1、“.....并分流部分潜在客户。双台子区居住环境与超前市政规划对盘锦区地产开发分流影响。目前盘锦区部分楼盘由于长时间知名度，会在项目住宅部分发售前期吸纳部分潜在客源。由于紧靠项目，项目启动对本项目而言形成了直接威胁。企业经营外部环境主要有经营环境，硬件环境，政策法律环境等，处在不断变化经营环境中心内容是市场。正确经营决策，抓住有利投资机会，就能使企业不断盈利，在竞争中立于不败之地。本项目存在威胁主要来自竞争对手。第三章项目定位及销售预测项目定位项目市场定位定位地标盘锦区乃至全市特色商住项目定位二城市形象窗口盘锦商业形象典型代表目标市场定位目标区域由于本项目地，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞刀切限制，不会影响正常经济发展和社会需求，当然政策带来振荡不可避免波及到盘锦市地产市场。征地拆迁影响中央强调不允许占用亩基本农田。上收县级以下土地审批权限。堵住以前土地协议出让口子......”。

2、“.....土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补偿等三项列入八件实事考核当中，盘锦市贯彻落实毫不含糊。是征土地补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿信访办结率。立项规划影响坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。目前盘锦市开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中项目不会受到大冲击。资金来源影响银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入，限制对购买第二套房贷款，对购买第四套房以上投资性购房不予贷款等。在无法获得廉价充分资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链紧张，些在售项目也加大促销力度......”。

3、“.....进入新轮开发。从盘锦市房地产开发资金到位情况看，盘锦市房地产开发对银行贷款依赖程度不小。月底到位资金中，国内贷款虽只占，但考虑到施工企业垫资中银行贷款预售商品房中个人住房按揭自筹资金中关联企业使用贷款等因素，银行资金占房地产开发投资比重超过五成。面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。从销售情况看目前销售和空置面积降升，就颇受人们关注。是销售下降。截止月底，盘锦市商品房销售面积万平方米，下降，喜是预售面积成倍增长，累计预售面积万平方米，同比增长倍二是空置上升。全市商品房空置面积万平方米，增长倍。从空置时间上看，年内占在年至三年内占三年以上仅占。空置类型以住宅居多，占。空置面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数体现空置率上升。如银苑和明珠房地产小区空置超过万多平方米就属这类情况......”。

4、“.....同比下降，缓冲下半年空置压力。趋势判断随着国土资源日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规颁布，对于房地产市场情况变化趋势，可总结出以下几点城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民住房需求正在从满足生存需要向舒适型转变。盘锦省统计局最新统计资料表明，城镇有居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境卫生物业管理差住房消费占城镇居民消费支出第二位，居民有购房意向。盘锦省城镇居民人均使用购房贷款元，与全国城镇人均使用购房贷款元相比，还有定距离。只要转变消费观念，改善住房条件愿望就可以转变为住房有效需求，进步扩大住房消费完全可以实现。加快城镇化进程将创造新住房需求。加快城镇化进程是建设全面小康社会重要措施。根据规划，到年盘锦省城镇化水平达到，城镇人口将从年万发展到万，新增城镇人口万。这意味着每年将新增城镇人口万。大量农村人口向城镇转移......”。

5、“.....产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。住宅与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。年盘锦省房地产开发完成投资亿元，占固定资产投资比重，占比重，分别低于全国平均水平个百分点和个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是盘锦省经济发展客观需要。④启动汽车消费将促进住房消费。截止月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长，成为金融机构新信贷增长点。随着汽车走进老百姓家庭，人们居住观念发生了深刻变化，原有居住空间显得日益狭窄拥挤，更加向往宽敞优美现代居住空间，住房更新换代加快。全省个人购房消费贷款余额比年初增长，高于去年同期增长速度个百分点。三区域市场分析双台子区处于盘锦市区东北地带，地价较中心地区低。相应商业和其他配套环境基础般，该区房地产开发以住宅开发为主且价格差异不是很大。另外布局比较分散，不具备规模化......”。

