1、“.....别墅 多层住宅中高层方案为推荐方案。 初步规划确定的产品规模别墅，套多层住宅， 套中高层住宅层，套商业店面房汽车 库，个车位。 三销售价格 别墅邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工，幢二层别墅只剩 套，每平方米元。澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获 得土地，成本般不会低于元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅 价位应该还会提高，首期拍卖的苏园地块，虽然尚未开盘，据 传别墅价格将定位在元左右，我们认为价位在元之间很 有可能。因此，本项目评价基本分析，别墅售价取元。 关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土 地价格超过元之后，多层住宅的成本将超过小高层。本地块土地起拍 价已超过元，因此，多层住宅成本高于小高层。小高层使用年限比多 层长，但物业管理费用稍高，新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔......”。

2、“..... 万人口，按三口之家计算为万户，每户平均面积平方米，则需要万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表。在年累计可 达金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规 划人口万人。首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商 业为主体包括金融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成 个富有水城特色的居住区和高 人占，外地人占。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升， 年为人，年人，年人，年人， 年月人，累计人。园区现有公积金会员人，还有很大 的潜力。 市场需求预测 根据规划，苏州工业园区以比别墅更难销。因此，本项目评价 未考虑联体别墅方案。 多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段的同类住宅高些。 目前市场行情 据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占，城区 墅和联体别墅等形式， 别墅建三层每套面积太大，因此多为两层。联体别墅可以建三层......”。

3、“.....境内客户能承受的很少，国外客户又不定能看中联体别墅。 因此，理论上分析，建联体别墅可能大，关键是价位如何 别墅容积率小，只有在土地价格很低的情况下，才能拥有较大的用户群， 在土地价格昂贵的情况下，如本项目每套别墅成本不会低于万元， 只能针对境外和国内极少数客户。别墅有别方案八 第二章市场营销策划 市场需求预测 用地要求及产品定位 本地块规划要求临湖至少半的用地须用于低层别墅用地，别墅价位较 高，市场如何其余可建为多层或中高层住宅......”。

4、“..... 财务内部收益率达到基准收益率的累计概率越大则成功的可能性越 大，但获得土地机会就越小。到底多大才合适，由决策者依据对获得该地块 的迫切程度等因素确定。 当财务内部收益率低于的累计概率很大时说 明方案的风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案的财务内部收益率 低于的累计概率都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据财 务内部收益率达到内部收益率期望值基准收益率的方案。此时，可能有多 个方案符合条件，则还需要进步通过财务内部收益率达到基准收益率的 累计概率和财务内部收益率低于的累计概率作出决策。 排除风险大的方案，标收益率基准收益率，每个企业对获得土地的迫切程度 是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不样，基准收益率是不同的......”。

5、“.....财务内部收益 率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低 于的累计概率等四个决策指标。见表 决策方法 决策可以按以下步骤进行 企业先确定目越大，企业获利能力越差， 所冒的风险就越大反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机 会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个 决策方案，供投资者决策。每个方案高限价，财务内部收益率期望值加权平均值， 财务内部收益率达到基准收益率的累计概率成功的可能性，财务内部收 益率低于的累计概率导致损失的可能性。 土地最高限价定得越高，获得土地的机会就 五评价指标与决策方法 评价指标 土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限 价，以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个 指标来反映......”。

6、“.....其目是确定企业可以接受的土地最高限 价，以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个 指标来反映，即土地最高限价，财务内部收益率期望值加权平均值， 财务内部收益率达到基准收益率的累计概率成功的可能性，财务内部收 益率低于的累计概率导致损失的可能性。 土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差， 所冒的风险就越大反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机 会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个 决策方案，供投资者决策。每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益 率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低 于的累计概率等四个决策指标。见表 决策方法 决策可以按以下步骤进行 企业先确定目标收益率基准收益率......”。

7、“.....企业随着土地存量的减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不样，基准收益率是不同的。 从表中选择内部收益率期望值基准收益率的方案。此时，可能有多 个方案符合条件，则还需要进步通过财务内部收益率达到基准收益率的 累计概率和财务内部收益率低于的累计概率作出决策。 排除风险大的方案，当财务内部收益率低于的累计概率很大时说 明方案的风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案的财务内部收益率 低于的累计概率都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据财 务内部收益率达到基准收益率的累计概率来最后定夺。 财务内部收益率达到基准收益率的累计概率越大则成功的可能性越 大，但获得土地机会就越小。到底多大才合适，由决策者依据对获得该地块 的迫切程度等因素确定......”。

8、“.....别墅价位较 高，市场如何其余可建为多层或中高层住宅，市场较大，关键是价位如何 别墅容积率小，只有在土地价格很低的情况下，才能拥有较大的用户群， 在土地价格昂贵的情况下，如本项目每套别墅成本不会低于万元， 只能针对境外和国内极少数客户。别墅有别墅和联体别墅等形式， 别墅建三层每套面积太大，因此多为两层。联体别墅可以建三层，但土地成 本仍然较高......”。

9、“.....国外客户又不定能看中联体别墅。 因此，理论上分析，建联体别墅可能比别墅更难销。因此，本项目评价 未考虑联体别墅方案。 多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段的同类住宅高些。 目前市场行情 据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占，城区 人占，外地人占。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升， 年为人，年人，年人，年人， 年月人，累计人。园区现有公积金会员人，还有很大 的潜力。 市场需求预测 根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规 划人口万人。首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商 业为主体包括金融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成 个富有水城特色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔， 将建成个技术密集的制造业和加工业基地。 万人口，按三口之家计算为万户，每户平均面积平方米......”。