地，主要为高新产业办组织兴建。中区办公楼供应相对较少，工业物业形象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷纷改造，成为市场补充者。中区目前办公楼供应较少，整体形象较好的主要有研祥科技大厦科技工业园大厦和科技生物谷，其中，科技工业园大厦所属于科技园总公司，是中区标志性建筑物科技生物谷于年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建办公大厦，目前外立面装修已完成，预计年内出租，将是本年中区写字楼市场主要供应者。另外，软件大厦也在建设，目前尚未封顶。由于中区办公物业较少，市场供不应求，周边楼盘存在住宅改办公的情况，其中最为典型的即为深南花园，建设于上世纪年代，外表较为陈旧，目前约出租为办公使用，其中裙楼部分能够用于公司注册。工业物业方面，中区的高科技厂房和普通厂房的形象和档次参差不齐，新旧物业混杂。其中高科技厂房主要有生产力大楼和软件园二期......”。

9、“.....在市场办公楼和高科技厂房数量不多的情况下，普通厂房有些自发进行改造，分割成小面积单元用于出租。总的说来，中区办公及工业物业供应量有不断上升的趋势，以往物业供不应求的趋势将得到有效缓解，这也导致本项目将面临更为激烈的市场竞争。北区多为小型园区，内部建设有办公楼和高科技厂房等多种物业。北区多分布小型园区，主要有清华同方信息港长城计算机集团和酷派信息港等，成园的园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业，满足企业自身办公和生产需求的同时，对外进行租赁。需求特征科技园办公物业市场需求坚挺，出租率普遍维持在较高水平。深圳写字楼市场受金融危机和楼市低迷影响，成交量和价格均有所下降。科技园区办公物业虽也出现少量企业退租的情况，但整体而言，需求仍然较为旺盛，这主要是由于进驻科技园区的公司均为高科技产业企业，普遍具有自主创新的能力，故其抗击风险的能力较强......”。