1、“.....出现亏损。 地价售价变动对财务内部收益率的影响 地价上升时，将引起该宗地的财务内部收益率分别下降 当地价上升至时，该项目的财务内部收益率等于基准收益率， 到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益 率。 售价下降时，项目的财务内部收益率已下降到，不能满足预期的基准 收益率。 地价售价变动对投资收益率的影响当地价上升时，项目的投资利润率将下降至，已不能满足预期的投 资利润率。当售价下降时， 税金计算见表 因为首期发售计划在宗地接手后第个月时......”。

2、“.....而土地 增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超额累进税率 来计算征收的，增值额是纳税平竞投报价为万元。具体测算详见附表。 项目财务评价 由于香蜜湖宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的 市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。 项目盈利能力分析受回报率极限为，正常期望投资回报率 为，市场投资回报率的上限为。 则该宗地的地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。 扣除宗地转让契税，则得该宗地的竞投报价范围为万元，正常 市场水售考虑为元个，则测算出总销售收入 为万元。具体测算详见附表。 地价成本测算 根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争 程度，取定开发商投资该宗地的可承开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成 本费用为万元。具体测算详见附表......”。

3、“.....高层为元，低层为元， 停车位为便于计算，全部按销因为项目的 融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息 费用计算和资金筹措计划都暂没计算。 宗地地价测算 地价之外的成本测算 参考目前建筑市场及房地产因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司 在资本市场的能力高低。该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人的 资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷......”。

4、“.....其中可行性研究 及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层 住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。 与此对应的项目投资与融资计划如下表所示 表项目投资设方案设计 建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。 计划整个地块的开发建设周期为个月......”。

5、“.....建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考 虑将高层建筑的首层架空绿化。则 绿地面积为 道路规划占地面积为 表用地平衡表 项目用地面积所占比重人均面来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含 别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考 虑，车库规划面积位为。 园林绿化及道路 为体现高尚住宅区的均每栋面积为，占地面积计， 规划总栋数为栋。总计占地面积为 公建配套 幼儿园，按两层考虑，其占地计， 社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。 停车位 基于该地块未总建筑面积， 住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户。 计划规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基底面积计。 别墅 总建筑面积， 别墅规划为栋，平均总建筑面积， 住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户......”。

6、“.....住宅总基底面积计。 别墅 总建筑面积， 别墅规划为栋，平均每栋面积为，占地面积计， 规划总栋数为栋。总计占地面积为 公建配套 幼儿园，按两层考虑，其占地计， 社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。 停车位 基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含 别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考 虑，车库规划面积位为。 园林绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考 虑将高层建筑的首层架空绿化......”。

7、“.....首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。 计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究 及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层 住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售......”。

8、“.....而融资结构的优劣又取决于公司 在资本市场的能力高低。该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人的 资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目的 融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息 费用计算和资金筹措计划都暂没计算。 宗地地价测算 地价之外的成本测算 参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成 本费用为万元。具体测算详见附表。 销售收入测算 参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为元，低层为元， 停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个......”。

9、“.....具体测算详见附表。 地价成本测算 根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争 程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为，正常期望投资回报率 为，市场投资回报率的上限为。 则该宗地的地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。 扣除宗地转让契税，则得该宗地的竞投报价范围为万元，正常 市场水平竞投报价为万元。具体测算详见附表。 项目财务评价 由于香蜜湖宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的 市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。 项目盈利能力分析 税金计算见表 因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。而土地 增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超额累进税率 来计算征收的......”。