1、“.....完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性规范服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型养老机构差异化经营基础。例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人特点无障碍购物场所及丰富高品质商品，满足他们安全便利购物需求。完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化规范服务。完善层级要达到根据每户老年人消费习惯购物频次，主动提供个性化服务。概括而言，四点标新社区服务赋予了钢筋水泥灵性，提升了老年公寓附加值，奠定了老年公寓差异化经营基础。总之，老年公寓开发为中高经济实力老年人提供了高品质养具备特点特点老年公寓能为中高经济实力老年人提供个性化居住条件和人性化服务内容。在北京上海广州等经济发达大城市，存在着批占当地老年人口总数将近以上中高收入老年群体，他们认为现在养老条件......”。

2、“.....因此他们逐渐关注能够满足其养老需求新型养老模式老年公寓。老年公寓是种专供老人居住专用住宅，是种居家养老与社区服务相结合模式。老年公寓与敬老院福利院不同，不是用来收养无经济来源孤寡老人和低收入家庭送养老人，不属于国家或集体创办社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理老年专用住宅，般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美环境。入住老人可根据自己经济条件和健康状况选择住房类型等级和服务档次。由于老年公寓提供给老年人是个性化居住条件和人性化服务内容，因此其住宅形式般要包括居家式私人住宅宿舍式酒店公寓以及医院式养老病房，同时由于老年公寓般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等设施和娱乐锻炼配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大学等，人性化社区服务包括社区物业服务社区家政服务社区医疗服务及社区娱乐服务......”。

3、“.....服务内容单旅店式运营模式不适合老年公寓正常经营。特点二老年公寓属于商业房地产范畴，具有福利性事业市场化经营特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会低保五保等处于弱势老年人群养老问题，而对中高收入人群养老生活关注较少，只有些粗放政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营房地产开发混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以般开发商在税费减免金融支持方面得不到相应优惠，对于具有社会化养老性质老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项项目审批资金筹措等系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走福利性事业市场化经营道路。特点三老年公寓项目相对于般房地产项目投资额大资金回收期长......”。

4、“.....它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施设备规划设计安装方面都要结合老年人特点，有专家称老年公寓总体造价要比普通房地产项目高五成至倍。另外老年公寓租售方式比般住宅更为复杂，般住宅都通过住宅销售实现房地产开发最终目，而老年公寓则需要根据老年人市场需求多种形式，采取租售结合方式满足老年人入住，其中定比例住宅面积可以实现销售，另部分须满足租用度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓运营模式要采取灵活多样销售方式保证其正常经营。二老年公寓运营模式应遵循原则老年公寓运营模式中市场定位销售方式服务体系建立直接影响老年公寓经营成败，因此老年公寓运营模式要遵循二路出击目标市场定位原则三方并举销售原则四点标新社区服务原则。原则目标市场定位二路出击。老年公寓市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享二路出击原则......”。

5、“.....包括旅游观光者购物者就医者等群体。老年公寓具有低二高特点，即低容积率高比例公建设施高水平社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施高水平社区服务存在矛盾，因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求同时向公众提供服务，这样方面可以实现长期以低廉价格向社区内老年人提供高品质服务，另方面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源效能。为老年人提供养老服务同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应该发挥旅游资源优势，在为老年人提供特色服务同时对游客提供住宿娱乐等服务，这样方面减少老年公寓作为老年社区暮气，让老年人更多接触社会，减轻他们已经脱离社会心理感受，另方面可以增加社区收入，维持其正常经营，从而为老年人提供更优质养老生活环境......”。

6、“.....采用福利性事业，商业化运作模式，走以老年人养老，带动医疗商业娱乐旅游多元化经营与发展道路。考虑在十渡旅游区附近没有较大规模医疗机构购物场所及休闲娱乐会议设施，北京房山中慈颐和老年服务中心采取内外兼顾方法，在为满足对社区内业主服务同时，对外开放经营，在这方面充分利用了老年公寓概念带动了医疗商业娱乐旅游多元化经营与发展。原则二销售方式三方并举。根据老年公寓市场定位采用三方并举租赁方式满足不同消费群体入住老年公寓需求。三方并举销售方式为出租房屋使用权及其它产权租赁消费行为相融合方式三种形式。不同消费群体租赁老年公寓目具有多样性。老年公寓使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。不同消费群体购买老年公寓目具有多样性，如为老年人养老为投资房地产及二者兼而有之，灵活租赁销售方式可以满足不同人群消费需求，同时有利于开发商资金回笼......”。

7、“.....出租出售房屋产权满足消费群体置业投资要求出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者消费观念，创造性衍生出多种既满足消费者消费需求又适合开发商经营租赁方式产权销售方式适合老年公寓养老旅游服务模式市场定位方面满足了投资者获取投资收益心理预期，同时可以使开发商快速回笼资金，另方面可以使开发商继续拥有老年公寓经营权，从而有利于保持老年公寓经营方向。原则三社区服务四点标新。社区服务四点标新意味着社区服务方面社区物业服务社区家政服务社区医疗服务及社区娱乐服务达到标新立异水平，它是形成老年公寓差异化经营基础，是持续正常经营保障。老年公寓为老年人提供高品质养老生活，方面它提供适合老年人居住住宅环境，另方面提供完善周到人性化社区服务，这是老年公寓差异化经营必备条件。老年公寓社区服务水平可以分为必备层级完备层级完善层级......”。

8、“.....完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性规范服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型养老机构差异化经营基础。例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人特点无障碍购物场所及丰富高品质商品，满足他们安全便利购物需求。完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化规范服务。完善层级要达到根据每户老年人消费习惯购物频次，主动提供个性化服务。概括而言，四点标新社区服务赋予了钢筋水泥灵性，提升了老年公寓附加值，奠定了老年公寓差异化经营基础。总之，老年公寓开发为中高经济实力老年人提供了高品质养敬老人，对老人要轻言细语，如有辱骂激怒老人者律辞退。所有工作人员律服从和遵守我院切工作制度，并要服从负责人安排。老年公寓工作人员不得乱带外人进入逗留和住宿。爱护院里公共财物，如有损坏，应照价赔偿。值班护理员，如有因失职而造成老人发生意外者，需视情节轻重......”。

9、“.....工作时间要准时上班，如临时有事不能上班者，要打电话通知，便于安排人员代班。所有工作人员要勤俭节约，不得随意打私人电话工作业务除外，并注意水电煤气节约使用。第十章项目建设管理及招标投标第节建设管理为防止在投资建设项目中出现漏洞，从以下几个主要方面加强项目建设管理。严格工程管理，建立层层负责质量责任制，要逐级明确责任，对工程质量长期负责严格执行规范工程招标制度，同时防止中标单位对工程项目转包和违法分包严格项目监理监督，特别对隐蔽工程重点监理，严防偷工减料。实施三个监理即质量监理工程监理财务监理建设资金要严加管理，严禁挪用资金，切实做到专款专用加强项目档案工作，严格按规定收集整理归档，建立健全项目档案。第二节招标投标为了降低建设成本，保证工程质量和建设进度，在工程操作过程中严格执行规范工程招投标制度。成立专门项目管理办公室......”。