1、“..... 通过前期的调查了解，如需进行项目的规划报建工作，首 先必须先对该规划进行调整。目前长沙市规划局规划的调整工 作程序相当繁琐耗时般都在半年至年以上。若决定着手 开发，应先期启动规划调整工作。 项目建设需满足的规范要求 高度要求根据长沙市规划技术管理规定，地块大小与建筑 高度的要求如下表 序号项目内容建筑高度最小用地面积 低层居住建筑 多层居住建筑多层公共建筑 高层居住建筑 高层公共建筑 注建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求 不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。 超高层建筑的最小用地面积视其规模性质功能高度用地条件等情况相应增加。 根据以上要求，本项目地块面积为平米，按照技术管 理规定最高建设高度为米。约万 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 约元 成本预估算方案三 容积率基于种消极的方案......”。

2、“.....。 即可建设建筑面积仅为关规定，土地出让金般占标定地价的最终应缴纳的土地出 让金由长沙市国土部门核定执行，则按万亩基准地价初步估 算土地出让金万。划拨土地使用权转 让收益估算约为万 土地成本位补偿金额元 韶山路信用社 市粮油食品公司二分公司 韶山南路黄石泉 韶山南路王德明 韶山南路何自强 总计 总计万元 根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件 有成本土地成本建筑成本建筑面积 元 成本预估算方案二 土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用， 项目范围内拆迁补偿如下表 单因此规划调整为 的容积率是比较可能的。项目可行的建筑面积为 。 建筑成本根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算见附 录，工程开发费用在万元左右，折合到楼面造价约元 。 楼面析，项目控高 为米，基地最大裙楼建筑面积为......”。

3、“.....根据高度控制，拟建建筑按裙楼层，层高米。面 积住宅层高米，仅能建设层，共计。裙楼和 住宅共计平米。容积率为。亩的高价，虽然目前 房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让， 估计市场最后成交价格在万元每亩，按万亩保守计 算，总计万元左右。 容积率根据对于项目现状和可行规划情况的分最小收益情况。 成本预估算方案 土地成本由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市 场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的，市区中心 地段的招拍挂土地在今年均达到多万元算建筑间距。 高层居住建筑与多层低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求 高层居住建筑与其北侧多低层居住建筑的间距按本条第地计算成本土地，容积率采取 的不调整方案。计算结果为假设 注表中方位为正南向偏东西的方位角 当方位角时为南向建筑高度......”。

4、“.....以上的部分不再增加计应符合下列规定 高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制 方位高度Ⅰ类地区Ⅱ类地区Ⅲ类地区 目需退让韶山路米，退让桔园路米。退让后的最大 可建设基地面积约为。 红线为项目退让道路红线后可建设范围示意图 建筑间距 高层居住建筑与高层居住建筑及高层居住建筑与多低层居住建筑的间距 高层 高层 注表中指建筑物高度，指道路红线宽度 高层退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按多低层建筑退让要求控制裙房 高度小于米 项 Ⅰ 类 多低层 高层 地 区 高层 Ⅱ 类 地 区 多低层 高层 高层 Ⅲ 类 地 区 多低层距离 拟开发地段属于长沙市类地区......”。

5、“..... 超高层建筑的最小用地面积视其规模性质功能高度用地条件等情况相应增加。 根据以上要求，本项目地块面积为平米，按照技术管 理规定最高建设高度为米。 退让道路红线多层公共建筑 高层居住建筑 高层公共建筑 注建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求 不规则用地的最小面积根多层公共建筑 高层居住建筑 高层公共建筑 注建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求 不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。 超高层建筑的最小用地面积视其规模性质功能高度用地条件等情况相应增加。 根据以上要求，本项目地块面积为平米，按照技术管 理规定最高建设高度为米。 退让道路红线距离 拟开发地段属于长沙市类地区......”。

6、“.....指道路红线宽度 高层退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按多低层建筑退让要求控制裙房 高度小于米 项目需退让韶山路米，退让桔园路米。退让后的最大 可建设基地面积约为。 红线为项目退让道路红线后可建设范围示意图 建筑间距 高层居住建筑与高层居住建筑及高层居住建筑与多低层居住建筑的间距应符合下列规定 高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制 方位高度Ⅰ类地区Ⅱ类地区Ⅲ类地区 注表中方位为正南向偏东西的方位角 当方位角时为南向建筑高度......”。

7、“.....以上的部分不再增加计算建筑间距。 高层居住建筑与多层低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求 高层居住建筑与其北侧多低层居住建筑的间距按本条第地计算成本土地，容积率采取 的不调整方案。计算结果为假设最小收益情况。 成本预估算方案 土地成本由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市 场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的，市区中心 地段的招拍挂土地在今年均达到多万元亩的高价，虽然目前 房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让， 估计市场最后成交价格在万元每亩，按万亩保守计 算，总计万元左右。 容积率根据对于项目现状和可行规划情况的分析，项目控高 为米，基地最大裙楼建筑面积为，住宅最大的层建筑面 积为米。根据高度控制，拟建建筑按裙楼层，层高米。面 积住宅层高米，仅能建设层......”。

8、“.....裙楼和 住宅共计平米。容积率为。因此规划调整为 的容积率是比较可能的。项目可行的建筑面积为 。 建筑成本根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算见附 录，工程开发费用在万元左右，折合到楼面造价约元 。 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 元 成本预估算方案二 土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用， 项目范围内拆迁补偿如下表 单位补偿金额元 韶山路信用社 市粮油食品公司二分公司 韶山南路黄石泉 韶山南路王德明 韶山南路何自强 总计 总计万元 根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件 有关规定，土地出让金般占标定地价的最终应缴纳的土地出 让金由长沙市国土部门核定执行，则按万亩基准地价初步估 算土地出让金万......”。

9、“.....执行现有规划的容积率，。 即可建设建筑面积仅为。 建筑成本建筑量的变化理应带来建筑单位成本的变化，但由 于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 元 三结论和建议 桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发，我们认为决 定因素在于规划。若不调整规划，采用的容积率必然不可 行。如能采取容积率，米的高度进行建设，还是有利可 图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在 元左右，楼面建安成本在元左右，合计 元的建设成本。按目前周边房地产的价格，运 作得好项目能做到元左右的毛利润，按总建筑面积 万计算，即毛利约千万左右。 本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定 而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用......”。