1、“.....解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其 正常的财务效益。 第章项目提出的背景及必要性分析 项目提出的背景 鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十 年前全国人均消费仅为元，目前，这个数字已经达到元与武汉市个商品交 易市场样，集中在市中心区，占据黄金地段，其建场当初就遗留下 的许多问题逐渐显现出来。主要表现在市场硬件设施差，安全隐患严重 大兴路地区位于武汉市城市中心，属市民集居密度类区，人口密度大，城市道路交通本身就满 负荷。由于大兴路地区鞋业批发市场群的存在，使得该地区更是人货为患，行人出行都感困难， 交通严重堵塞。同时，现有的市场经营用房大多为砖混或砖木结构老厂房改建而成，缺乏统规 划，杂乱无章，耐火等级差，加之现有市场普遍存在人货混居的现象......”。

2、“.....效益评价 项目总论 项目概况 性 二目前对人和社会的影响 项目社会效益评价 项目对社会发展的适应 第九章项目效益评价 项目静态盈亏平衡分析 二单因素敏感性分析 第八章项目不确定性分析 三资金筹措计划 第七章项目财务效果评价 二项目投资测算 第六章项目投资估算及资金筹措计划 项目的主要经济技术指标 二资金运作方式资经营方案 投资组合方式 七通风系统 第五章项目投 六电气消防喷淋系统 五电气设计 消火栓系统 排水系统 四给排水设计 生活给水系统 四给排水设计 生活给水系统 排水系统 消火栓系统喷淋系统 五电气设计 六电气消防 七通风系统 第五章项目投资经营方案 投资组合方式 二资金运作方式 第六章项目投资估算及资金筹措计划 项目的主要经济技术指标 二项目投资测算 三资金筹措计划 第七章项目财务效果评价 第八章......”。

3、“.....项目是可行的，具有较好的 开发前景 从动态的环境因素来看，国家宏观金融政策的紧缩，人 民币利率提高......”。

4、“..... 从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑 战并存，只要能采取定措施吸引住核心商户并帮助核心商户留住核 心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其 正常的财务效益。 第章项目提出的背景及必要性分析 项目提出的背景 鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十 年前全国人均消费仅为元，目前，这个数字已经达到元与武汉市个商品交 易市场样，集中在市中心区，占据黄金地段，其建场当初就遗留下 的许多问题逐渐显现出来。主要表现在市场硬件设施差，安全隐患严重 大兴路地区位于武汉市城市中心，属市民集居密度类区，人口密度大，城市道路交通本身就满 负荷。由于大兴路地区鞋业批发市场群的存在，使得该地区更是人货为患，行人出行都感困难， 交通严重堵塞。同时，现有的市场经营用房大多为砖混或砖木结构老厂房改建而成......”。

5、“.....杂乱无章，耐火等级差，加之现有市场普遍存在人货混居的现象，鞋类产品是易燃物品， 旦燃烧产生有毒气体，对人身安全造成极大危害，这都给防火安全埋下了极大的隐患。虽经过历 年来的多次整改，均未能得到彻底解决，市场的管理者及经营者在担心害怕中度日，旦出现问 题后果不堪设想。 市场缺乏发展现代商业物流业的空间 现在大兴路地区鞋业批发市场群的环境和空间显然不能满足现 代商业物流业要求。仅从物流仓储配送方面来看，鞋类产品的产 地来自温州广东福建等外省市，货物销售幅射全省各地及周边六 省市，鞋类产品包装体积大流量大，目前年吞吐量约万，折 标准集装箱万箱，受城市交通管制限制，运输车辆不能及时进入 城区，装卸转运入库作业受阻，货物出库发送也难以及时疏运出去。 由于物流渠道不畅，大宗批发业务受到极大影响，至使些外省的经 销商被迫转往郑州合肥南昌长沙等地购货，客源大量流失......”。

