1、“.....目前长沙房地产市 场上独栋别墅销售情况较好，其综合销售率已高达。 联排别墅价格基本至元以上，由于供应量大，目前长 沙房地产市场上联排别墅销售情况稍显落后，其综合销售率为， 年来开盘项目基本已逐渐进入尾盘消化期。 双拼别墅价格基本提升至元以上，市场供应量少，价 格被低估，销售情况较好。 五长沙高端物业开发机会分析 中小型别墅类产品市场认同度较高，经济型别墅受客户追捧 长沙高端别墅市场独栋以，联排以......”。

2、“.....目前 在资金具备的前提下，对项目地块开发合理规划，首期以少量 精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。 市场信息及可行性分析见附件。 附件长规模的前提下，合理制定地块开发规划，采取 短平快的滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周 期过长带来的市场风险。以达到投入产出最佳状态。 四首期产品快速入市，抢占市场先机 现场土方开挖回填，产品尽量依 地势而建，从根本上控制开发成本。既可降低开发成本又可保留原生 态坡地，打造低密度高端产品，从而提升物业价格。 三合理控制开发周期，滚动式开发 在确定项目开发满足市场需求。在推售节奏上，可以把小高层高层产品 放在中后期，等项目和区域发展比较成熟再进行销售，比较容易为市 场和客户所接受。 二采取低容积率低密度开发模式 借此降低开发规划......”。

3、“.....以供参考。 降低的制约 根据项目的实际情况来看，可以在部分位臵景观相对不太理想 的位臵规划小高层和高层小户型产品满足政策需要，并通过户型创新 和面积赠送已具备时机已成熟，不仅符合国家的 有关方针政策，而且能够产生定的经济效益和良好的社会效益， 因此从企业角度来看，项目总体判研可行。 项目实际操作上存在定问题。以下为我司针对该地块开发所提格。 四开发周期的问题 项目占地余亩，属于大盘开发行列，开发周期过长，市场不 确定性因素及风险政策风险市场风险金融风险等加大。 七结论及建议 综上所述，各项基础条件售单 价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。 三容积率的确定问题 容积率的大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高 将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品 价......”。

4、“..... 二场地施工条件问题 现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大的落差。将对后期施工 及成本控制产生很大影响。开发成本较大幅度的增加使得项目销块主要问题小结 的制约问题 根据长沙市的相关文件规定，本项目执行以下占的 政策，而从本项目的资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低 密度低容积率的高品质大面积物业务内部收益率动态投资回收期年 静态投资回收期年 该项目在出售时的全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，具备定 的抗风险能力......”。

5、“.....当期现金流量 累计 五现金流量分析 表四现金流量动态表 序号分期项目年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年 现金流入 销售收入 其它收入 现金流出 开发建 年第期 双拼别墅 联排别墅 独栋别墅 年第二期 双拼别墅 联排别墅 独栋别墅 年第三期 双拼别墅 联排别墅小高层 商业 年第四期 双拼别墅 小高层 商业 合小高 第四期小高层为主双拼 四分期销售收入规划 表三销售收入规划表注容积率 销售年份开发期数产品类型销售单价元销售体量销售收入万元分期收入万元 小高 第四期小高层为主双拼 四分期销售收入规划 表三销售收入规划表注容积率 销售年份开发期数产品类型销售单价元销售体量销售收入万元分期收入万元 年第期 双拼别墅 联排别墅 独栋别墅 年第二期 ......”。

6、“.....本项目的财务指标满足有关标准的要求......”。

7、“..... 六地块主要问题小结 的制约问题 根据长沙市的相关文件规定，本项目执行以下占的 政策，而从本项目的资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低 密度低容积率的高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本 项目的定位和开发建设。 二场地施工条件问题 现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大的落差。将对后期施工 及成本控制产生很大影响。开发成本较大幅度的增加使得项目销售单 价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。 三容积率的确定问题 容积率的大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高 将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品 价格。 四开发周期的问题 项目占地余亩，属于大盘开发行列，开发周期过长，市场不 确定性因素及风险政策风险市场风险金融风险等加大。 七结论及建议 综上所述，各项基础条件已具备时机已成熟......”。

8、“.....而且能够产生定的经济效益和良好的社会效益， 因此从企业角度来看，项目总体判研可行。 项目实际操作上存在定问题。以下为我司针对该地块开发所提 出的些开发建议，以供参考。 降低的制约 根据项目的实际情况来看，可以在部分位臵景观相对不太理想 的位臵规划小高层和高层小户型产品满足政策需要，并通过户型创新 和面积赠送满足市场需求。在推售节奏上，可以把小高层高层产品 放在中后期，等项目和区域发展比较成熟再进行销售，比较容易为市 场和客户所接受。 二采取低容积率低密度开发模式 借此降低开发规划，尽量减少现场土方开挖回填，产品尽量依 地势而建，从根本上控制开发成本。既可降低开发成本又可保留原生 态坡地，打造低密度高端产品，从而提升物业价格。 三合理控制开发周期，滚动式开发 在确定项目开发规模的前提下，合理制定地块开发规划......”。

9、“.....缩短项目开发周期，尽量规避开发周 期过长带来的市场风险。以达到投入产出最佳状态。 四首期产品快速入市，抢占市场先机 在资金具备的前提下，对项目地块开发合理规划，首期以少量 精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。 市场信息及可行性分析见附件。 附件长沙市高端物业市场分析 附件二中臵业铁长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩计算 附件长沙市高端物业市场分析 长沙高端物业版图分析 长沙别墅分布图 据不完全统计，目前，长沙别墅产品主要集中在市府麓谷麓南新南城 星沙北城五大板块，其他板块如东城金鹰城板块则少量分布。目前长沙市场 上在售的别墅项目受容积率限制，多为类别墅复合型项目，未来年长沙别墅 项目潜量市场约万，可供应套数约为套以平方米的套均面积 计算，目前在售总量达万......”。