1、“.....各星级不齐全。松江区老成区里几乎没有四 星级以上的高星级酒店，松江新区的各类酒店宾馆因新区客流少非商贸旅游主要 目的地，旅客不足。原来也是没有高星级酒店，自从开元大酒店和新晖豪生大酒 店开业以来，高端旅客才不用去老城区里。但是从发展的形势分析，松江四星级 以上的高星级酒店还是不够，尤其是在本项目的交通枢纽区域，高星级酒店和商 务型酒店是必备的，另外，交通枢纽位置的快捷经济型酒店，例如如家速 格林豪泰锦江之星等等，都是比较适合的酒店类型。 松江酒店式公寓及本项目市场定位 松江新区酒店公寓和公寓市场情况 调查显示，松江的公寓物业市场对比住宅来说是比较受欢迎的，已经交付入 住和正在销售的都比较旺势，因小户型总价低又有厨房卫生间甚至阳台的物业倍 受年轻人和外来人口的欢迎。市场显示几至十年......”。

2、“.....至年将增至 万人次。轻轨通车后大量的区内外客流急剧增加。尤其是轨道公交的换乘 枢纽周边。各种酒店会应运而生，我们认为轨道公交周边的酒店市场需求，主 要房交易平稳，全年二手房成交过户面积单向万平方米，交 易金额亿元。 松江酒店市场前景及项目酒店定位 松江是上海的重要旅游目的地，也是重要的商务商贸区域，各个酒店经营情 况较好。未来五方米。房价基本 维持稳定，未出现明显波动，销售量有所萎缩。期房销售面积万平方米， 下降，销售额亿元，下降现房销售面积万平方米，增长，销售额亿元，增长年末商品房空置面积万平 方米。存量控措施下，房地产市场健康发展，政策效应逐步 显现。年全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。完成商 品房投资亿元，增长商品房施工面积万平方米，增长 ，其中新开工面积万平方米竣工面积万平外来投资商的前景......”。

3、“..... 项目市场分析与前景预测 松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位 在系列稳定房价的宏观调型投资公司介入前提下选择方案。 结论土地整体变性为商住用地，此工作建议轨道公司优先向政府提出，土 地变性后，建议采取面向投资者的招商活动。 鉴于本项目的盈利前景，本项目商业物业部分具备吸引预测中，首先经营批发业态，待周边公里半径达到 人口后，逐步转型为零售业态为主。方案是投资规模最小的方案，在经济收益 方面挖掘利润不如方案，但是具备较小投资规模比较良好投资前景。在没有外 来大置优越，属于个开发前 景非常好的难得的交通综合体项目，短期的市场销售风险和中长期的招商租赁风险较小。结论经估算，项目的静态和动态经济效益指标最好，能够挖掘最大 经济效益。 结论项目经营的五年资规模要达到亿元......”。

4、“.....同时为社会增加了文化活动中心博物馆等公益设施。因此 方案投资收益优于深圳等地同类项目。 通过对项目的系统分析，我们认为本项目地理位社会公益事业来投资，政府委托下属企业全额投资持有物业。 方案投资规模较小，在现有基础上，建筑面积万基础上，总投资最小可以 达到亿元左右，与深圳项目投资金额基本相同。 根据方案我们的项目投中步行街等， 改变了原来方案无法收回投资的缺点。 根据我们实际调查深圳福田交通枢纽中心的操作模式，深圳市财政全额拨款 亿元人民币投资兴建，已经处于封顶。该项目缺点是没有充分挖掘商业价值，作 为公 寓相互结合，购物中心与步行街结合的方案投资效益最大，在业态发生变化情况 下，和方案业态可以部分互换或根据当时市场情况灵活调整。 方案的投资精髓特别强调可以销售的物业例如酒店式公寓和空较分析表明，第根据未来五年松江经济发展趋势......”。

