1、“.....那 么将不能以正常的市场价格公开销售，我们必须降低售价，当住宅商业售价保持 正常市场价格不变，写字楼价格下浮，即每平米售价元时，达到投 资收益率的最高土地报价为亿元含拆迁补偿费。 总的来看，项目的住宅部分风险较小，盈利水平较高写字楼部分存在较大的 政策风险和市场消化风险商业酒店风险适中。在这种情况下，我们可以采用市场 销售租赁和转让代建等方式降低写字楼的市场消化风险。 因此，综合各方面情况，若能确保不将集团总部迁入南京市而不会导致竞买无 效的情况下，我们认为本项目将是个较大的投资机会，建议积极获取，并建议将 该项目的最高报价控制在亿元之间。起价为亿元，加上预计亿元的 拆迁成本，则尚可有亿元的加价空间......”。

2、“.....目前南京是中国重要的综合性工业生产基地。南京的电子化工生产能力在国 内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术规模居国内领先 地位，家用电器业建材工业也都具有较大规模。南京是华东地区重要的交通通 讯枢纽。是全国四大科研教育中心城市之，全国重要的高教科研基地，拥有 批国内流的高校和科研机构。被国家个部委列为中国投资硬环境四十优城 市之。 南京市现辖个区县。其中城区个郊区个县个。全市共有个 街道办事处个镇个社区居委会个村委会。全市共有人口 人，其中市区人城区人郊区人，县人。 未来南京城市发展目标是 充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市 二富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城 三人居环境优良的城市人与自然和谐共生的城市 主城功能 。其中溢价超过的共块万，占总出让面积的......”。

3、“.....南京房价在月份的上涨幅度达到最高点，随后南京市出台 了房价，售价需经物价局审核后只准降不准升的政府定价政策后，涨幅开始回 落，全年房价涨幅较平稳，基本上维持在左右的涨幅上。 而本地块所在的河西板块在年房价涨幅较大，部分楼盘从年初的均价 元平方米左右涨到年尾的元平方米左右。 南京写字楼及商业简析 目前南京的写字楼市场有升温迹象年前个月写字楼成交量约为万平 米，超过了年全年万平米的销售量。目前南京写字楼主要分布在新街口 大行宫山西路珠江路鼓楼和新起的奥体板块。 商业总待售量过大年南京新增商业待售量为万平方米，年新增 待售量为万平方米。而年南京商铺的总上市面积为万平米，实际销售 万平方米，年到月商业上市面积万平方米，销售万平方米。从上述 数据可以看出，年南京商业的上市面积相比年有所萎缩......”。

4、“.....且年新上市的商业主要分布在江宁和江北两个区域，此两区 域占据了总上市量的。河西商业方面的表现也比较突出。 市场发展前景预测 年全年南京楼市的供需比为，处于供不应求状况。但到了年底，南 京的住房市场供求关系得到明显改善。月全市商品住宅上市面积环比增长了 ，销售面积环比下降，单月供销比达到了，成为年来供需比 的最高点。从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍将平稳上涨，涨幅会有所回落。 而对于前期涨幅较大的河西板块，预计房价会在高位盘整，长期趋势仍然看涨。从 区域来看，南京的江北江宁河西将成为未来市场的热点区域。 写字楼方面截至年月日全市可售面积为万平方米，按照年 的消化速度，还需要两年左右的时间，写字楼竞争压力较大。 商业方面截至年月日南京市商业可售面积为万平方米，根据 年南京市商业消化速度......”。

5、“.....前景不甚乐观。 第三部分项目概况 项目区位 本项目位于南京市鼓楼区，东至燕山路西至清河路南至集庆门大街北至 汉中门大街。属于南京市重点打造的河西新城区。 项目毗邻奥体中心中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口 公里，距禄口国际机场公里距火车站公里，交通便利，地理位置优越。 项目规划指标 项目用地总面积为平方米，其中代征绿化用地面积平方米，规 划道路用地平方米，河道用地面积约平方米，教育小学用地 平方米，变电站用地面积平方米，实际出让面积平方米。 地块地块二地块三合计 出让面积 规划用途生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地 建筑容积率 规划建筑面积 建筑高度 平米及以下套型面积所占比重 土地现状 目前本地块上约有左右的待拆迁民房及厂房......”。

6、“.....依法实施拆迁。并需缴纳亿的拆迁保证金。地块现 状如下图所示 出让条件 项目以挂牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。 本地块要求竞买人中的方必须在年信息产业部经济体制改革与经 济运行司公布的中国软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名列前 名。 项目风险分析 经过对挂牌出让文件的仔细阅读，我们分析得出项目存在以下风险 政策风险 挂牌文件要求以软件或服务外包为主导产业参与竞争的企业须在个月 内将总部迁入南京市鼓楼区，并在鼓楼区注册纳税。对于我公司将注册地迁到南京 的可行性基本为零，因此就可能存在政府以此为由收回土地的危险 合同约定受让人必须在年内开工建设生产研发用房不得少于万平米， 年月日前完成生产研发用房面积不少于万平米......”。

7、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

8、“.....毗邻奥体中心 中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口公里，距禄口国际机场 公里距火车站公里。集老城区的便利新城区发展潜力江岸的景观环境于 体，地理位置优越。 最近两年来，南京房价上涨较快，供求两旺。年全年南京楼市的供需比为 ，处于供不应求状态。从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍将平稳上涨， 涨幅会有所回落。而对于前期涨幅较大的河西板块，预计房价会在高位盘整，长期 趋势仍然看涨。 项目规划容积率，规划建筑面积万平米，总建筑面积万平米， 规划为为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地，挂牌起始价亿元。项目 要求竞买人必须是软件收入前强，竞得后个月内须将公司总部迁入南京市鼓 楼区，否则将收回土地。同时规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服 务外包的企业，否则不办理过户手续。因此......”。

9、“..... 如果写字楼没有销售对象限制，能够以正常的市场价格公开销售，预计开发建 设周期年，项目销售总收入可以达到亿元，当土地的楼面地价为元平 米，土地总价款达到亿元含拆迁补偿费时，项目总投资达到亿，投资 利润率达到，销售利润率，内部收益率，自有资金按照即 亿元考虑时，财务费用将达到亿元。 如果项目的销售对象受到限制，即只能销售给从事软件和服务外包的企业，那 么将不能以正常的市场价格公开销售，我们必须降低售价，当住宅商业售价保持 正常市场价格不变，写字楼价格下浮，即每平米售价元时，达到投 资收益率的最高土地报价为亿元含拆迁补偿费。 总的来看，项目的住宅部分风险较小，盈利水平较高写字楼部分存在较大的 政策风险和市场消化风险商业酒店风险适中。在这种情况下......”。