售价格为元平方米 同比下降了。 产品分析 今年新开盘项目以普通住宅为主与此同时天鹅湾壹线国际派公寓 朝庭公寓置地公寓景龙国际公寓个公寓亦先后开盘这些公寓项目全部 位于东部的朝阳地区。 第季度的别墅供应较少仅有山水四合院二期中体奥林匹克花园地块 通州地区的美栋三个项目开盘。 热点板块 热点板块主要集中在朝青板块和朝阳公园地区。 别墅市场分析 国土资源部在今年供地计划中表示对于高档住宅用地要进行严格限制 独门独户的别墅则要严格禁止。 政府对高档别墅供地实施禁令理论上有助于现有别墅项目售价的提升但实 际上别墅市场的价格上涨幅度并不明显。 写字楼市场分析及预测 写字楼销售市场 第季度北京市写字楼市场开局平稳。供应方面有东方梅地亚中心中 坤大厦甘家口商务大厦三座销售类写字。新发 展平方米以上的大型超市包括大型仓储式商场与相邻大型超市 之间的距离不得小于米。二环路以内近期不再新发展大型百货店。 相对于亚洲的香港新加坡马来西亚日本等地北京的零售物 过剩的局面 政府提出了些措施包括营业面积万平方米以上的大型商场只 能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。营业面积万 平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心区来服务周边居民商业区的营业 面积在万万平方米之间大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新 型现代化商业中心营业面积总规模在万平方米左右。 为了控制商场和超市的数量和规模避免北京出现商业集中在前门崇文门地区中央商务区 中关村科技园以及四环和五环地区。王府井商业中心主体部分营业面积 总规模控制在万平方米左右西单商业中心营业面积总规模控制在 万平方米马甸地区将建立个商业柳购物中心中关村国际商城中关村广场金融街四季天地西环 广场郦城等等面积在万平方米之间。 另外北京市商业发展的重点将转移到三环路四环路及五环路以 外的周边地区。未来商业区主要金融街地区以及部分大型住宅小区内越来越多的商业面积集中在含有 写字楼公寓和酒店的综合项目尤其在中央商务区和中关村地区。北 京未来将出现些大型购物设施和购物街例如华贸中心水世界商城 万公寓嘉里中心万国公寓东 湖公寓都保持较高的入住率和租金水平租金平稳均保持在美 元平方米月。 商铺市场竞争激烈 年北京市商业新供应量主要集中在中央商务区中关村地区 平稳。此外枫叶园香江花园四期的些户型 在经过装修升级后租金会出现上调高档公寓项目如位于东方广场的 汇贤豪庭月开始租赁入住率达到万国公寓为。 服务式公寓项目如雅诗阁国贸质也会更好。 目前新的别墅项目还没有对别墅市场产生大的影响。些在租赁 市场表现活跃的项目主要情况如下 较受租户欢迎的别墅项目如香江花园莱蒙湖别墅的些户型均 有客户待租租金保持 年北京市场高级住宅的供应量在套左右市场总体需求 量比年有所上升但受新增供应量增加的影响市场的租赁价格将 与年持平或有缓慢的下降受开发商的专业水平有所提高的影响 高级住宅的产品品不但对市场平均租金产生冲击更对落成 较早的项目造成压力。在此情况下发展商多采取降低租金的方式刺激 市场需求而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修更换家具 电器等措施来增加竞争力。求也将同时上升 但幅度相对较小租金小幅度走低但不同区域不同项目表现差异较大。 高级住宅供应量增大 随着年北京高级别墅进入落成高峰期北京别墅租赁市场竞争 更加激烈。新项目逐渐增多方米写字楼面积供应虽然该地区 市场供应开始放缓但由于年该地区供应量较大在年时基 本是处于消化存量的阶段市场将继续承受定压力。综上所述 年北京优质写字楼市场已开始进入供应高峰期市场需 竣工落成面积达万平方米但该地区的市场供应和需求直以来对 北京优质写字楼市场的影响较小这是由于金融街特殊的客户群所决定 的但对市场仍将产生定的影响。 中关村及亚运村预计也有万平的支撑。同时由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水 平压力相对较小所以上述地区写字楼平均租金在年仍然保持 相对较为平稳的发展。 西部的金融街地区也进入了落成高峰期。年该地区有个项目部区域优质写字楼市场供应不足的情况得到缓解。与此同时如 此大的供应集中在东部且时间又相对集中也使得该地区房地产市场 受到定程度的冲击但旺盛的市场需求仍将对该地区优质写字楼市场 起到定更受此类公司的青睐。 年北京有大约个优质写字楼项目落成提供万平方米写字 楼面积是历史上供应最大的年份。其中东二环和东三 环及周边区域的供应在万平方米左右这将也使年以来 北京东部更受此类公司的青睐。 年北京有大约个优质写字楼项目落成提供万平方米写字 楼面积是历史上供应最大的年份。