。 总之老年公寓开发为中高经济实力的老年人提供了高品质的养 老方式在我国属于新鲜事物老年公寓的特点导致其运营模式具备 创新性复杂性因此要结合我国老年人的需求特点和国外老年公寓 的运营经验从市场定位销售方式社区服务方面探索适合老年公 寓福利性事业商业化特点的运营模式 第二节敬老院市场分析 养老问题是未来社会的主要问题 中国统计年鉴显示截止年底我国岁及以 上老人达亿占全球老年人口的居世界首位同 邻国日本相比退休时间提前年。 中国老年人呈年轻化态势如今由于为了解决就业压力问题 中国人的退休年龄有所提前。男性女性即退休 离开工作岗位成为老人群体中精力和体力还比较旺盛的庞大组成部分。过早的脱离工作岗位和平均年龄的不断提升离休 后的老人年的生活与健康安置问题成为了新的社会 重要问题。 由场定位销售方式服务体系的建立直 接影响老年公寓的经营成败因此老年公寓的运营模式要遵循二路出 击的目标市场定位原则三方并举的销售原则四点标新的社区服务 原则。 原则目标市场定位 租用度假等需求并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投 资因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常 经营。 二老年公寓运营模式应遵循的原则 老年公寓运营模式中的市为复杂 般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的而老年公寓则 需要根据老年人市场需求的多种形式采取租售结合的方式满足老 年人入住其中定比例的住宅面积可以实现销售另部分须满足它不仅包括住宅本身 还包括许多服务配套项目并且在设施设备规划设计安装方面都要结合老年人的特点有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产 项目高五成至倍。另外老年公寓的租售方式比般住宅更 列问题。由于以上原因老年公寓运营需应遵循市场规律走福利 性事业市场化经营的道路。 特点三老年公寓项目相对于般房地产项目投资额大资金回 收期长。老年公寓项目不同于般房地产项目门在政 策制定和操作方面相对滞后所以般开发商在税费减免金融支持 方面得不到相应的优惠对于具有社会化养老性质的老年公寓开发 商需要完全按照市场条件解决项目立项项目审批资金筹措等系 对中高收入人群 养老生活关注的较少只有些粗放的政策并且在现实运用过程中 可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物它是老年人社会化养 老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体有关部具有福利性事业市 场化经营的特点。我国人口众多经济发展不均衡人口贫富差距 悬殊并且属于低福利水平国家所以政府主要关注并解决社会低 保五保等处于弱势的老年人群的养老问题而社区 医疗服务及社区娱乐服务。因此般房地产开发商的盖楼卖房和 普通养老机构的出租床位服务内容单的旅店式运营模式不适 合老年公寓的正常经营。 特点二老年公寓属于商业房地产范畴般兴建在城市周 边还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等 设施和娱乐锻炼的配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大 学等人性化的社区服务包括社区物业服务社区家政服务择住房 类型等级和服务档次。 由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服 务内容因此其住宅形式般要包括居家式的私人住宅宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房同时由于老年公寓不属于国家或集 体创办的社会福利设施而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的 老年专用住宅般选址在城市周边有山水相伴空气新鲜风景 优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选新型养老模式老年公寓。 老年公寓是种专供老人居住的专用住宅是种居家养老与社 区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院福利院不同不是用来收 养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人 存在着批占当地老年人口总数将近以上的中高收入老年群体 他们认为现在的养老条件无论从居住条件还是养老服务水平方面都 不能满足他们日益提高的养老需求因此他们逐渐关注能够满足其养 老需求的方并举的销售原则四 点标新的社区服务原则。 老年公寓具备的特点 特点老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住 条件和人性化的服务内容。在北京上海广州等经济发达的大城市 高经济实力老年人养老的种方 式由于老年公寓的特性决定其区别于般养老机构和普通房地产的 运营模式因此零点前进策略和远景投资公司的研究人员认为其 运营模式应遵循二路出击的市场定位原则三口的以上到世纪中叶将超过亿占全国总人口 的。随着中国人口老龄化和经济的快速发展以及老年人对高质量养老生活的需求适合不同需求层次的养老方式脱颖而出其中 老年公寓养老逐渐成为能够满足中高口的以上到世纪中叶将超过亿占全国总人口 的。随着中国人口老龄化和经济的快速发展以及老年人对高质量养老生活的需求适合不同需求层次的养老方式脱颖而出其中 老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的种方 式由于老年公寓的特性决定其区别于般养老机构和普通房地产的 运营模式因此零点前进策略和远景投资公司的研究人员认为其 运营模式应遵循二路出击的市场定位原则三方并举的销售原则四 点标新的社区服务原则。 