1、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章总论 项目名称 苏园号地块土地使用权竞买。 二报告编制单位 苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司。 三地块位置及环境 本地块坐落在苏州工业园区首期开发平方公里内的金鸡西岸， 呈东西向长条形，长米，宽至米。东临湖畔，北 面与澜韵园别墅区隔河相望，西面隔河为星港街。南面为空地。 园区概况 苏州工业园区开发建设年多来，取，报价万元，全部投资内部收 益率，将亏损万元......”。

2、“.....经常会为投资及售价的确定争论不休，因为客观上讲投资及售价 会在定范围内变化，最高报价万元 当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率 为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏 损，建议的土地最高报价万元。 基准收益率低于可能亏损万元 当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款 利率约个百分点，建议的土地最高报价万元 当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款 利率，企业微利，建议的土地的 减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因 每个企业的现状不样，基准收益率不同，加上每个企业家的冒险精 神不同，可以有不同的最高限价。建议如下 当企业土地存高报价 印详见表土地 报价基本方案。这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高......”。

3、“.....直至出现亏损为止，很直观。 每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量详见表土地报价方案计算依据。通过财务 分析，计算每个报价方案的经济评价指标。本地块起拍价万元， 我们按万元起算，每次加价万元测算报价方案，直至出现 亏损为止，软件自动测算了个报价方案。列表打需要智慧。 本报告分别从三个层次对土地报价进行分析，土地基本报价方案 分析多因素变化土地临界点分析风险分析。 土地基本报价方案是取投资售价销售量等参数最可能的取 值，设定其不会变化，最低收益率基准收益率，然后倒推土地价格。 较高的土地最高限价，获得土地的机会就越大，所冒的风险就越大， 反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此， 决策者不仅需要勇气，更和提供贷款的 金融机构参考。 五评价指标及建议 土地拍卖项目的可行性研究......”。

4、“.....以及接受该限价需要冒多大的风险。确定土地最高限价，是 首先确定企业可接受的深入研究拍卖文件和现场调查 的基础上，通过市场调研与产品定位研究初步规划投资估算和经 济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园号地块竞买的 最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业咨询事务所苏州铭星软件科技有限 公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销规划设计工 程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公 司开发的土地报价研究决策软件，在，前后相差不到年。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结 论该地块投资环境很好。 四报告编制依据和用途 根据苏园土拍第号苏州工业园区国有土地使用权拍 卖公告，苏州市新天地工程造价几年超过古城区，冠全 市第，年开发量万平方米，开发块热销块。本地块北面 的澜韵园二期工程正在开发，幢别墅尚在施工，已基本售完， 而且......”。

5、“.....又配套了大交通， 极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施， 是园区住宅开发建设成功的重要因素。 本地快环境综述 园区住宅已形成规模，商品房售价已连续念的设施为社区居民提供了综合性全方位 多功能的服务同时，园区还新建了职业技术学院新加坡国际学校 九年贯制的星海学校新城花园小学及附属幼儿园新加花园幼儿 园新馨花园幼儿园华新国业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务社会服务 设施都集中在邻里中心，在平方公里规划区内规划个邻里中心， 园区的住宅围绕集商业文化社区服务于体的邻里中心布置，这 种社区服务设施设计新理着先规划后建设和先地下后后地上的指导方针，积极实 施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投 资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境......”。

6、“.....积极实 施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投 资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。 配套设施 苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务社会服务 设施都集中在邻里中心，在平方公里规划区内规划个邻里中心， 园区的住宅围绕集商业文化社区服务于体的邻里中心布置，这 种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性全方位 多功能的服务同时，园区还新建了职业技术学院新加坡国际学校 九年贯制的星海学校新城花园小学及附属幼儿园新加花园幼儿 园新馨花园幼儿园华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通， 极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施， 是园区住宅开发建设成功的重要因素。 本地快环境综述 园区住宅已形成规模，商品房售价已连续几年超过古城区，冠全 市第......”。

7、“.....开发块热销块。本地块北面 的澜韵园二期工程正在开发，幢别墅尚在施工，已基本售完， 而且，价格由期工程的每平方米元增长到二期工程的 元，前后相差不到年。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结 论该地块投资环境很好。 四报告编制依据和用途 根据苏园土拍第号苏州工业园区国有土地使用权拍 卖公告，苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限 公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销规划设计工 程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公 司开发的土地报价研究决策软件，在深入研究拍卖文件和现场调查 的基础上，通过市场调研与产品定位研究初步规划投资估算和经 济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园号地块竞买的 最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的 金融机构参考......”。

8、“.....其目是确定企业可以接受的土地最 高限价，以及接受该限价需要冒多大的风险。确定土地最高限价，是 首先确定企业可接受的最低收益率基准收益率，然后倒推土地价格。 较高的土地最高限价，获得土地的机会就越大，所冒的风险就越大， 反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此， 决策者不仅需要勇气，更需要智慧。 本报告分别从三个层次对土地报价进行分析，土地基本报价方案 分析多因素变化土地临界点分析风险分析。 土地基本报价方案是取投资售价销售量等参数最可能的取 值，设定其不会变化，详见表土地报价方案计算依据。通过财务 分析，计算每个报价方案的经济评价指标。本地块起拍价万元， 我们按万元起算，每次加价万元测算报价方案，直至出现 亏损为止，软件自动测算了个报价方案。列表打印详见表土地 报价基本方案。这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高......”。

9、“.....直至出现亏损为止，很直观。 每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的 减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因 每个企业的现状不样，基准收益率不同，加上每个企业家的冒险精 神不同，可以有不同的最高限价。建议如下 当企业土地存高报价 万元 当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款 利率约个百分点，建议的土地最高报价万元 当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款 利率，企业微利，建议的土地最高报价万元 当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率 为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏 损，建议的土地最高报价万元。 基准收益率低于可能亏损，报价万元，全部投资内部收 益率，将亏损万元。 多因素变化土地临界点房地产企业在进行土地报价研究决策过程 中......”。