1、“.....带来了房地产市场的繁荣。 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房平方米左右总体好销，环境，绿化，配套， 物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受 到青睐。中国房地产信息谢家瑾 以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的 出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相致的。 二市房地产市场分析 年房地产市场 年市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。是全市房地产开 发总投资达亿元，较年增长全市总开工面积万平方米，比年 增长总竣工面积为万平方米，比年增长其中住宅竣工面积达 万平方米，占全市总竣工面积的，比年增长全市商品房销售总面积为 万平方米，其中住宅为万平方米，占总面积的......”。

2、“.....二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数 为户，比年增长，租赁总面积为万平方米，比年增长，年租金 总额为亿元，比年增长。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为 户，比年增长，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明市年 房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。 个人购买率进步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标， 年第四季度商品房销售额为亿元，其中个人购买为亿元，个人购买率为。从 图中可以看出年市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到的水 平，个人购买率的不断上升，也从个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并 且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。 房地产投资进步加大，投资结构更趋合理......”。

3、“.....在上季度的基础上进步增长，从左图看出年各季度市房地产投资增长非常迅 速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有 力的拉动作用。 价格指数 季度 二季度 三季度 四季度 截止年月份，全市完成住宅投资亿元，占房地产总投资的，年 市住宅累计总投资亿元，占房地产总投资的。其中住宅类物业价格指数具体见 下表 各季度市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价 格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的 基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。 市场特点分析 宏观市场特点 住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。年，市正式步 入住宅的商品时代......”。

4、“..... 货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过年的过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民等靠要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。 年月日以前，凡购买公房次性付款的，可享受的折扣优惠年岁末，购买现住 公房次性付款享受优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。住宅这个人们生活 消费中占用资金量月， 全国商品房平均销售价格为每平方米元，同比增长，是下半年以来的最高增幅。其中， 商品住宅销售价格为每平方米元，比前个月增加元。今年，房地产开发投资明显 快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前个月，全国完成房地产开发投资 亿元，同比增长，增幅比去年同期提高个百分点，房地产开发投资占固定资产投资 比重达。受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前 个月，全国累计土地开发面积万平方米......”。

5、“..... 三积金归集商业银行住房贷款的有力支持 据统计，今年全市公积金归集额为亿元，超过政府亿的目标，公积金使用亿元，截 止今年，公积金历年累计归集额为亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化贷款额度的 加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。 在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论国家 宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进步发展和活跃， 因此可以说花园项目在投资机会选择决策地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。 第三章项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件， 地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据......”。

6、“.....现在先对区房地产市场作简要的概述。下图表是区年 的房地产价格和指数 区价格区指数 季度 二季度 三季度 四季度 年第四季度区的价格指数走势由上季度的下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二 季度高度，因为区的房地产价格水平在市是属于较高的，而今年房地产开发大多集中在 江南地区，使得该区的住宅价格徘徊不前，区由于自然条件的限制使得住宅开发投资大部分 都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路香港路带，是房地产开发投资较集中的地带， 主要原因是该地区的建筑密度较小，交通便利，距离中央商业区较近，这代拥有台北花园 台南花园德富花园澎湖高级公寓台北花苑，碧波公寓国信城园林小区等众多的住宅小 区。位于高雄路的国信城园林小区，年月开盘，目前已属尾房，但第四季度以元 平方米的现房价格出售了平方米，销售业绩较好。 竹叶山带也是该区房地产投资的热点地区之......”。

7、“.....根据城市 空心化的理论，离市中心区有定的距离，自然环境较好，并且有开发大片住宅小区的条件， 是未来最适合居住的地区之。这带已经有佳海华苑别墅竹叶山花园生态花园等住宅 小区。这地区在未来升值的可能性较大。位于该地区的东方恒星园，本季度期房销售价格为 元平方米，低于区的均价，本季度销售了万方。 投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地 理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部 分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。 土地性质及地理位置综述 地块面积净用地面积公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用 地构成，较平整。 该地块位于区乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块 的延伸四周也大致是望平原......”。

8、“.....主要有石桥村，塔子湖村由渔 家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成，新春村有人左右还有成片的采地和 零星的湖面分布在地块周围。 地块自然景观及环境质量 自然环境 该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。 以下为地块四个方向的环境情况 南向 远望是条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯 而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的大道平行延展，该方向上因有 高压输电线路沿大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都被干扰，另外 区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。 北向 北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。 东向 远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺......”。

9、“.....黄 孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。 西向 西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的 新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。 项目周边情况 我们选择以本地块为中心，南至五干道发展大道，北至张公堤附近，东西以姑嫂树路 和岱黄公路两侧为界，集中调查。 地形地貌状况详见附图地形地貌图略 物业形态划分图详见附图物业形态划分图略 局部放大图详见附图局部放大图略 岱黄公路带区域调查 自然环境该带为平原地段，靠近黄孝河，两旁不远处有若干小湖，附近的村落有石桥村， 塔字湖村，新春村，都属于乡。乡乡政府靠近竹叶山路，距石桥村不到米。 附近设有成片的自然林或人工林，惟有路两旁不多的树林，大车过后，尘土飞扬，该地段 绿化较差，但也没有什么大型的污染源。 社会环境道路路面状况较差......”。