老年公寓具备的特点 特点老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住 条件和人性化的服务内容。在北京上海广州等经济发达的大城市 存在着批占当地老年人口总数将近以上的中高收入老年群体 他们认为现在的养老条件无论从居住条件还是养老服务水平方面都 不能满足他们日益提高的养老需求因此他们逐渐关注能够满足其养 老需求的新型养老模式老年公寓。 老年公寓是种专供老人居住的专用住宅是种居家养老与社 区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院福利院不同不是用来收 养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人不属于国家或集 体创办的社会福利设施而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的 老年专用住宅般选址在城市周边有山水相伴空气新鲜风景 优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房 类型等级和服务档次。 由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服 务内容因此其住宅形式般要包括居家式的私人住宅宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房同时由于老年公寓般兴建在城市周 边还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等 设施和娱乐锻炼的配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大 学等人性化的社区服务包括社区物业服务社区家政服务社区 医疗服务及社区娱乐服务。因此般房地产开发商的盖楼卖房和 普通养老机构的出租床位服务内容单的旅店式运营模式不适 合老年公寓的正常经营。 特点二老年公寓属于商业房地产范畴具有福利性事业市 场化经营的特点。我国人口众多经济发展不均衡人口贫富差距 悬殊并且属于低福利水平国家所以政府主要关注并解决社会低 保五保等处于弱势的老年人群的养老问题而对中高收入人群 养老生活关注的较少只有些粗放的政策并且在现实运用过程中 可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物它是老年人社会化养 老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体有关部门在政 策制定和操作方面相对滞后所以般开发商在税费减免金融支持 方面得不到相应的优惠对于具有社会化养老性质的老年公寓开发 商需要完全按照市场条件解决项目立项项目审批资金筹措等系 列问题。由于以上原因老年公寓运营需应遵循市场规律走福利 性事业市场化经营的道路。 特点三老年公寓项目相对于般房地产项目投资额大资金回 收期长。老年公寓项目不同于般房地产项目它不仅包括住宅本身 还包括许多服务配套项目并且在设施设备规划设计安装方面都要结合老年人的特点有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产 项目高五成至倍。另外老年公寓的租售方式比般住宅更为复杂 般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的而老年公寓则 需要根据老年人市场需求的多种形式采取租售结合的方式满足老 年人入住其中定比例的住宅面积可以实现销售另部分须满足 租用度假等需求并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投 资因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常 经营。 二老年公寓运营模式应遵循的原则 老年公寓运营模式中的市场定位销售方式服务体系的建立直 接影响老年公寓的经营成败因此老年公寓的运营模式要遵循二路出 击的目标市场定位原则三方并举的销售原则四点标新的社区服务 原则。 原则目标市场定位二路出击。老年公寓的市场定位应该 遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的二路出击原则。其目标消 费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体即享用老 年公寓设备设施服务等资源的群体包括旅游观光者购物者 就医者等群体。 老年公寓具有低二高的特点即低容积率高比例公建设 施高水平的社区服务。低容积率意味着人口密度低这与高比例公 建设施高水平的社区服务存在矛盾因此其公建设施和服务资源在 充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务这样方面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人提供高品质的服务另方 面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。 为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置因地制宜 地开发利用当地的特色资源规划公建设施。如在旅游区域内就应该 发挥旅游资源优势在为老年人提供特色服务的同时对游客提供住 宿娱乐等服务这样方面减少老年公寓作为老年社区的暮气 让老年人更多的接触社会减轻他们已经脱离社会的心理感受另 方面可以增加社区的收入维持其正常经营从而为老年人提供更优 质的养老生活环境。 北京房