5、“.....因此，本项目土地必须整体变性，成为商住 用地。 第二从投资回报角度，在本地块达到较高容积类，建设商业物业和酒店式元 请缩减方案面积，住宅减少万平方米，批发面积减少万平 方米共减少到万平方米 原 方 其中地 预计 亿 案下 元。 方案以及原方案的比标 总建筑 面积万 平方米 总投资 成本亿 元 可销售面 积万平 方米 销售总 额亿 元 可出租 面积 万平 方米 出租收 入年 万 建筑形态和面积与方案基本相同，商业经 营以批发为主，突出电子批发业态 建筑形态与方案相同，是 第三代购物中心环境的批 发市场 三个业态方案以及原方案的各项经济指 组合而成批发面积万平方米，空中步行街万平方 米，餐饮万平方米，公寓万平方米，此外空 中花园万平方米，投资规模最小......”。

6、“.....配备酒店 式公寓，空中花园和餐饮， 提升批发市场档次 组合而成批发面积万平方米，空中步行街万平方 米，餐饮万平方米，公寓万平方米，此外空 中花园万平方米，投资规模最小。 商业批发为主，配备酒店 式公寓，空中花园和餐饮， 提升批发市场档次 建筑形态和面积与方案基本相同，商业经 营以批发为主，突出电子批发业态 建筑形态与方案相同，是 第三代购物中心环境的批 发市场 三个业态方案以及原方案的各项经济指标 总建筑 面积万 平方米 总投资 成本亿 元 可销售面 积万平 方米 销售总 额亿 元 可出租 面积 万平 方米 出租收 入年 万 元 请缩减方案面积，住宅减少万平方米，批发面积减少万平 方米共减少到万平方米 原 方 其中地 预计 亿 案下 元......”。

7、“.....第根据未来五年松江经济发展趋势， 本地块商业价值的提升是大家的共识，因此，本项目土地必须整体变性，成为商住 用地。 第二从投资回报角度，在本地块达到较高容积类，建设商业物业和酒店式公 寓相互结合，购物中心与步行街结合的方案投资效益最大，在业态发生变化情况 下，和方案业态可以部分互换或根据当时市场情况灵活调整。 方案的投资精髓特别强调可以销售的物业例如酒店式公寓和空中步行街等， 改变了原来方案无法收回投资的缺点。 根据我们实际调查深圳福田交通枢纽中心的操作模式，深圳市财政全额拨款 亿元人民币投资兴建，已经处于封顶。该项目缺点是没有充分挖掘商业价值，作 为社会公益事业来投资，政府委托下属企业全额投资持有物业。 方案投资规模较小，在现有基础上，建筑面积万基础上，总投资最小可以 达到亿元左右，与深圳项目投资金额基本相同......”。

8、“.....利用可销售物业至少可以回 收亿元以上投资，同时为社会增加了文化活动中心博物馆等公益设施。因此 方案投资收益优于深圳等地同类项目。 通过对项目的系统分析，我们认为本项目地理位置优越，属于个开发前 景非常好的难得的交通综合体项目，短期的市场销售风险和中长期的招商租赁风险较小。结论经估算，项目的静态和动态经济效益指标最好，能够挖掘最大 经济效益。 结论项目经营的五年预测中，首先经营批发业态，待周边公里半径达到 人口后，逐步转型为零售业态为主。方案是投资规模最小的方案，在经济收益 方面挖掘利润不如方案，但是具备较小投资规模比较良好投资前景。在没有外 来大型投资公司介入前提下选择方案。 结论土地整体变性为商住用地，此工作建议轨道公司优先向政府提出，土 地变性后，建议采取面向投资者的招商活动。 鉴于本项目的盈利前景，本项目商业物业部分具备吸引外来投资商的前景......”。

9、“..... 项目市场分析与前景预测 松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位 在系列稳定房价的宏观调控措施下，房地产市场健康发展，政策效应逐步 显现。年全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。完成商 品房投资亿元，增长商品房施工面积万平方米，增长 ，其中新开工面积万平方米竣工面积万平方米。房价基本 维持稳定，未出现明显波动，销售量有所萎缩。期房销售面积万平方米， 下降，销售额亿元，下降现房销售面积万平方米，增长，销售额亿元，增长年末商品房空置面积万平 方米。存量房交易平稳，全年二手房成交过户面积单向万平方米，交 易金额亿元。 松江酒店市场前景及项目酒店定位 松江是上海的重要旅游目的地，也是重要的商务商贸区域，各个酒店经营情 况较好。未来五至十年。各种旅游商务商贸客流将持续增长......”。