1、“..... 第五部分项目均价的预测 类比价值预测法 根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价 选择可类比项目 根据本项目的区位特征，依照别墅项目在外环线周边，位于行政区域交界处 的原则，选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目。 嘉定区东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅 普陀区美墅 南汇区 对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素的对比值 可类比项目的详细资料见第三部分第三小节。 量化的标准以低成本改建后的东海别墅为标准，东海别墅的各项为，优于东海别墅则分值高于，比东海别墅差则分值低于，各价值要素赋予 相同的权重，得出综合分值。 根据价值要素对比值，结合各类比别墅项目的均价......”。

2、“.....中价位 元平方米，高价位元平方米。 根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均 价元平方米以上。 结论东海别墅可实现的均价三大价位低价位元平方米，中价位 元平方米，高价位元平方米。 二东海别墅元平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相致 三分析各价位下的均价的销售风险 综合结论 鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值，本项目可选择元平方米 入市，随着人气的集聚和认知度的增强，广告包装推广的深入人心，再向高价位 拔升......”。

3、“..... 核心指标的基本要求参考内部收益率。 五经济指标汇总 经济指标单位数值元项目总金额万元备注 销售收入住宅销售收入 直接成本开发成本 总投资开发成本期间费用 税前利润 税后利润 内部收益率使累计净现值为零的贴现率 销售净利率项目净利润销售收入 总投资回报率项目净利润项目总投资 六敏感性分析 就该项目的销售收入可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分 析，得出销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降成本上升超过时， 项目的销售净利率低于，项目的投资回报将受到定的影响。 第七部分综合分析与建议 从以上项目环境市场财务经济分析可看出本项目的投资，正处于上 海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面的时机都比较成熟......”。

4、“.....且可获得较好的投资回报。 对东海别墅的改建，是克服各种劣势条件与周边楼盘竞争并取得成功的关 键。目录 第部分项目决策背景七大利好因素 上海市经济保持着快速健康的发展 二上海市房地产市场供销两旺，持续看好 三上海别墅市场全面繁荣，量价齐升 四上海市嘉定区发展势头良好 五方程式赛车场距本项目仅公里 六南翔镇国际化社区格林风范的启动拉开了南翔新镇建设的序幕 七嘉定区政府将引轻轨至南翔镇 第二部分项目及周边环境分析 项目位置 二项目现状 三项目周边米范围内的社区配套 四项目的初步评估 第三部分市场现状及其趋势判断 上海市房地产市场整体分析 二上海市别条件与周边楼盘竞争并取得成功的关 键。目录 第部分项目决策背景七大利好因素 上海市经济保持着快速健康的发展 二上海市房地产市场供销两旺，持续看好 三上海别墅市场全面繁荣......”。

5、“.....市嘉定区发展势头良好 五方程式赛车场距本项目仅公里 六南翔镇国际化社区格林风范的启动拉开了南翔新镇建设的序幕 七嘉定区政府将引轻轨至南翔镇 第二部分项目及周边环境分析 项目位置 二项目现状 三项目周边米范围内的社区配套 四项目的初步评估 第三部分市场现状及其趋势判断 上海市房地产市场整体分析 二上海市别墅市场整体分析 三上海市外环线周边可类比的别墅项目分析 四南翔镇房地产市场及楼盘分析 第四部分项目优劣势分析及产品的营销建议 项目优劣势分析 二产品的营销建议 第五部分项目均价的预测 类比价值预测法 根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价 根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价 二东海别墅元平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相致 三分析各价位下的均价的销售风险 第六部分项目的投资收......”。

6、“.....上海这片热土日新月异神奇般的变化让世界为之折 服。从财富论坛到上海合作组织成立会议，从会议到刚刚申办成 功的年世博会，上海这颗东方明珠正以无法阻挡的魅力成为全世界关注的 焦点。 如果仔细端详中国雄鸡状的版图，您会惊奇地发现从辽东半岛的鸭绿 江口到广西防城港市的东兴镇，绵延多公里的大陆海岸线轮廓，正恰似 张拉满的强弓。弓弦是南北交通大动脉京广铁路，滚滚东去的长江则是那支 着力待发的利箭，而上海，这个远东最大的城市，就位于这支利箭最锋锐的前沿。 利箭的锋芒形成巨大的磁场，吸引了全世界渴望成功的开拓者纷至沓来， 百年难寻的机遇使这座城市充满活力......”。

7、“.....年来，上海市实现了国民 经济的持续快速健康发展，各项社会事业取得全面进步，人民生活水平稳步提高， 全面完成了各项预期目标和主要任务。全年实现国内生产总值亿元，按 可比价格计算，比上年增长。产业结构在调整中不断优化，第二第三 产业共同推动经济增长的格局进步巩固。全年第产业增加值亿元，比 上年增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值 亿元，增长。城市综合服务功能不断提升，第三产业增加值占国内 生产总值的比重继续提高，达到。所有数据来自上海统计局发布的 年上海市国民经济和社会发展统计公报 二上海市房地产市场供销两旺，持续看好 年是上海房地产的大发展年，楼市各项指标居高不下，房地产开发规 模商品房供应量预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过年 全年水平。 年上海房地产业全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长 ......”。

8、“.....从开发看，全年商品房施工面积 万平方米，比上年增长竣工面积万平方米，增长。从 销售看，全年商品房销售面积万平方米，比上年增长，其中商品住宅销售万平方米，增长。在商品住宅销售面积中，个人购房比 重已达，比上年提高个百分点。存量房产交易稳步上升。全年成交过 户面积万平方米，比上年增加万平方米，增长。房屋租 赁市场交易活跃。全年商品房屋出租面积万平方米，比上年增长。 所有数据来自上海统计局发布的年上海市国民经济和社会发展统计公 报和上海房地产交易中心公布的统计资料 年三大热点赛车场落户上海安亭年世界博览会落定上海 环球影城主题公园将在上海浦东三林地区建设给上海楼市注入了新的动力， 未来几年的上海楼市将持续看好。 三上海别墅市场全面繁荣，量价齐升 来自上海市房地产交易中心的资料显示，从年月至年月， 上海市共有余个别墅项目推出......”。

9、“.....其中消化量为 套，销售率平均达到。其价格段主要出现在万元的中低 档别墅区间。可以说，别墅类主宰正被普通购房族所关注和青睐。 同时，上海市别墅价格大幅上扬。年四季度的市场成交价格再创新高， 元平方米的平均价格创历史最高点。 上海别墅物业成交价格走势 元平方米 别墅市场的异军突起，是房地产市场长期培育的结果。其主要来自于政府采 取了积极的财政政策，体现了扩大内需，拉动市场的经济策略。由于上海市 的值已超过美元，消费方式和消费习惯正处于转新阶段，符合时代需 要的新型住宅观念正逐步被普通购房人士所接受。上海作为国际大都市的地位和 形象日益牢固，无论从世界范围，还是从国内范围来讲，上海正越来越成为人们 向往的城市。成功人士纷纷选择在上海投资置业和安居。 在目前上海房地产整体运行态势良好的前提下，在不同区域......”。