6、“.....周边小规模楼盘纷纷异军突起，般分布在长江路两厢临街。可以预计在未来两年内盘锦区商品住宅竞争将成为整个城市板块竞争又沸点。盘锦区目前基本上商业发展方向以物流业为主，区内现有零售商场面积约万平米，占零售商场总体量约现有专业市场面积平米，占现有专业市场总体量，在租在售零售专业市场面积万平米，占全市在租在售专业市场总体量。四项目利弊分析优势区位优势项目位于盘锦市中心建设广场西侧，在有序旧城改造建设中，该区域经济将更长足发展。项目定时期垄断性和地块特质稀缺性是销售率有利保障。交通优势本项目具备良好区域交通条件，铁路，公路以及航空均十分便捷。景观优势从空中鸟瞰本项目，高达绿地率和户外生态绿洲勃勃生机本项目沿袭了青少年科普乐园文化气质，使本项目保持着浓厚书香氛围，加之发展商创新理念和别具心裁建筑风格，使项目成为内外俱秀市区标志性建筑物，引领人们种新生活体验......”。

7、“.....周边各项配套相应俱全。本项目范围内亦设有超市，停车场，青少年培训基地，科普展馆，青少年生态植物园，儿童乐园，市民活动休闲广场，喷水广场，健身俱乐部，餐饮等功能，使本项目具备良好综合质素和竞争优势。政策优势本项目经盘锦政府办公会议初步定位为本区重点项目已经开始申报市重点项目，并由区政府组织成立项目协调小组，协助相关手续办理和理顺有关部门关系，为项目顺利建设护航。产品优势项目规划及建设规模在荷塘区属领先。劣势保险公司和中国银行位于项目南北两端，造成定程度视觉障碍，有损项目整体形象。机会本项目居住规模人口数约人，加上周边学校，汽车站流动人群以及附近小区居住人群，给经商环境带来充足人气。本项目所在区域目前仅有量贩购物城，居民购物已不局限于此家，大多经常移步至其他区，本项目启动在吸引新星客户分流同时也将吸引其他区域居民前往本项目青少年素质培训基地功能，给广大青少年提供了个多元舞台......”。

8、“.....发展商别具匠心建筑风格，造就个宜商宜居，集休闲，娱乐，观赏等多功能为体商住胜地，将大大吸引市民前来购物。进入大背景下，随着城市化进程加速，盘锦区物流配送领袖地位将促进经济产业发展，各种基础设施配套和周边环境将持续改善，城市品味将得到极大提升。周边楼盘开发成功带动了整个区域市场盘活，区域高尚人文居住板块正形成。威胁周边出现其他新兴商品住宅以及机关单位配套住宅项目将以竞争者姿态出现，并分流部分潜在客户。双台子区居住环境与超前市政规划对盘锦区地产开发分流影响。目前盘锦区部分楼盘由于长时间知名度，会在项目住宅部分发售前期吸纳部分潜在客源。由于紧靠项目，项目启动对本项目而言形成了直接威胁。企业经营外部环境主要有经营环境，硬件环境，政策法律环境等，处在不断变化经营环境中心内容是市场。正确经营决策，抓住有利投资机会，就能使企业不断盈利，在竞争中立于不败之地......”。

9、“.....第三章项目定位及销售预测项目定位项目市场定位定位地标盘锦区乃至全市特色商住项目定位二城市形象窗口盘锦商业形象典型代表目标市场定位目标区域由于本项目地用万，其他财务费用暂不考虑。项目总成本费用上述项之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用为万元。三项目损益项目利润总额销售收入项目总成本销售税金万元所得税额项目总利润万元税后利润为万万元四经济评价结论投资利润率投资利税率项目静态财务分析损益情况序号项目指标金额万元说明销售收入总成本总投资营销广告费万元财务费用税金及附加利润总额所得税额税后利润投资利润率投资利税率五敏感性分析该项目分别就销售收入投资单因素变化对利润总额收益率影响敏感性分析，具体分析情况见下表变化率净利润万元投资利润率基本方案投资总额销售价格计算结果表明，投资因素和销售价格对项目投资收益影响都很大。因此应严格控制建设成本，把握销售价格，尽可能回避风险......”。