其中东二环和东三 环及周边区域的供应在万平方米左右这将也使年以来 北京东部区域优质写字楼市场供应不足的情况得到缓解。与此同时如 此大的供应集中在东部且时间又相对集中也使得该地区房地产市场 受到定程度的冲击但旺盛的市场需求仍将对该地区优质写字楼市场 起到定的支撑。同时由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水 平压力相对较小所以上述地区写字楼平均租金在年仍然保持 相对较为平稳的发展。 西部的金融街地区也进入了落成高峰期。年该地区有个项目 竣工落成面积达万平方米但该地区的市场供应和需求直以来对 北京优质写字楼市场的影响较小这是由于金融街特殊的客户群所决定 的但对市场仍将产生定的影响。 中关村及亚运村预计也有万平方米写字楼面积供应虽然该地区 市场供应开始放缓但由于年该地区供应量较大在年时基 本是处于消化存量的阶段市场将继续承受定压力。综上所述 年北京优质写字楼市场已开始进入供应高峰期市场需求也将同时上升 但幅度相对较小租金小幅度走低但不同区域不同项目表现差异较大。 高级住宅供应量增大 随着年北京高级别墅进入落成高峰期北京别墅租赁市场竞争 更加激烈。新项目逐渐增多不但对市场平均租金产生冲击更对落成 较早的项目造成压力。在此情况下发展商多采取降低租金的方式刺激 市场需求而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修更换家具 电器等措施来增加竞争力。 年北京市场高级住宅的供应量在套左右市场总体需求 量比年有所上升但受新增供应量增加的影响市场的租赁价格将 与年持平或有缓慢的下降受开发商的专业水平有所提高的影响 高级住宅的产品品质也会更好。 目前新的别墅项目还没有对别墅市场产生大的影响。些在租赁 市场表现活跃的项目主要情况如下 较受租户欢迎的别墅项目如香江花园莱蒙湖别墅的些户型均 有客户待租租金保持平稳。此外枫叶园香江花园四期的些户型 在经过装修升级后租金会出现上调高档公寓项目如位于东方广场的 汇贤豪庭月开始租赁入住率达到万国公寓为。 服务式公寓项目如雅诗阁国贸公寓嘉里中心万国公寓东 湖公寓都保持较高的入住率和租金水平租金平稳均保持在美 元平方米月。 商铺市场竞争激烈 年北京市商业新供应量主要集中在中央商务区中关村地区 金融街地区以及部分大型住宅小区内越来越多的商业面积集中在含有 写字楼公寓和酒店的综合项目尤其在中央商务区和中关村地区。北 京未来将出现些大型购物设施和购物街例如华贸中心水世界商城 万柳购物中心中关村国际商城中关村广场金融街四季天地西环 广场郦城等等面积在万平方米之间。 另外北京市商业发展的重点将转移到三环路四环路及五环路以 外的周边地区。未来商业区主要集中在前门崇文门地区中央商务区 中关村科技园以及四环和五环地区。王府井商业中心主体部分营业面积 总规模控制在万平方米左右西单商业中心营业面积总规模控制在 万平方米马甸地区将建立个商业区来服务周边居民商业区的营业 面积在万万平方米之间大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新 型现代化商业中心营业面积总规模在万平方米左右。 为了控制商场和超市的数量和规模避免北京出现商业过剩的局面 政府提出了些措施包括营业面积万平方米以上的大型商场只 能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。营业面积万 平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。新发 展平方米以上的大型超市包括大型仓储式商场与相邻大型超市 之间的距离不得小于米。二环路以内近期不再新发展大型百货店。 相对于亚洲的香港新加坡马来西亚日本等地北京的零售物 业市场不够成熟。不过从现在到年优质零售物业的新增供应将接近万平方米其中大部分集中在和中关村等热点区域。但是 如此大量的未来新增商业面积可能仍难以满足众多亟待进入高档地段 的零售商的需求。 为了充分利用目前商铺面积供求之间的差距确保与今年和年 入市新项目间的竞争优势现有的些购物中心正试图提高其建筑外观 和零售租户的档次。尤其是东方广场新东安甚而国贸都在大张旗鼓 地实施重新定位战略。另方面家乐福也在对其在中国的家店进行 升级。 年北京有个项目落成提供了约万平方米的优质零售商业 面积需求方面外资零售商的市场需求保持较为旺盛尤其在大型市 场和便利店方面另外具有真正意义上的国际品牌也在加速进入北京 市场的步伐这将直接导致北京高档零售物业市场需求增加。另方面 国内零售商也将加快扩张的步伐以抵御来自多方面的市场竞争。预计 年市场对北京优质零售物业市场需求将保持供需两旺的市场前景 租金继续保持平稳。但地处主要商业区的优质上铺租金仍有上涨空间。 普