1、“.....室内和室 外露天空间将通过设计有机地结合起来。此外，现存建筑在保持原貌 的同时尽量以些简捷轻巧的建筑形式连接起来，以便增强中心公园 建筑的整体感。 根据周边道路情况，主入口将位于金街出入口处，即赤峰 道和平路和丹东路的交汇处。并在入口两侧以历史艺术长廊和花 坛，吸引人流，增加出入口的效果。由于未来中心花园内部将采用步 行形式，因此将新华路与营口道交汇处的支路可以做为辅助性出入 口。另外，承德道支路处的花园路号建筑出入口距新华路号建筑 出入口距新华路非常近，且目前其进入车辆不干扰中心公园内部，因 此，为方便此处酒店和的消费者车辆出入，可以将此支路作为酒 店和的专门出入口。其余三条支路封闭起来，并加装顶棚，用做 商业街区。 预计中心花园需要提供个车位才能基本上满足停车场 的需要。距离中心花园非常近的路停车场面积约，平方米左右......”。

2、“.....历史底蕴比较浓厚， 建筑风格比较明确，有利于项目的开发。 天津市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发 项目之。市委市政府旅游局开发区管道步行商业街，有可能会带来 大量中低消费人群，必将影响本项目品质。 周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大的 停车场，但短时间内还是会影响来本项目的高端自驾车客群。 三机会分析法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予 积极关注和配合，都为项目的成功开发提供了有效保障。 二劣势分析 周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目的客流。 紧邻和平路步行商业街和滨江造集高尚餐饮休闲娱乐为 体的社区，加之具有浓厚历史文化底蕴的建筑群体，可持续发展空 间可观。 政府支持 天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政 府对此项目大力支持类似的建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑......”。

3、“..... 市政配套 该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区。 地块规模 地块规模为，适宜打环境 该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特。例 如位于花园路号的幢带有庭院的欧式三层小楼是著名爱国将领 吉鸿昌先生旧居花园路号建筑是天津近代著名的实业家章瑞亭先 生旧居。交通较为便利。由于可视性较好， 各条通路均能看到项目内部状况。 自然环境 项目核心地带是个占地平方米的花园，周围矗立着 栋各具特色的欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静的环境。 人文分析分析 优势分析 地理位置及交通 本项目地处天津城市中心，紧邻和平路步行街，周边商业众多， 是天津最为繁华的地区，也是商业发展的重要地段。 有多条市级道路经过本项目，策划，形式较单面向的客户以 年轻人为主，经营特色不突出，效益般。咖啡厅近几年发展很快......”。

4、“.....档次较高的健身俱乐部在 家左右。 第三章项目竞争力时期曾达到家，而截 至年，存活的只剩下家。夜总会娱乐城歌舞厅象雨后 春笋的出现，但经营状况良莠不齐。 新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧 较为闻名。但由于缺乏总体规划体市场分为文化艺术市场传统休闲 娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。 文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆的供应 量相对较少各类艺术表演场所个。 传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰公寓的项目，但是 般都不提供酒店式服务，因此不能算是真正意义上的服务式公寓。 文化艺术及休闲娱乐市场 文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂的市场，根据各市场的 特征以及消费者的类型，将其整店公寓喜来登酒店公寓和泰达国际公寓等几 家酒店服务式公寓，总共提供大约套公寓单位......”。

5、“.....其平均租金在元 月平方米。另外，还有家标榜为服务式善和扩大 伴随着城市改造，天津将会给人面目新的感觉，这对天津酒店业提 供了更大的需求。 酒店服务式公寓市场 天津真正意义上服务式公寓很少，目前只有天津国际大厦奥 林匹克大厦利顺德酒的良好水平。 天津作为直辖市，有着悠久的历史和深厚的文化底蕴，目前城市的大 规模建设，海河沿线的改造，会有许多有特色的游览娱乐消费的景 点被开发出来，旅游的产品结构和产业规模都会不断地完的价格直以来保持着相对较为平稳的水平， 平均房价在元天，实际成交价格约为元天。 由于现存供应量还相对较少，竞争压力较小，因此天津五星级入住率 仍然较为理想。五星级酒店平均入住率保持在类客房间，房间数占全市。根据市 政府规划，在年奥运会前，天津市场至少需要开发建设家四 星级以上的酒店，其重点会分布在滨海新区和中心城区贸易商务频 繁的商务区......”。

6、“.....房间数占全市。根据市 政府规划，在年奥运会前，天津市场至少需要开发建设家四 星级以上的酒店，其重点会分布在滨海新区和中心城区贸易商务频 繁的商务区。 天津市五星级酒店的价格直以来保持着相对较为平稳的水平， 平均房价在元天，实际成交价格约为元天。 由于现存供应量还相对较少，竞争压力较小，因此天津五星级入住率 仍然较为理想。五星级酒店平均入住率保持在的良好水平。 天津作为直辖市，有着悠久的历史和深厚的文化底蕴，目前城市的大 规模建设，海河沿线的改造，会有许多有特色的游览娱乐消费的景 点被开发出来，旅游的产品结构和产业规模都会不断地完善和扩大 伴随着城市改造，天津将会给人面目新的感觉，这对天津酒店业提 供了更大的需求。 酒店服务式公寓市场 天津真正意义上服务式公寓很少......”。

7、“.....总共提供大约套公寓单位。这几个项目均由 管理及服务水平流的物业公司进行管理。其平均租金在元 月平方米。另外，还有家标榜为服务式公寓的项目，但是 般都不提供酒店式服务，因此不能算是真正意义上的服务式公寓。 文化艺术及休闲娱乐市场 文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂的市场，根据各市场的 特征以及消费者的类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲 娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。 文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆的供应 量相对较少各类艺术表演场所个。 传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截 至年，存活的只剩下家。夜总会娱乐城歌舞厅象雨后 春笋的出现，但经营状况良莠不齐。 新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧 较为闻名。但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向的客户以 年轻人为主，经营特色不突出......”。

8、“.....咖啡厅近几年发展很快， 星巴克和上岛咖啡的经营状况较突出。档次较高的健身俱乐部在 家左右。 第三章项目竞争力分析分析 优势分析 地理位置及交通 本项目地处天津城市中心，紧邻和平路步行街，周边商业众多， 是天津最为繁华的地区，也是商业发展的重要地段。 有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。由于可视性较好， 各条通路均能看到项目内部状况。 自然环境 项目核心地带是个占地平方米的花园，周围矗立着 栋各具特色的欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静的环境。 人文环境 该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特。例 如位于花园路号的幢带有庭院的欧式三层小楼是著名爱国将领 吉鸿昌先生旧居花园路号建筑是天津近代著名的实业家章瑞亭先 生旧居。类似的建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。以上 这些都为本项目注入了文化历史因素......”。

9、“.....市政建设条件良好，属成熟社区。 地块规模 地块规模为，适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为 体的社区，加之具有浓厚历史文化底蕴的建筑群体，可持续发展空 间可观。 政府支持 天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政 府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予 积极关注和配合，都为项目的成功开发提供了有效保障。 二劣势分析 周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目的客流。 紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来 大量中低消费人群，必将影响本项目品质。 周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大的 停车场，但短时间内还是会影响来本项目的高端自驾车客群。 三机会分析 本项目内的建筑很多都有近年的历史，历史底蕴比较浓厚， 建筑风格比较明确，有利于项目的开发。 天津市政府大力开发旅游资源......”。