1、“.....建筑面积在 平米之间，单价约在元，总价在万之间的中挡住宅以 及经济适用房。 通过调研分析，我们可以得出南城住房市场需求的几个特点 南城拆迁改造动迁居民数目多，回迁需求强盛。 南城地价相对低廉，中低价位商品住宅将成为市场主导产品。 政府大力支持南城经济适用房项目的开发建设，给予多项优惠，加之四 环路的开通和市政配套的逐步到位，将吸引其他地区的购房者前来购房。 微观影响因素分析 地段位置因素分析 区域内房地产市场总体状况呈现以下几个特点 区域范围东起成寿寺路西到刘家窑桥南侧横七条北起南三环南至南 顺路沿线，详见附区域项目示意图 第，四环主路年全线贯通，给南城的经济发展，尤其是房地产业发 展创造了个良好的发展机遇。由于便捷的环线交通同时串起了中关村高科技园 区奥林匹克体育中心中央商务区亦庄经济技术开发区等未来经济热点地区......”。

2、“.....盘活了房地产市场，吸引来了更广泛的客源。 第二，由于受到传统观念的影响，南城的发展与京城其他区域相比略显落后。 北京历史上就有东富西贵南贫北贱的说法，宁要城北张床，不要 城南套房的例子也屡见不鲜。人们观念上的束缚使得城南的经济发展市政 建设等在很长段时间内基本处于停滞状态。 基础设施与公共设施分析 第，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而废弃的工业用地。区域 内道路网稀疏，市政配套设施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活的购房 者或者欲塑造成熟居住社区典范的开发商来说，外部环境短期内不甚有利。 第二，区域内多数项目以塔楼为主，且规模偏小基本在万平米以下， 分布零散，没有形成聚合效应，社区氛围不浓，人气不旺。 第三，政府进步加大对南城危旧房改造的力度，并且投入巨资完善南城的 市政设施配套。目前本区域内的房地产市场投资量相对较少，需求旺盛......”。

3、“.....由无房户拆迁户危旧房改造户为需求主体而引发的对中低价位 住宅的需求将越发强劲。 价格走势分析 从总体来看，四环路周边的区域都将因通畅的交通和由此带来的市政配套设 施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘的开发成本上依然存在 降价的空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。 以本案区域为例，四环的贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高的 北部和东部的购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中的影 响。即我们所说的四环的贯通使北京的区位概念走向模糊，它在定程度上改变 着选择四环定居的人群的区域居住需求和观念。 受此影响最显著的就是南城的房价，以南四环方庄桥南的方安苑为例，四环 开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。随着政府对南城改造工作力度的加 大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大的升值空间......”。

4、“.....本案区域内的房地产项目 价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间 的个水平。三南城经济适用房项目调研分析 南城经济适用房项目市场调研 项目主流价位分布 从南城经济适用房的价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在 元以下的有两个在元之间的有八处价位在元之 间的有四处。元之间的经济适用房项目占到南城市场供应总量的近六 成，在这部分项目中，以主力户型平米上下的两居平均值来计算，此类 物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应的主流。对于 区位相对较好，品质较高的楼盘，按照最高限价元计算，总价约在 万元，其市场供应总量也占到近三成。两项汇总，我们可以看出目前经济适 用房中，总价在万元的项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供 应总量的近七成。 其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成的城区居民来说......”。

5、“.....而且，由于房地产项目的价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户的利益， 现有开发项目 丰益城市花园 百环花园 富华家园 顶秀新园 康宁居 北潞园 政馨家园 政华家园 长安新城 今日家园 百环花园 康宁居 北潞园 政馨家园 政华家园 区域周边竞争项目市场调研 参阅附件项目周边竞争楼盘调查表 产品建议 通过对周边项目的分析，结合本案的实际情况，我们认为，本案的投资开 发存在以下机会点和风险点 投资机会点分析 市场趋于成熟 北京房地产市场经过了十几年的风雨历程之后，已经逐步形成了体系健 全操作灵活有章可循有法可依的规范成熟稳定的市场格局。激烈的市 场竞争也使开发商注意到了提升产品品质，增加产品附加值的重要性。他们正在 从以往的经验中吸取教训，逐步改变经营运作模式，力求市场定位准确......”。

