1、“.....榆海公司口头所提供的项目购买价万元不能作为投资 估算的参考依据，只能根据海口市政府制定的海口市处置停缓建工程若干规定，市场上同 类项目转让所发生的土地评估价已竣工项目费用般按建筑面积计算工程建设其他费 进行评估。 土地评估价 根据项目地段所处的地理位置，本地块应属二类用地，并从海口市土地资源局储备中心 了解到年海口市二类用地基准价为万元亩该地块附近区域开发项 目的成交价为万元亩。此地块作为商住楼用地，土地评估综合价按万元成基础施工的半拉子工程，位于龙昆路与红 城湖路交界处，离榆海华庭位置约米，商住楼销售起价是元平方米......”。

2、“..... 国托公寓楼位置在红城湖路榆海华庭西侧约米处，是离榆海华 龙昆南路西侧沿坡博村道路进去约米即是榆海银苑，该项目是由海南榆海实 业发展公司投资改建的半拉子工程，年竣工，商住楼销售价是元平方米，现已全 部卖完。 正在兴建的汇隆广场商住楼工程是完侧已经竣工 根据实地调查了解，龙昆南路西侧的皇家花园也是半拉子工程，从南沙路进入该小 区，要走多米的路，并且都是土路，商住楼销售起价是元平方米，工程竣工才 个月，已销售了近的房子。 湖路交接处 正在建 虹冠大厦商住龙昆南路西侧已经竣工年 榆海银苑商住龙昆南路西侧已经售完 国托公寓商住 红城湖路榆海华 庭西侧米 半拉子工程，已 经竣工 皇家花园商住龙昆南路西高......”。

3、“.....比上年增长城镇居民消费性支出元，年末，海口常住人口 万，流动人口约万。随着城市居民收入的日益提高，外来人口的不断增加，土地市场的规范化，海口市内 的土地储备越来越少，其地价越来越民生活水平稳步提高。全年海口市在岗职工工资总额亿元，比上年增长 在岗职工年平均工资元，增长农村居民年人均纯收入元，增长。 月末，城乡居民储蓄存款余额为亿元，比年初增长。城镇居民人均可支盘，每平方米价格偏 低元左右，在大部分海口市民的支付能力范围内，因此，楼盘的销售情况比较好。 四购买群体及购买力分析 年海口市的生产总值达亿元含农垦，按可比价格计算，比上年增长 ，乡居榆海银苑国托公寓皇家花园等项目。这些项目原来的规划 大多为酒店办公楼，现都改为商住楼，以尽快收回投资。各项目根据地段续建工程量的 不同，定价稍有差别，般在元之间，相对海口新建的楼方米，共套......”。

4、“.....每户建筑面积平方米，共套。 三项目周围楼盘分析 在项目的半径两公里的范围内，有多个已经完工或正在建设半拉子楼盘，其中具有代表 性的有汇隆广场虹冠大厦平方米，两层面积共平方米。 住宅户型数量 多层住宅户型二房二厅，每户建筑面积平方米，共套。 多层住宅户型二房二厅，每户建筑面积平方米，共套。 多层住宅户型三房二厅，每户建筑面积平园草地水池停车库室外消防配电房公共照明电子 防盗系统通风及火灾报警系统闭路电视及通信以及保安监视系统等。 商业铺面及住宅户型规划 商业铺面 二层为商业用房，每层面积为内门实木夹板门厨房设施洗涤盆卫生间设施台下盆或 立柱盆坐便器浴盆阳台铝合金封闭式阳台其他楼梯间为面砖，墙面喷塑， 塑料扶手。 小区内配套设施 小区设有院内及楼顶花墙高级 外墙涂料内墙厨卫为彩釉面砖......”。

5、“.....其余为无砂地坪门窗高级塑钢窗带纱窗分户门复合防盗门户层高米 小计 合计 住宅的室内环境，设备与设施，以及消防安全防护等基本要求须符合有关规范，并按 中高档住宅有关标准设计。 住宅装饰及设施标准住宅为初装修，厨房卫生间次装修完成。外 二层商业铺面层高米 二房二厅层高米 二房二厅层高米 三房二厅层高米 三房二厅层高米 小计共套商住房 二公共建筑房屋面积 室外楼梯 公共走廊 屋顶楼梯电梯间应性要求更高，并使空间有可能重 新划分。 设施标准见表 建筑户型汇总表表 序号户型编号户型单位套型建筑面积阳台面积套数小计备注 可出售房屋面积 层商业铺面层高米 应性要求更高，并使空间有可能重 新划分......”。