6、“..... 影响城市环境卫生，治安形势严峻 大兴路地区位于中心城区，是市民集居区，人口密度大，现有经 营者及服务人员达万余人，大多属外来人口，给公安机关的治安管理带来极大的压力。同时也带来系列社会问题，如计生管理暂住人 口管理等问题。由于在这狭小的地区集居如此大密度的人口和大量的 流动人员，所产生的生活垃圾城市噪声等严重影响者市民的正常工 作生活学习及城市环境卫生。 市场散乱，缺乏统管理 现有市场各主办单位各自为政，个别市场的主办者，仅为了市场 的经济效益，而缺乏相关的服务，如保洁保安工作等，疏于管理以 致经营者或消费者利益受损害的事件时有发生，而得不到有效的保 护。同时，市场分布散乱，难以形成规模效应，特别是产品按行入市 问题无法解决，也加大了政府职能部门的监管难度。 经营成本较高......”。

7、“.....些店铺年租达万元，相当于购买 本项目店铺的首期付款，经营成本较高，经营效益受影响较大。以现 有周边环境条件更谈不上发展商品展示信息服务办公设施服务 设施等现代商业所必需的配套条件，基本上限制了现有鞋业市场进 步的发展空间，久而久之，势必在竞争中遭到淘汰。 拆迁在即，现在的市场将面临消失 根据现行的城市发展规划，该地区是武汉市两江四岸规划的重点拆迁区域之，现有的市场 群多数位于该规划区域内，拆迁在即，现在的市场将面临消失的危险。即将出台的武汉市商品 交易市场管理条例，针对上述问题也同时明确对在城市中心区建设大型交易市场加以限制，鞋类交易批发市场不可能继续在该地区重建，只有将现有的市场迁出中心城区，才能谋求长期稳定 的发展。 类似问题普遍存在于江汉区其它鞋类鞋料批发市场 通过对汉正街清芬路为代表的武汉其他鞋类鞋料市场经营户 规模调查显示......”。

8、“..... 户级批发商，他们同样面临地处闹市区，物流不畅，经营空间进 步拓展困难等诸多问题，与大兴路地区鞋业批发市场相比，规模更小， 更加分散，现有经营环境完全不能满足现代商业及物流业发展的需 要。在激烈的市场竞争中，由于软硬件环境的不配套，处于竞争劣势 状态，迫切需要谋求新的发展空间，保持华中地区鞋业鞋料批发零 售的龙头地位。 针对上述问题，年月，江汉区个协温州鞋业协会经过充 分调研，形成兴建华中鞋业商贸城的动议。江汉区政府江汉区 新华工业区指挥部等方面对此议进行了认真研究，充分肯定了兴建该 项目的意义。并获得了武汉市及江汉区计委城市规划部门等对此项 目的肯定，并就项目选址等提供了支持。 二项目建设的必要性 是进步加快武汉市建设国际性大城市的需要 大兴路地区鞋业批发市场群位于二江四岸改造的重点区域， 根据城市总体规划和商业布局总体规划......”。

9、“.....该鞋业批发市场商品单附加值低人流物流大，市场布局和经营 混乱，不仅自身生存发展受到严重制约，更不符合城市建设发展的大 局。因此，迁建鞋业批发市场，腾出黄金地段，才能改善城市环境， 提升城市品味。 是江汉区实现城市新区商业化改造的需要 本项目建设拟选址在城乡结合部的姑嫂树村内，该地区为市区城 中村，按江汉区城市发展规划要求，是应重点拆迁改造建设成商业 区，由于该区域民居密度高拆迁量大，区域内还有家集体企业， 濒临破产，缺乏资金进行企业改革，增加了这地区的改造费用， 般项目无法承受其土地开发成本，致使这地区的城市改造问题迟迟 不能推行。本项目的建设为这地区的拆迁改造和企业改革提供了契 机。老市场的搬迁与新商贸城的建成，将使两地彻底告别污水横流 垃圾遍地空气混浊的生活环境......”。