6、“.....与此同时，京城购房者已也纷纷开始觉醒并意识到自己的权利。他们开 始注重房屋的品质房屋的升值潜力以及购房服务的质量。 危旧房改造力度加大 北京市政府年出台了危改加房改的新政策，规定危改不再由开发商承 担。崇文区的龙潭西里金鱼池，宣武区的牛街天桥，丰台区的右外开阳里等 五片成为首批危改试点。房改加危改市政建设带危改文物保护带危改等多种 方式加快了本市危旧房改造的速度。危旧房最多的崇文区，前两年拆迁万 户，算上今年计划拆迁的万户今年全市计划拆除危房万平方米，动迁居 民万户，三年拆迁量达到了危改总量的。预计到年，城区现有 的危旧房都要完成改造。 区域影响因素淡化 年四环路的全线贯通带动了沿线房地产市场的发展，其中尤以南城受 益最大。两广路的改造四环路全线贯通，进步突破了地域对买房的束缚。它 将会把建筑密度高交通不畅房价相对高的北部和东部地区的购买力分散......”。

7、“.....而且四环的开通还将带动 其周边辐射地区的城市发展，南城的丰台科学城亦庄方南地区与亚运村中关村等经济文化科技热点区域串联体，便利的交通在促使城市扩容 的同时，也孕育出了许多城市居住热点地区。 南城地价低廉 由于城南大部分居住用地均来源于旧厂区外迁所遗留下来的工业用地以及 部分农村集体用地，故而在土地成本方面，尤其是土地出让金和拆迁安置补偿费 用相比京城其他地区明显偏低。如开发经济适用房，免去土地出让金后，房价优 势则更加明显。 商业物业开发升温 经历了上个世纪年代末商场供应过热的几年后，商业物业，尤其是商场 的购买力有了定程度的积累。此外，由于城市郊区化的发展，城郊住宅小区增 多，而与之配套的商业设施供应还存在明显的缺口，仅仅依靠底商和沿街商业店 铺是远远不能满足居民需求的。再者......”。

8、“..... 风险点分析及投资建议 打破传统观念的束缚 在北京东南西北四个区域中，上风上水的北部地区历来是人们的首选，无论 是原来家住东城还是西城南城的人都喜欢在有龙脉的北城居住，区域性次弱的 是商务繁华的东部，其次是西部，区域性最强的是南城，北京人宁要城北张 床，不要城南间房的例子很多。由此看来南城的人文环境历史文脉均不如 其他地区，虽然人们的观念在逐步改变，但潜移默化的影响仍不容忽视。因此， 对于在此地区进行项目投资，开发运作中前期的宣传力度应相应加大，适时的运 用全新的宣传理念对项目加以推广。其中包括报纸软文硬文综合性报道平 面广告，以及灵活有趣居民喜闻乐见的户外活动以提升产品的文化内涵与附加 值，尤其要注重前期形象宣传和品牌导入的工作。 完善市政设施，改善城市面貌 南城市政设施的改善尚未全面完成......”。

9、“.....市政 管网的配套也没有到位，给住宅项目开发造成了定的困难，同时也降低了部分 目标顾客的购房热情。同时，南部地区特别是东南地区城市园林绿化面积少， 旧厂房数目多，城市景观不甚良好。开发商若有意在此地区开发建设住宅项目， 市场定位不宜过高，且在前期运作中应加大与政府的合作力度，采用合作的方式积极改善周边城市面貌，完善市政设施，近而整体提升该地区的物业水平。值得 注意的是，此过程时间不依拖得太久，以避免动摇目标顾客的购房信心，减少购 房者的期待值。 市场竞争加剧 自四环开通以来，加之入世申奥成功央行降息等系列利好的影响使南 城逐渐成为开发商角逐的战场。年以来南城住宅项目逐年增多，主要形成 三个热点地区，即西南四环丰台科学城附近南三环沿线亦庄经济开发区。开 发数量和规模逐年增大的趋势使市场竞争加剧，南城的购房者有了更多选择和比 较的机会......”。