6、“.....设备与设施，以及消防安全防护等基本要求须符合有关规范，并按 中高档住宅有关标准设计。 住宅装饰及设施标准住宅为初装修，厨房卫生间次装修完成。外墙高级 外墙涂料内墙厨卫为彩釉面砖，其余为仿瓷涂料顶棚厨卫为塑料扣板吊顶其 余为仿瓷涂料④地面厨卫为防滑地砖，其余为无砂地坪门窗高级塑钢窗带纱窗分户门复合防盗门户内门实木夹板门厨房设施洗涤盆卫生间设施台下盆或 立柱盆坐便器浴盆阳台铝合金封闭式阳台其他楼梯间为面砖，墙面喷塑， 塑料扶手......”。

7、“..... 商业铺面及住宅户型规划 商业铺面 二层为商业用房，每层面积为平方米，两层面积共平方米。 住宅户型数量 多层住宅户型二房二厅，每户建筑面积平方米，共套。 多层住宅户型二房二厅，每户建筑面积平方米，共套。 多层住宅户型三房二厅，每户建筑面积平方米，共套。 多层住宅户型三房二厅，每户建筑面积平方米，共套。 三项目周围楼盘分析 在项目的半径两公里的范围内，有多个已经完工或正在建设半拉子楼盘，其中具有代表 性的有汇隆广场虹冠大厦榆海银苑国托公寓皇家花园等项目。这些项目原来的规划 大多为酒店办公楼，现都改为商住楼，以尽快收回投资。各项目根据地段续建工程量的 不同，定价稍有差别，般在元之间，相对海口新建的楼盘，每平方米价格偏 低元左右，在大部分海口市民的支付能力范围内，因此，楼盘的销售情况比较好。 四购买群体及购买力分析 年海口市的生产总值达亿元含农垦......”。

8、“.....比上年增长 ，乡居民生活水平稳步提高。全年海口市在岗职工工资总额亿元，比上年增长 在岗职工年平均工资元，增长农村居民年人均纯收入元，增长。 月末，城乡居民储蓄存款余额为亿元，比年初增长。城镇居民人均可支配收 入元，比上年增长城镇居民消费性支出元，年末，海口常住人口 万，流动人口约万。随着城市居民收入的日益提高，外来人口的不断增加，土地市场的规范化，海口市内 的土地储备越来越少，其地价越来越高。 临近楼盘价格调查情况表 临近楼盘销售价格情况表表 序号楼盘名称性质地理位置 商住楼销售价 元 铺面销售价 元 目前状况 汇隆广场商住 龙昆南路与红城 湖路交接处 正在建 虹冠大厦商住龙昆南路西侧已经竣工年 榆海银苑商住龙昆南路西侧已经售完 国托公寓商住 红城湖路榆海华 庭西侧米 半拉子工程......”。

9、“.....龙昆南路西侧的皇家花园也是半拉子工程，从南沙路进入该小 区，要走多米的路，并且都是土路，商住楼销售起价是元平方米，工程竣工才 个月，已销售了近的房子。 龙昆南路西侧沿坡博村道路进去约米即是榆海银苑，该项目是由海南榆海实 业发展公司投资改建的半拉子工程，年竣工，商住楼销售价是元平方米，现已全 部卖完。 正在兴建的汇隆广场商住楼工程是完成基础施工的半拉子工程，位于龙昆路与红 城湖路交界处，离榆海华庭位置约米，商住楼销售起价是元平方米，临街铺面销 售价是元平方米。 国托公寓楼位置在红城湖路榆海华庭西侧约米处，是离榆海华庭商住楼最近 的半拉子工程，该项目年月竣工并对外发售，绿地面积和停车位置都较资商业房产的投资商。 五投资估算 本项目的投资分成两期计算......”。